나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10555 [1] 경상북도 경주시 황용동 94-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황용동 소재 ‘추원사(사찰)’ 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 펜션, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 일반대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

일련번호 1), 5), 9), 12) : 공히 사다리형의 토지로서 북서측보다 고지이나, 자체지반은 평탄하게 조성되었으며 건부지로 이용 중임.
일련번호 15) : 부정형의 토지로서 현황 도로임.
일련번호 16) : 부정형의 토지로서 북서측보다 고지이나, 자체지반은 평탄하게 조성되었으며 잡종지(주차장부지)로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1), 5), 9), 12) : 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.
일련번호 15) : 현황 도로임.
일련번호 16) : 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로, 남측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호(5) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호(9) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호(12) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호(15) :보전녹지지역, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>
일련번호(16) :보전녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호 15) : 공부상 지목이 전이나 현황 도로임.
일련번호 16) : 공부상 지목이 전이나 현황 잡종지(주차장부지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2), 3), 4), 6), 10), 11), 13), 14) : 철근콘크리트구조 기타지붕 단층 건물로서,
외벽 : 스타코 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어 마감재, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

일련번호 7), 8) : 철근콘크리트구조 기타지붕 2층 건물로서
외벽 : 스타코 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어 마감재, 벽지 및 타일 등 마감,
바닥 : 타일 등 마감,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

일련번호 2), 3), 4), 6), 10), 11), 13), 14) : 단독주택임.
일련번호 7) : 근린생활시설임.
일련번호 8) : 단독주택(1층은 다용도실 및 보일러실 포함)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 시스템에어컨설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""현황도(지적 및 건물개황도)""에서와 같이 제시외물건(부합물 및 종물)이 소재함.
(일련번호 ㉠~㉢)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 본건 전체는 풀빌라이며, 풀빌라의 명칭은 '바라다(BARADA)풀빌라'임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 본건의 명칭은 '바라다(BARADA) 풀빌라'임. 목록15는 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '도로'임. 목록16은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수)하며, 공부상 지목이 '전'이나, 현황은 '잡종지(주차장부지)'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10555 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 경주시 황용동 94-1

용도: 단독주택 ('바라다(BARADA) 풀빌라' 명칭)

토지면적: 5025.00㎡ (약 1520.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 826.58㎡ (약 250.0평)

건물 제시외면적: 48.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 정보:

- 총괄표제부 및 각 동별 표제부 정보를 종합한 결과, 본건은 2021년 3월 건축 허가 및 2022년 10월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 단독주택 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

- 주요 건물들은 2021년 3월 건축허가, 2021년 3월~10월 사용승인된 것으로 보이며, 총 면적 826.58㎡에 해당합니다. (정확한 개별 건물 면적은 건축물대장 원문을 확인해야 함)

- 건물(2), (3), (4), (11), (13), (14)은 단독주택 용도로 각 72.94㎡ 또는 97.64㎡ 규모입니다.

- 건물(6)은 단독주택 및 휴게음식점 용도로 97.64㎡입니다.

- 건물(7), (8)은 각각 근린생활시설(제1종) 및 단독주택 용도로 84.48㎡입니다.

- 건물(10)은 단독주택 용도로 145.88㎡입니다.

- 총 주차 대수는 3대로 확인됩니다. (개별 건축물 정보 참조)

1.3. 감정가 및 채권 총액

감정가: 2,609,473,200원

등기부 채권 총액: 2,390,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

- 본건은 '바라다(BARADA) 풀빌라'로 명칭된 유동화 물건입니다.

- 목록15는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '도로'입니다.

- 목록16은 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '잡종지(주차장부지)'이며, 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수될 수 있습니다.

