나이스옥션 법원경매 포항 2025타경352 [1] 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 275 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 소재 ""안지마을"" 북동측 인근에 위치하며, 부
근일대는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 차량출입 가능하며, 대중교통시설의 이용 등으로 보아 제반 교통사정 보
통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~7,9): 기호(1) 토지 중 건물신축중인 북서측 부분과 기호(2,3,4) 토지는 성토등으로
다소 고지이며, 기타 토지는 인근지와 등고평탄하게 조성된 부정형 토지임.
기호(8): 인근지와 대체로 등고평탄하며 사다리형에 유사한 토지로 자체지반 평탄한 묵답임.

인접 도로상태

기호(1~7,9): 일단으로 남측, 남서측으로 폭 약 3미터의 아스팔트포장도로와 접하며, 북동
측으로 폭 약 3미터의 콘크리트포장도로와 접함.
기호(8): 맹지로 인접토지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~9): 계획관리지역, 성장관리계획구역(신광일반05), 가축사육제한구역(모든축종 제
한구역), 공장설립승인지역(수도법 제7조의 2)임.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1~8 농지취득자격증명제출요(미제출시 보증금몰수)(2025.6.9.자 신광면 제출의 별지 사실조회 회신 참조). 목록1 지상 매각 제외 이동 가능한 컨테이너 2동 소재. 목록1~7,9 건축허가부지 일단지 평가. 신축중인 제시외건물은 2022년5월4일자로 건축허가를 득하여 275번지외 7필지상에 건물을 신축중 현재 중단된 상태이며, 인덕리 275번지 7,095㎡ 중 3,918㎡, 275-2, 275-3, 275-4에 대하여는 건물신축을 위한 농지전용부담금이 납부된 것으로 조사됨(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경352 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 275

용도: 답 (논)

토지면적: 10,281.00㎡ (약 3,110.00평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물 제시외면적: 2,175.76㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (서포항농업협동조합)

감정가: 2,344,155,800원

1.2. 감정평가 요약

본건은 경상북도 포항시 북구 신광면 안덕리 소재 "안지마을" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지로 형성되어 있습니다. 차량 출입이 가능하며 대중교통 이용 편의성은 보통입니다. 토지는 일부 성토된 부분과 평탄하게 조성된 부정형 토지 및 사다리형 유사 토지로 구성되어 있습니다. 기호(1~7,9) 토지는 남측, 남서측 폭 약 3미터 아스팔트 도로와, 북동측 폭 약 3미터 콘크리트 도로에 접하고 있으나, 기호(8) 토지는 맹지입니다. 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역에 속해 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 포항시 북구 신광면의 농업 지역 내에 위치하며, "안지마을" 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 대부분 농경지와 일부 단독주택으로 이루어져 있어 조용하고 한적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 진출입이 가능하며, 인근 지역의 대중교통 시설 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 주요 도로와의 연결성은 양호하나, 일부 필지(기호 8)는 맹지에 해당하여 인접 토지를 통한 접근이 필요합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 계획관리지역으로, 향후 건축 행위나 개발에 있어 어느 정도의 유연성을 가질 수 있습니다. 또한, 성장관리계획구역에 포함되어 있어 체계적인 지역 관리 및 발전 계획의 대상이 될 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다. 공장설립승인지역으로 분류되어 있어, 공장 설립 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 4월 6일 접수된 서포항농업협동조합의 근저당권(을34)입니다.

3.2. 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 중, 2018년 5월 23일 접수된 지상권설정등기(을구 26,12,14번)가 목록 1,4,7,8,9 토지에 존재합니다. 그러나, 본 물건명세서에 따르면 해당 지상권자인 신청채권자(서포항농업협동조합)로부터 말소 동의서가 제출되어 있어, 경매 절차에서 소멸될 가능성이 높습니다. 등기부 등본 상에도 해당 지상권의 말소 기재가 확인됩니다.

3.3. 인수 권리

상기 지상권 외에는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수되는 보증금 합계 0원인 임차인이 있는 것으로 조사되었습니다. 임대차 관계에 대한 구체적인 보증금 및 차임 정보는 현재 미상입니다. 따라서, 명도 진행 시 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 포항시 북구 신광면 안덕리 지역은 전반적으로 농업 및 전원생활 중심의 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지가 밀집한 지역과는 거리가 있어, 일반적인 상권 분석보다는 지역 기반의 수요와 잠재력을 평가해야 합니다.

