나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3839 [1] 경상북도 포항시 북구 학산동 6-2 우방청운타운 106동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재""포항고등학교""동측 인근에 위치하며, 부근은
아파트, 학교, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 18층 중 5층 505호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 강화마루 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형 토지로서 자체 지반 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 폭 약 15미터, 북측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각
접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m
~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

일련번호(2): 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한
구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: 본건의 내부마감상태 등은 이해관계인의 부재로 외부에서 투시가능한 전경,
관리사무소 및 인근 주민의 탐문 등에 의거, 인근 동유형 아파트 표준적인
내부구조, 사용자재 및 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였으니 경매
진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 포항지원 2025타경3839 (1)

* 소재지: 경상북도 포항시 북구 학산동 6-2 우방청운타운 106동 5층505호

* 물건종별: 아파트

* 감정가: 149,000,000원

* 토지 지분 면적: 32.06㎡ (약 9.70평)

* 건물 전용면적: 59.90㎡ (약 18.12평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 포항시 북구 학산동 소재 "포항고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 학교, 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 양호하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 단지 동측으로 폭 약 15미터, 북측 및 남측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 소로2류(폭 8m~10m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 (양혜정, 2007-04-09)

* 주택임차권 (권민성, 2022-08-12 전입, 164,000,000원) - 말소기준권리보다 선순위

* 소유권 이전 (이영순, 2022-08-12)

* 압류 (수성세무서장, 2023-08-18) - 말소기준권리

* 압류 (국민건강보험공단, 2025-02-04) - 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-06-11) - 말소

* 권리분석 요약: 본건은 대항력 있는 선순위 임차인(권민성)이 존재합니다. 말소기준권리보다 앞서는 임차권이 있어, 해당 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권

* 보증금: 164,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-12

* 확정일자: 2022-07-20

* 배당신고일자: 2024-03-29

* 대항력: 있음

* 말소기준권리: 수성세무서장의 압류 (2023-08-18)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 순위 18번 주택임차권 (권민성)

* 인수 보증금: 164,000,000원 (배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액 인수)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건 주변은 아파트 단지, 주택가, 포항고등학교 및 각종 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 자료 내에서 주변 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비:

* 구조: 철근콘크리트 벽식조 평슬래브지붕 18층 건물 중 5층 505호입니다.

* 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 바닥: 강화마루 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시 창호

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 및 도시가스 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 우방청운타운

* 사용승인일: 1998년 1월 14일

* 총 동수: 5동

* 총 세대수: 518세대

* 최고층: 18층

* 최저층: 3층

* 주차대수: 총 211대 (지상 3대, 지하 14대, 전기차 충전기 지하 10대 포함)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 보증금: 권민성 임차인의 보증금 164,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 높아질 수 있습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 감정평가 시 내부 확인 제한: 이해관계인 부재로 인해 외부에서 투시 가능하거나 탐문을 통해 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 마감 상태나 이용 상황이 평가와 다를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 포항시 북구 학산동에 위치한 우방청운타운 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

* 다만, 164,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 후 잔액 인수 조건은 매수자에게 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 경매 진행 시 임차인 배당 현황 및 잔여 보증금 인수 여부를 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 생활 편의시설 및 교육시설 근접: 포항고등학교가 인근에 위치하며, 주거 밀집 지역으로 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 안정적인 아파트 단지: 우방청운타운은 오랜 기간 형성된 아파트 단지로, 지역 내에서 안정적인 주거 가치를 지닙니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 임차인 관련 리스크가 해소되거나 향후 부동산 시장 상황이 개선될 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(59.9㎡)의 경우 2026년 6월 24일에 150,000,000원에 거래되었습니다.

* 감정가는 149,000,000원으로, 현재 시세와 유사하게 책정되었습니다.

* 예상 입찰가:

* 본건은 164,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담이 존재합니다. 이는 시세나 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다.

* 따라서, 낙찰 후 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총 금액(입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 순수 부동산 가치 및 감정가를 고려한 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 145,000,000원으로 예상됩니다.

* 하지만, 인수 보증금 164,000,000원을 별도로 부담해야 함을 반드시 염두에 두어야 합니다. 예를 들어, 140,000,000원에 낙찰받더라도 총 부담액은 140,000,000원(입찰가) + 164,000,000원(인수 보증금) = 304,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시세보다 훨씬 높은 금액입니다.

* 이러한 점을 고려하여, 실질적인 투자 가치를 면밀히 재산정하고, 임차인과의 협상 가능성 등을 추가적으로 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.