나이스옥션 법원경매 포항 2025타경348 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 792 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 1,2): 포항시 남구 오천읍 원리 소재 ""성유대철성당"" 남서측 근거리에 위치하며
인근은 시가지 주변 농경지 및 임야등이 혼재하고 있음

본건 3) : 연일읍 택전리소재 택전부락 남측 근거리에 위치하며 부근은 농경지 농가주택
임야 등이 혼재함

교통상황

기호1: 본건까지 차량출입이 불가능 하며 제반교통사정 불편시됨
기호2: 본건까지 차량출입이 가능하나 대중교통사정 불편시됨
기호3: 본건까지 차량출입이 불가능 하며 제반교통사정 불편시됨

형태 및 이용상태

기호1: 사다리형의토지로서 완경사 전임
기호2: 부정형 완경사 임야임
기호3: 사다리형의 토지로서 급경사 임야임

인접 도로상태

기호1: 맹지임
기호2: 남동측 및 북측으로 약3미터 폭의 비포장 도로와 접함
기호3: 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호1:도시지역 자연녹지지역 가축사육제한구역 (젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)
비행안전제5구역 비행안전제6구역
기호2:도시지역 자연녹지지역 가축사육제한구역 (젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)
비행안전제6구역 준보전산지
기호3:도시지역 자연녹지지역 가축사육제한구역 (모든축종 제한구역)
비행안전제2구역 준보전산지 공장설립제한지역

제시목록 외의 물건

기호2 지상에 분묘2기 가 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

기호2 임야 북측일부분은 현황 도로임

물건 비고

농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수). 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경348 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리 792

용도: 답 (전)

감정가: 21,700,000원

면적: 토지 155.00㎡ (약 46.88평) / 건물 없음

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포항시산림조합

2. 입지조건

본 물건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 원리에 위치하고 있습니다.

인근에는 "성유대철성당"이 있으며, 주변 환경은 시가지 인접 지역에 농경지와 임야가 혼재된 곳입니다.

교통 상황은 차량 출입이 불가능하며 전반적인 교통사정이 불편한 편입니다.

토지 형태는 사다리형이며, 완경사의 답(전)으로 이용되고 있습니다.

가장 큰 특징은 맹지 상태로, 인접한 도로와 직접 접하고 있지 않아 토지 이용에 제약이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2017년 6월 7일 접수된 포항시산림조합의 근저당권 (채권액 43,680,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

등기부채권 총액은 90,165,761원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 파악되지 않은 상태입니다.

4. 상권분석

해당 물건은 포항시 남구 오천읍 원리의 농경지 및 임야가 혼재된 지역에 속해 있습니다.

주변에 상업 시설이나 편의 시설이 밀집한 상권 지역은 아니므로, 일반적인 상업적 가치보다는 농업적 목적이나 장기적인 개발 가능성을 고려해야 하는 입지입니다.

5. 생활정보

본 물건은 대규모 편의 시설이나 편리한 대중교통망과는 다소 거리가 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 불편할 수 있습니다.

주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 어우러진 농촌 또는 도시 인접 지역의 특성을 보이고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 토지에 직접 접하는 도로가 없어 차량 및 건축물 진출입이 불가능하므로 토지 활용에 심각한 제약이 따릅니다.

농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 해당 자격증명 제출이 의무이며, 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다.

가축 사육 제한: 도시지역 내 자연녹지지역으로, 특정 축종(젖소, 돼지, 닭, 오리, 개)의 사육이 제한됩니다.

비행안전구역: 비행안전 제5구역 및 제6구역에 포함되어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

완경사 토지: 토지가 완만한 경사를 이루고 있어 활용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

접근성 부족: 차량 접근이 불가능하며 대중교통 사정도 좋지 않아 전반적인 이용이 불편합니다.

분묘기지권: 특이사항으로 언급되었으나, 제공된 감정평가서상 본건(답, 기호1)이 아닌 인근 임야(기호2) 지상에 분묘 2기가 소재하는 것으로 기재되어 있어, 본건 토지와 직접적인 관련성은 낮을 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 남구 오천읍 원리에 소재하는 155㎡ 규모의 답(전)으로, 현재로서는 농지로서의 기능만 가능합니다.

가장 큰 문제는 맹지라는 점과 농지취득자격증명 제출 의무가 있다는 점이며, 이로 인해 토지 활용에 상당한 제약과 절차적 복잡성이 예상됩니다.

감정가는 2,170만원으로 책정되었으나, 이러한 여러 제약 조건을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

장기적 관점에서 지역 개발 가능성: 물건 주변이 시가지와 농경지, 임야가 혼재된 지역이므로, 향후 도시 확장 등 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (매우 불확실)

상대적으로 낮은 감정가: 면적과 여러 제약 사항을 고려할 때, 현재 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지이며, 농지취득자격증명 제출이 필수이고, 교통 및 접근성이 매우 열악하다는 점 등 다수의 투자 위험 요소를 안고 있습니다.

등기부상 인수되는 채무는 없으며, 인수 보증금 또한 0원이므로 낙찰가의 10%에 해당하는 입찰 보증금 외 추가적인 채무 부담은 없습니다.

이러한 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 감정가 21,700,000원 이하에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 권장합니다. 실제 입찰가는 희망하는 수익률, 본인의 자금 계획, 그리고 현장 조사 및 추가적인 시장 조사를 바탕으로 보수적으로 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.