- 부합물 및 종물(제시외 건물)이 소재합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상북도 경주시 황용동 소재 '추원사(사찰)' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 펜션, 농경지 및 자연림 상태의 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하며, 인접 도로 상태는 북서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 지역 특성 (관광, 레저 등)

본건은 '바라다(BARADA) 풀빌라'로 운영되거나 운영을 목적으로 건축된 것으로 보이며, 주변 지역은 관광 및 휴양 시설(펜션 등)이 혼재된 지역으로 추정됩니다. 경주시는 역사 유적지가 풍부하여 관광객 유입이 많은 지역입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함 검색 결과)

주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 관광객을 위한 편의시설 및 식당 등이 있을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2021년 10월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권(을5, 건물 을1)입니다. 경매로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(이상효 근저당, 임의경매 개시결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 2,390,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 현재 4명의 임차인이 거주 중이며, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

- 김 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2023-08-24, 배당신고 2025-08-13, 대항력 없음.

- 박 : 보증금 50,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-08-24, 배당신고 2025-08-13, 대항력 없음.

- 이 : 보증금 55,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2023-08-25, 배당신고 2025-08-13, 대항력 없음.

- 정 : 보증금 5,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2024-04-25, 배당신고일자 없음, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 물건 용도 (풀빌라)

본건은 '바라다(BARADA) 풀빌라'라는 명칭으로 볼 때, 관광 및 휴양 목적의 풀빌라 시설로 운영되거나 운영될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

주변에 펜션 및 관광 시설이 위치하는 점, 신라 문화 유적지와의 접근성 등을 고려할 때, 관광객을 대상으로 한 숙박업(풀빌라, 펜션)으로서의 잠재적 가치가 있습니다. 신축 건물(2021-2022년 준공)이라는 점은 현대적인 시설을 갖추고 있어 경쟁력이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 시스템 에어컨 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 농경지 및 임야 등이 인접한 자연 친화적인 환경입니다.

5.2. 주거 환경

주변은 주택, 펜션, 농경지, 임야 등으로 구성되어 있어 비교적 조용하고 한적한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용계획 및 현황 차이

- 목록15(지목 '전')는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

- 목록16(지목 '전')은 현황 '잡종지(주차장부지)'로 이용 중입니다.

이러한 공부상 지목과 현황의 차이는 추후 재산권 행사나 개발 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명 필요

목록16의 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있다는 점에 유의해야 합니다.

6.3. 유동화 물건의 복잡성

본건은 유동화 물건으로, 법적 절차나 권리관계가 일반 물건보다 복잡할 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 존재

건물 감정평가서 상 부합물 및 종물(제시외 건물)이 소재한다는 점은 별도 확인 및 처리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 경주시 황용동에 위치한 '바라다(BARADA) 풀빌라'로, 넓은 토지(약 1520평)와 상당한 규모의 건축물(약 250평)을 포함하고 있습니다. 2021-2022년에 신축된 건물로 현대적인 시설을 갖추고 있으며, '바라다 풀빌라'라는 명칭으로 보아 관광 및 휴양 시설로서의 잠재력이 높습니다. 그러나 공부상 지목(전)과 현황(도로, 주차장 부지)의 차이, 농지취득자격증명 필요, 유동화 물건이라는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 임차인들이 있으나 모두 대항력이 없어 명도 관련 부담은 상대적으로 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

- '바라다(BARADA) 풀빌라'라는 기성 사업체 또는 브랜드 명칭 보유.

- 광대한 토지 면적(약 1520평)과 현대적인 건축물(약 250평) 보유.

- 신축 건물(2021-2022년 준공)로 최신 시설 이용 가능.

- 경주 지역의 관광 자원과 연계한 풀빌라 사업 성공 가능성.

- 감정가(약 26.1억 원) 대비 채권 총액(약 23.9억 원)이 낮아, 전략적 입찰 시 시세 대비 유리한 가격에 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,609,473,200원이며, 등기부상 채권 총액은 2,390,000,000원입니다.

본건은 풀빌라라는 특수성을 가지며, 신축 건물과 넓은 토지를 보유하고 있으나, 지목과 현황의 차이 및 농지취득자격증명 필요 등의 리스크가 존재합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 23억 5천만원 ~ 25억 5천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. (정확한 시세 및 수익률 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.