나이스옥션 법원경매 포항 2025타경338 [1] 경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 101동 1층106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.05.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 ""낙천대삼거리"" 북측 인근에 소재하는 ""장성동롯데아파트"" 제101동 1층 106호 아파트 단위세대로서, 주위는 정비된 주택지대로 아파트단지, 다세대, 다가구 등 단독주택 및 근린생활시설, 임야지대 등으로 형성된 환경 양호한 주택지대임.

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 ""낙천대삼거리"" 북측 인근에 소재하는 ""장성동롯데아파트""제101동 1층 106호 아파트 단위세대로서, 주위는 아파트단지, 다세대, 다가구 등 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 정비된 주택지대로 북측으로 임야가 소재하며, 환경 양호함.

교통상황

차량 출입 용이하고, 간선도로와 가까우므로 대중교통사정 편리함.

교통상황

차량 출입 용이하고, 간선도로와 가까우므로 대중교통사정 편라함.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층건 제101동 1층 106호 단위세대로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 노출콘크리트, 화강석판재 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
버덕 : 바닥재 및 타일 등 마감
창호 : 샛시 유리창 등
(사용승인일 : 2004.03.26.)

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층건 제101동 1층 106호 단위세대로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅, 노출콘크리트, 화강석판 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 바닥재 및 타일 등 마감
창호 ; 샛시 유리창 등
(사용승인일 ; 2004.03.26.)

이용상태

아파트 - 방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실2, 발코니 등으로 조사됨.

이용상태

아파트- 방 3, 거실, 주방 및 식다, 욕실 2, 발코니 등으로 조사됨

설비내역

위생·급배수 설비, 소화전 및 화재경보기 등 소방시설, 승강기, 도시가스 개별난방, 지하주차장 등.

설비내역

위생·급배수 설비, 소화전 및 화재경보기등 소방시설, 승강기, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 남향 경사지대에 완만하게 계단식으로 조성된 아파트부지임.

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 남향 경사지대에 완만하게 계단식으로 조성된 아파트 부지임.

인접 도로상태등

서측 폭 15m, 남측, 북측 및 동측으로 폭 8~10m 의 포장도로와 접함.

인접 도로상태등

서측 폭 15m, 남측, 북측, 동측 폭 8 ~ 10m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역
가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함.

2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 임대조건은 확인하지 못함.

2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태 등을 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

경상북도 포항시 북구 장성동 1455-1 장성동롯데아파트 101동 1층106호

1.2. 건물구조 및 용도

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사지붕 20층건 중 1층 106호 아파트 단위세대로서, 용도는 아파트임. 사용승인일은 2004년 3월 26일임.

1.3. 면적

토지면적: 41.21㎡ (약 12.47평)

토지지분: 41.2095㎡ (약 12.47평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.99㎡ (약 25.71평)

1.4. 감정가

166,000,000원

1.5. 경매종류 및 채권자

부동산강제경매이며, 채권자는 정OO임.

1.6. 건물관리정보

아파트명: 롯데낙천대아파트

총 동수: 9동

세대수: 820세대

총 주차대수: 903대 (지하 자동식 668대, 지상 자동식 235대)

최고층: 20층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 장성동 "낙천대삼거리" 북측 인근에 소재하며, 주위는 정비된 아파트단지, 다세대, 다가구 등 단독주택 및 근린생활시설, 임야지대로 형성된 환경 양호한 주택지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 간선도로와 가까워 대중교통 사정이 편리함.

2.3. 도로상태

서측 폭 15m, 남측, 북측 및 동측으로 폭 8~10m의 포장도로와 접하고 있음.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 16번 순위의 옥산농업협동조합 근저당권 (접수일자 2021-04-23)이 말소기준권리임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 정범희

보증금: 128,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 6월 19일

확정일자: 2020년 6월 22일

배당신고일자: 2025년 1월 16일

대항력: 있음

3.3. 등기부상 권리 분석

등기부상 소유권이전, 주택임차권, 근저당권, 강제경매, 압류, 임의경매 등의 권리 내역이 존재하며, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보임.

3.4. 인수 가능한 권리 (임차보증금)

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 17번 주택임차권(정범희, 보증금 128,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 다만, 권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어 배당을 통한 변제가 예상되나, 인수 가능성에 대한 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 주거환경

본건 주변은 아파트 단지 및 단독주택이 밀집한 정비된 주거지역을 형성하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 롯데낙천대아파트

사용승인일: 2004년 3월 26일

총 세대수: 820세대

총 주차대수: 903대

5.2. 내부구조 및 설비

내부구조는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 조사됨.

설비내역으로는 위생·급배수 설비, 소화전 및 화재경보기 등 소방시설, 승강기, 도시가스 개별난방, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

5.3. 편의시설 및 환경

주변은 주택지대로 환경이 양호하며, 차량 출입 및 대중교통 이용이 편리함. 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태를 상정하여 평가되었음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

대항력 있는 임차인 정범희 씨의 보증금 128,000,000원에 대한 인수 가능성이 명시되어 있어, 배당 결과를 반드시 확인해야 함.

6.2. 내부 미확인 상태

점유자 부재 및 잠금장치로 인해 내부 상태, 수리 여부, 하자 유무 등을 직접 확인할 수 없어, 실제 명도 및 수리 비용에 대한 추가적인 고려가 필요함.

6.3. 기타 특이사항

본 건은 중복사건으로 분류되어 있으나, 현재 보고서는 포항지원 2025타경338 사건에 기반하며, 관련 경매 절차 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있음.

7. 종합의견

본 물건은 포항시 북구 장성동의 롯데낙천대아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 편리한 교통 여건을 갖추고 있음. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 여부가 불확실하고, 내부 상태를 확인할 수 없다는 점이 주요 리스크 요인임. 감정가 대비 최근 실거래가를 고려하고, 잠재적 리스크를 반영한 신중한 입찰 접근이 요구됨.

8. 투자포인트

* 장성동 지역의 아파트로서 꾸준한 수요 예상.

* 교통 및 주거 편의성이 양호한 입지.

* 향후 내부 상태 개선 시 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상입찰가

최근 84.99㎡ 면적의 실거래가는 2026년 4월 140,000,000원 (13층) 및 2026년 5월 155,000,000원 (20층)으로 확인됨. 본 건은 1층이며 내부 미확인 상태, 임차인 보증금 인수 리스크 등을 고려하여, 최근 실거래가 하단부 및 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적임.

인수 보증금(128,000,000원)을 제외한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있음.

예상 입찰가: 125,000,000원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 일반적인 시장 상황 및 제공된 정보에 기반한 것이며, 실제 현장 조사 및 배당 결과 확인 후 최종 결정이 필요함. 또한, 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.