나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11132 [1] 경상북도 구미시 형곡동 324-2 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명석 · 평가일 2025.06.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 구분소유건물은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형곡2동행정복지센터’ 동측 인근에
위치하는 현지명칭 ‘모란빌라’ 제4층 제402호 다세대주택 단위세대로서, 주위는
다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 집합건물은 제차량 출입이 가능하며, 간선도로, 버스정류장 등 일반교통사정은 보통인
편입니다.

건물의 구조

본건 집합건물의 구분소유부동산은
철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제4층 제402호 단위세대로서
- 사용승인일 : 1991.05.15.
- 외벽 : 외장타일 붙임 등 마감
- 내벽 : 벽지 또는 일부 타일 등 마감
- 바닥 : 바닥재 또는 일부 타일 등 마감
- 창호 : 샤시 등 2중창호에 유리끼움입니다.

이용상태

본건 집합건물의 구분소유건물은 다세대주택 단위세대입니다.

설비내역

본건 집합건물의 구분소유건물은 도시가스설비, 화재탐지 및 소방설비, 개별난방설비,
위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 집합건물의 토지는 인근지와 대체로 동고평탄한 세장형이며, '다세대주택'부지입니다.

인접 도로상태등

본건 집합건물의 토지는 북서측으로 폭 약 10m의 아스팔트포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 집합건물의 토지는 제2종일반주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(가) 임대관계 : 미상입니다.
(나) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11132 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 324-2 4층402호

용도: 다세대주택

건축구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 중 제4층 제402호

사용승인일: 1991년 5월 15일

감정가: 49,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 45.75㎡ (약 13.84평)

토지지분: 45.75㎡ (약 13.84평)

건물면적: 68.90㎡ (약 20.84평)

건물지분: 68.9㎡ (약 20.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 ‘형곡2동행정복지센터’ 동측 인근에 위치한 ‘모란빌라’ 제4층 제402호 다세대주택입니다.

주변은 다가구주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든 축종 제한구역)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 홍*

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 21일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 대항력이 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2014년 12월 18일 접수된 형곡새마을금고의 근저당권 (채권금액: 52,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인의 인수 보증금이 없습니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 대규모 상권보다는 지역 기반의 소규모 상권이 발달해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 행정복지센터가 위치하고 있으며, 다수의 학교와 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주거환경

주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

1991년에 사용 승인된 건물로, 건축 후 약 35년이 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

가축사육제한구역에 해당하나, 주거용 부동산의 경우 일상생활에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

6.3. 기타 사항

임대관계가 미상인 점은 낙찰 후 명도 과정에서 변동사항이 있는지 확인할 필요가 있습니다. 그러나 본 물건의 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내에 있어 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 4층에 위치하여 채광이나 조망에 대한 고려가 필요합니다.

권리 분석상 인수해야 할 특별한 부담은 없으며, 말소기준권리보다 선순위 권리는 없습니다.

건축 연식이 오래되었으나, 감정가 대비 최근 실거래가 수준을 고려할 때 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지역 내 위치

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 인수할 임차 보증금 없음 (권리 관계 명확)

* 감정가 대비 시세 상승 여력 존재

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 49,000,000원입니다.

최근 유사 물건 실거래가 분석 결과,

2026년 3월 7일 거래된 76.255㎡ 면적의 다세대주택이 73,500,000원에 거래되었고,

2026년 3월 9일 거래된 73.31㎡ 면적의 연립다세대주택이 43,000,000원에 거래되었습니다.

본 건은 68.90㎡ 면적에 1991년 건축된 물건으로, 두 사례의 중간 수준에서 가격 형성 가능성이 있습니다.

특히, 1990년 건축된 73.31㎡ 면적의 거래가가 43,000,000원인 점을 감안하면, 본 건의 감정가 49,000,000원은 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 시세 및 감정가, 그리고 낙찰 후 수익률을 고려하여 보수적으로 접근할 경우,

약 58,000,000원에서 65,000,000원 사이의 입찰가가 적정할 것으로 예상됩니다.

보수적인 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 60,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.