나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1190 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1293-1 우성프라자 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '메기들공원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(증산)역이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 1층/지상 6층 중 제1층 제106호로서,
외 벽 : 치장석 붙임 및 스톤코트 마감 등
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감 등
창 호 : 새시 창호 등입니다.

이용상태

근린생활시설입니다.

설비내역

공동 위생 및 급ㆍ배수설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로와 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경1190 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1293-1 우성프라자 1층 106호

용도: 근린상가

감정가: 707,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.25㎡ (약 4.92평)

토지 지분: 16.253㎡ (약 4.92평)

건물 면적: 53.71㎡ (약 16.25평)

건물 지분: 53.71㎡ (약 16.25평)

1.3. 건축물 정보

건물명: 우성프라자

구조: 철골철근콘크리트구조

지붕: 철근콘크리트

총 층수: 지하 1층, 지상 6층

해당 호수: 1층 106호

건축허가일: 2015-06-02

사용승인일: 2016-03-25

주요 용도: 제1종 근린생활시설 (제1, 2종 근린생활시설 가능)

전체 건물 면적 (연면적): 5420.01㎡ (약 1639.56평)

전체 대지 면적: 1114.3㎡ (약 337.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 위치하며, '메기들공원' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 증산역이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 필지 및 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 토지는 중심상업지역, 제1종 지구단위계획구역에 속하며, 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 신

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-10-15

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 등기부 요약

매각으로 인해 말소되는 권리:

* 말소기준권리:

을1 근저당 (2016-10-24, 부산은행, 금 621,600,000원)

* 기타 말소 권리:

갑1 소유권보존 (2016-03-29, 김재덕 외 1명)

갑3 소유권 이전 (2016-10-24, 김수정)

을1 근저당 (2016-10-24, 부산은행)

갑6 가압류 (2025-02-26, 경남신용보증재단, 금 62,500,000원)

갑7 가압류 (2025-03-18, 신용보증기금, 금 7,315,000원)

갑6-1 가압류 변경 (2025-04-21)

갑8 임의경매 (2025-06-09, 부산은행, 537,692,813원)

총 등기부채권액: 691,415,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 명시된 내용 없음. (지상권은 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 상권 특징

대상 물건이 위치한 지역은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 함께 발달한 주거 및 상업 복합 지역입니다. 제1종 근린생활시설 용도로, 인근 아파트 단지 주민들을 주요 배후 수요로 하는 상권의 특성을 보입니다.

4.2. 입지적 강점

* 주거 밀집 지역 내 위치: 안정적인 고정 수요 확보 가능

* 편의시설 접근성: 인근 공원(메기들공원) 및 생활 편의 시설 이용 용이

* 역세권 잠재력: 지하철 증산역 인접으로 향후 가치 상승 기대

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 대중교통: 지하철 증산역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 주변 시설: 메기들공원 인접, 생활 편의 시설 다수 분포 (마트, 병원, 식당 등)

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로 분류되어 있습니다. 이는 채권이 유동화된 상품임을 의미하며, 통상 경매 절차 자체에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 채무 관련 세부 사항이 복잡할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인 1명이 확인되었으며, 해당 임차인의 보증금 1,000만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 따라서 인수되는 보증금은 없습니다.

6.3. 기타 리스크

혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 유치권, 법정지상권 등 특이사항은 현재까지 보고되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 중심상업지역 내에 위치한 근린상가로, 아파트 단지와 공원 등 주거 및 편의시설이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 지하철역 인접으로 교통 여건이 우수하며, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 말소될 예정이므로 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 임대 수익 기대: 주거 밀집 지역의 고정 수요 확보

* 우수한 입지 조건: 지하철 역세권 및 도심 편의시설 접근성

* 권리관계 명확: 인수되는 부담 없이 안전한 투자가능

* 합리적인 가격 접근 가능성: 경매를 통한 시세 대비 저가 매수 기회

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 인수되는 별도의 보증금은 고려하지 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 추가적으로 분석해야 합니다.

* 최근 인근 유사 물건의 실거래가 및 호가 비교

* 개별 물건의 현재 임대 현황 및 향후 임대 수익률 분석

* 경쟁 물건 현황 및 입찰 동향 파악

상기 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.