나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11621 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 15동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부감정 · 평가일 2025.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '김해대곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 대단위 아파트단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건내 1층 106호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호임.
(폐문부재중으로 탐문에 의함)

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사 지대내 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 아파트 단지 서측으로 대로3류, 남측으로 중로1류,북측 및 서측으로 소로2류의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(저촉), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

본건의 귀 제시목록 및 공부상 소재는 '15동'이나 현칭 '115동'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용, 외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

공부상 소재는 15동이나 현칭115동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11621 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 15동 1층 106호

용도: 아파트

감정가: 117,000,000원

토지면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

건물면적: 77.56㎡ (약 23.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사클린업 (변경전: 엔젤부동산대부주식회사)

특이사항: 중복사건

주의사항: 공부상 소재는 15동이나 현칭 115동임.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '김해대곡초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 본 건이 속한 단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 본 건 아파트 단지는 서측으로 대로3류, 남측으로 중로1류, 북측 및 동측으로 소로2류의 포장도로에 각각 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 속해 있으며, 각종 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 5월 27일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권입니다.

말소/소멸되는 권리: 본 경매 절차를 통해 을1, 을2 근저당권, 을3 전세권, 갑6, 갑7 임의경매개시결정 등 등기부상의 권리들은 모두 말소되거나 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사클린업 (변경전: 엔젤부동산대부주식회사)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 총 인수 보증금: 0원. 따라서 본 경매 물건은 임차인과 관련하여 인수할 보증금 부담이 없습니다.

등기부채권 총액: 122,000,000원 (근저당 72,000,000원 + 근저당 45,000,000원 + 전세권 5,000,000원)

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 대우유토피아 아파트 단지는 대규모 주거단지로서, 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설, 김해대곡초등학교 등이 인접해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

1.4. 생활정보

주택 유형: 본 건은 아파트로 현재 이용 중에 있습니다.

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 24층 건물 중 1층 106호입니다. 외벽은 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다.

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 소화전, 난방설비, 승강기설비 등 일반적인 아파트 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

주차: 총 1,497대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지하 기계/자동 840대, 지상 기계/자동 657대)

관리사무소 연락처: 055-328-0120

사용승인일: 1994년 11월 24일

면적 정보:

* 전용면적: 77.56㎡ (약 23.46평)

* 건물 관련 면적 (대지권 포함): 토지 27.37㎡ (약 8.28평), 건물 77.56㎡ (약 23.46평)

1.5. 잠재적 리스크

동수 표기 불일치: 공부상 '15동'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '115동'으로 사용되고 있어 혼동의 우려가 있습니다. 입찰 전 반드시 현장을 통해 정확한 위치를 확인해야 합니다.

내부 확인 제한: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상황 및 관리 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠습니다. 탐문 및 외부 조사에 기반하여 평가되었으므로, 입찰 전 반드시 내부를 재확인하시기 바랍니다.

중복 사건: 본 물건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정이나 결과에 영향을 미칠 수 있습니다.

지역 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 이용이나 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설: 제공된 자료 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 김해시 어방동에 위치한 대우유토피아 아파트 1층 물건으로, 대단지 아파트의 장점과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리상 인수할 부담이 없어 깔끔한 명도가 예상되나, 공부상 동수 표기 오류 및 폐문부재로 인한 내부 확인 제한 등은 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요인입니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 입찰 시 시장 가격을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후 인수해야 할 추가적인 법적 부담이 없습니다.

편리한 생활 인프라: 인근 학교 및 근린생활시설 접근성이 우수하여 생활이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 동일 면적인 77.56㎡의 22층 물건이 2026년 6월 23일 72,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 1층이라는 점을 감안할 때, 해당 거래가보다 다소 낮게 평가될 가능성이 있습니다. 또한, 2026년 7월 4일에는 더 작은 면적인 59.99㎡ 물건이 60,000,000원에 거래된 바 있습니다.

감정가(117,000,000원)와 최근 시장가(약 60,000,000원 ~ 72,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재하므로, 시장 가치를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 70,000,000원 을 기준으로, 현장 조사 및 법원 진행 상황을 고려하여 신중하게 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.