4.2. 주변 시설

주변에 안지마을 등 주거 단지가 있어 생활 편의 시설에 대한 기본적인 수요는 존재할 것으로 보입니다. 그러나, 대형 마트, 병원, 학교 등 주요 편의 시설은 차량 이동을 통해 포항 시내 또는 면소재지로 접근해야 할 가능성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

본 건 주변 지역은 주로 농경지와 주거지로 이용되고 있어, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 축산 분뇨 처리 시설 등)이 밀집해 있을 가능성은 낮습니다. 다만, 검색 결과에 따르면 포항시 신광면 일대에 폐기물 처리 시설 조성 계획이 주민 반대에 부딪혔던 사례가 있어, 해당 지역의 개발 계획 및 환경 관련 이슈를 면밀히 파악할 필요가 있습니다. 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 해당 지역의 개발 계획 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의점, 마트 등은 신광면 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다. 병원, 약국 등 의료 시설 역시 면소재지 또는 포항 시내로 이동해야 접근이 용이할 수 있습니다. 신광보건지소와 신광면사무소가 신광면에 위치하고 있습니다.

5.2. 교육 및 의료

주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 위치할 수 있으나, 본 건과의 거리는 추가적인 조사가 필요합니다. 의료 시설은 신광면 보건지소 또는 포항 시내 종합병원 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 기타

본 건은 농업용 토지로서, 농촌 지역의 특성을 반영한 생활 환경을 제공합니다. 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본건은 농지(답)이므로, 낙찰 후 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 신축 중단 건물

2022년 5월 4일 건축 허가를 득한 신축 중단 건물이 제시외 건물로 존재합니다. 해당 건물 관련하여 건축 허가, 공사 중단 사유, 농지전용부담금 납부 등 복잡한 사항이 얽혀 있을 수 있어, 향후 철거 또는 활용 방안에 대한 명확한 계획 수립이 필요합니다.

6.3. 맹지(기호 8)

본건 토지 중 기호 8번 필지는 맹지이므로, 차량 및 보행 접근성에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 해당 필지의 활용 가치를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 제시외 이동식 컨테이너

목록 1번 토지 지상에 매각 제외되는 이동 가능한 컨테이너 2동이 소재합니다. 이는 추후 관련 이의 제기 또는 정리 문제 발생 가능성이 있습니다.

6.5. 임대차 관계의 불확실성

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어, 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 시간적 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 신광면의 넓은 농업용 토지로서, 개발 잠재력과 농촌 지역의 가치를 함께 지니고 있습니다. 그러나, 신축 중단된 건물, 맹지, 농지 취득 자격 증명 필수 등 여러 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 특히, 지상권이 말소될 가능성이 높지만, 이에 대한 최종 확인 절차가 중요하며, 미상의 임차인 관련 문제도 신중하게 접근해야 할 부분입니다. 감정가는 높게 책정되어 있으나, 제시된 정보와 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 가능성

본 건이 위치한 계획관리지역 및 성장관리계획구역은 향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

8.2. 넓은 토지 면적

총 10,281.00㎡ (약 3,110.00평)에 달하는 넓은 토지는 주말 농장, 전원주택 단지 조성, 농업 시설 확충 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 큰 장점입니다.

8.3. 신축 관련 자산

비록 신축이 중단되었으나, 건축 허가를 받았고 농지전용부담금이 납부된 건물은 향후 사업 재개 시 유리한 출발점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가, 시장 상황, 권리 분석 결과, 그리고 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재로서는 추가적인 현장 조사, 유사 물건 거래 사례 분석, 그리고 명도 및 권리 관련 상세 조사가 선행되어야 정확한 예상 입찰가 산정이 가능합니다. 농지 경매 시세는 지역 및 개별 토지의 특성에 따라 편차가 크므로, 본건과 유사한 조건의 포항 지역 농지 경매 물건 시세를 추가적으로 파악하는 것이 중요합니다. 일반적으로 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 유찰되는 경우가 많으나, 본 건의 특수성을 감안할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.