나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1280 [1] 대구광역시 달서구 상인동 42 보성은하아파트 105동 16층1605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 ""보성은하아파트 105동 16층 1605호(전용면적: 208.826㎡, 계
단식, 남동향)""로서, 대구광역시 달서구 상인동 소재 '영남중고등학교' 북서측 인근에 위
치하고 있음.

- 주위는 상인네거리에서 월성남네거리로 이어지는 주간선도로(월곡로)변으로 대단위 아파
트단지 및 부속상가, 학교, 간선도로변 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 남서측 간선도로변 앞 및
북서측 간선도로변 앞으로 시내버스정류장이 소재하고 있고, 아파트단지 정문에서 도보
약 5분 내외 거리에 도시철도1호선 '상인역'이 소재하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교
통상황은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상17층 건물(105동) 중 16층 1605호로서,
사용승인일자: 집합건축물대장상 ""1994. 04. 08.""

외벽: 시멘몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감
창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 내부는 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거 할 때 내부는
「방5, 거실, 주방, 욕실2 등」으로 되어 있음.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 지역난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 남서측으로 완만한 경사지대에 동별로 평탄하게 형성되어
있는 부정형의 토지로서, 아파트 및 부속건물, 부속상가 등의 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 소재 아파트단지 남측으로 왕복 7~8차선, 북서측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로
와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용
계획사항은 다음과 같음.

1.달서구 상인동 42

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원고등학교
)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(대구하이텍고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구
역(세부사항은 남부교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은
남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-17)(상원고등
학교(2016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-03-17)(상원유치원(2
016.3.17.))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망
)<교육환경 보호에 관한 법률>

2.달서구 상인동 1-21

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은
녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-10-17)(상원고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(2017-10-17)(상원유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부
사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남
부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구서부지원 2025타경1280 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한주희

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 달서구 상인동 42 보성은하아파트 105동 16층 1605호

용도: 아파트

감정가: 614,000,000원 (6억 1천 4백만원)

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 89.21㎡ (약 27.0평)

건물면적(전용면적): 208.83㎡ (약 63.2평)

* 해당 물건은 전용면적 208.83㎡ (약 63.2평)의 대형 평형 아파트입니다.

* 아파트 공급면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.5. 사용승인일

1994년 04월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 상인동 소재 '영남중고등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 대단위 아파트단지, 상가, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

아파트단지 남서측 및 북서측 간선도로변에 시내버스정류장이 위치하며, 도보 약 5분 거리에 도시철도 1호선 '상인역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권의 목적이 되는 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 다수의 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2024년 02월 28일 접수된 봉산새마을금고의 근저당권 (채권최고액 492,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. (을12: 한주희 근저당권, 갑8: 한주희 임의경매)

등기부채권 총액은 792,000,000원 (492,000,000원 + 300,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 도분란

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 해당 임차인의 실제 권리 관계 및 거주 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 정보는 전용면적 84.96㎡ (약 25.7평) 및 59.88㎡ (약 18.1평) 기준이며, 본건(208.83㎡, 약 63.2평)과는 면적 차이가 큽니다.

- 84.96㎡ (약 25.7평): 2026년 7월 24,000만원 ~ 26,000만원 (약 282만원/㎡ ~ 306만원/㎡)

- 59.88㎡ (약 18.1평): 2026년 7월 18,800만원 (약 314만원/㎡)

본건은 상기 거래 사례 대비 면적이 약 2.5배 ~ 3.5배가량 크므로, 면적당 단가는 유사하거나 대형 평형의 특성상 소폭 하락 또는 프리미엄이 붙을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 주변으로 상가, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 영남중고등학교, 대구하이텍고등학교, 상원고등학교, 상원유치원 등이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 다만, 교육환경 보호구역으로 다수 지정되어 있어 건축 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

5.3. 단지 정보

보성은하아파트(타운)는 1994년 4월 준공되었으며, 총 12개동, 1521세대로 이루어진 대단지입니다. 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있습니다. 총 주차 대수는 1,537대로 확인됩니다 (아파트 정보: 584대).

6. 잠재적 리스크

6.1. 대형 평형의 수요

본건은 전용면적 208.83㎡의 대형 평형으로, 최근 부동산 시장 트렌드를 고려할 때 일반적인 중소형 평형 대비 수요층이 제한적일 수 있습니다.

6.2. 비교 대상 시세 부족

제공된 최근 매매 사례가 본건과 면적 차이가 커, 직접적인 가격 비교에 한계가 있습니다. 유사 면적의 거래 사례를 추가로 파악하여 시세 분석을 정교화할 필요가 있습니다.

6.3. 교육환경 보호구역

다수의 학교와 인접하여 상대/절대 보호구역으로 지정된 점은 학군 이점과 더불어, 향후 리모델링이나 재건축 시 용적률, 건폐율 등에 대한 제약 사항이 될 수 있습니다.

6.4. 임차인 관련

보증금 및 차임이 '0원'으로 기재된 임차인(도분란)이 존재하며, 대항력이 없는 것으로 표기되어 있으나, 실제 권리 관계 및 명도 저항 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 달서구 상인동의 아파트로, 대단지 내에 위치하며 지하철역(상인역) 접근성이 양호한 편입니다. 1994년 준공되어 연식은 있으나, 대규모 아파트 단지의 인프라를 공유하고 있습니다.

가장 큰 특징은 전용면적 208.83㎡의 매우 넓은 평형이라는 점입니다. 이는 희소성으로 작용할 수 있으나, 동시에 수요층의 제한으로 이어질 수 있는 양날의 검입니다.

최근 매매 사례는 본건보다 훨씬 작은 면적이므로, 이를 기준으로 시세 판단 시 면적당 가격을 조정하여 적용해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확해 보이나, 임차인 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 인프라 활용 가능

* 지하철 1호선 상인역 역세권 아파트

* 희소성 있는 초대형 평형 (208.83㎡)

* 주변 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

감정가는 614,000,000원입니다.

최근 거래된 소형/중형 평형의 면적당 가격 추이를 고려하여 본건(208.83㎡)의 시세 범위를 추정해 볼 수 있습니다.

소형/중형 평형의 면적당 최고 가격이 약 314만원/㎡ 수준이었던 점을 감안할 때, 본건의 면적당 가격을 보수적으로 280~300만원/㎡로 가정할 경우, 예상 시세는 584백만원 ~ 626백만원 (5억 8천 4백만원 ~ 6억 2천 6백만원) 범위로 추정됩니다.

본건의 경우, 면적당 가격을 보수적으로 적용하더라도 감정가 6억 1천 4백만원에 근접하거나 소폭 상회하는 수준으로 보입니다.

따라서, 본건의 적정 입찰가는 590,000,000원 (5억 9천만원) ~ 620,000,000원 (6억 2천만원) 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

단, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인, 주변 유사 면적 거래 사례 추가 확보, 임차인 관련 명확한 조사 결과 반영 후 최종 결정하시기 바랍니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (본건 권리분석상 인수되는 임차인 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.