나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11936 [1] 울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동 소재 ""일산초등학교"" 동측 인근에 위치한 삼성힐스파크 10층
1001호이며, 인근지역은 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재한 주택 및
상가 혼용지대이고, 본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 소재 공동주택(아파트) 및 근린생활시설까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류
장의 위치 및 배차간격 등으로 보아 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 중 10층 1001호로서
외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감, 외장석 붙임 등.
내벽: 벽지마감, 내장석 붙임 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비 및 난방설비
등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 위치한 사다리형에 유사한 토지로서 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 구분건물 주변으로 중로 및 소로에 접해 있으며, 도로의 폭 및 포장상태 등으로
보아 인접 도로상태는 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-12)(일산초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-08-02)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미 상 임.

나. 기타참고사항
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 울산지방법원 2025타경11936 (1)

소재지: 울산광역시 동구 일산동 456-9 삼성힐스파크 10층1001호

용도: 아파트

구분건물: 건물면적 84.58㎡ (약 25.59평), 토지지분 15.9143㎡ (약 4.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

감정가: 305,000,000원

건축년도: 2019년

총 층수: 25층 중 10층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 동구 일산동에 소재하며, 일산초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다가구주택, 아파트, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대입니다.

본건은 주거용 부동산으로서 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 공동주택(아파트) 및 근린생활시설까지 차량 접근이 가능합니다.

인근 노선버스정류장의 위치 및 배차간격 등을 고려할 때 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(일산초등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 20일 접수된 엠씨아이대부주식회사 명의의 근저당권(을14)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 기타 권리

등기부등본상 소유권 보존 및 이전 내역(주식회사삼성산업개발 → 주식회사덕산건설 → 길유섭)이 확인됩니다.

또한, 울산신용보증재단의 가압류, 느티나무제사차유한회사의 근저당권부채권근질권설정, 엠씨아이대부주식회사의 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 모두 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 등의 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다. (만약 임차인 이름이 있었다면, 예: 김 과 같이 성만 표기하고 나머지는 마스킹 처리할 것입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

일반상업지역으로 분류되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

4.2. 아파트 단지 정보

삼성힐스파크는 2019년 8월 사용 승인된 비교적 신축 아파트 단지입니다.

총 2개동, 92세대로 구성되어 있으며, 본건은 25층 건물 중 10층에 위치합니다.

아파트 단지의 주차 수용 능력은 건축물대장상 116대(실내 주차)가 가능한 것으로 확인되나, 제공된 아파트 정보상의 지상/지하 주차 대수 표기는 상이하여 실제 주차 환경은 별도 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 일산초등학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 인접해 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 주거 환경

주변 환경은 주택과 상가가 혼재된 일반적인 주거 및 상업 혼용 지역의 특성을 가지며, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

임대 관계 미상으로 인한 예상치 못한 법적 문제 발생 가능성이 있습니다.

임차인 존재 시 대항력 및 보증금 관련 사항은 반드시 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

제공된 일부 아파트 정보상의 주차 대수 표기가 매우 적어 실제 주차 불편이 있을 수 있습니다. (단, 건축물대장상 실내 주차대수는 116대 확인)

중점경관관리구역 지정 등으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 주변 시설 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 일산동에 위치한 삼성힐스파크 아파트 10층 1001호로, 2019년 준공된 신축 아파트입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담은 없습니다.

다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 현장 조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인하는 것이 매우 중요합니다.

신축 아파트로서의 가치와 명확한 권리 관계는 긍정적이나, 임대차 관계 확인 및 주변 환경에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 아파트

2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 주거 편의성이 높고 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 기준으로 모든 이해관계가 정리되며, 특별한 인수 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

8.3. 입지적 잠재력

일반상업지역에 위치하여 주거 기능 외의 잠재적 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(83.13㎡~83.28㎡)의 아파트가 2026년 5월 25일에 28,000만원, 5월 2일에 29,900만원, 6월 5일에 30,250만원에 거래되었습니다.

최근 실거래가 평균은 약 294,167,000원이며, 최고가는 302,500,000원입니다.

본건의 감정가는 305,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다는 높으나, 최고가와는 비슷한 수준입니다.

본건은 10층으로, 최근 거래된 11층(30,250만원) 및 25층(29,900만원)과 유사한 층수 범위를 가집니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

임대차 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 감정가 대비 약 95% ~ 100% 수준의 낙찰률을 적용하여 예상 입찰가를 산정합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 305,000,000원의 95%인 289,750,000원부터 고려해 볼 수 있습니다.

시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 적정 입찰가 범위는 감정가의 97% 수준인 약 295,850,000원에서 감정가인 305,000,000원 사이로 예상됩니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 295,000,000원 ~ 305,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.