나이스옥션 법원경매 안동 2025타경10631 [1] 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 461-2 소백파크빌 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 ""풍기중학교"" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대
는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통사정
은 보통시 됩니다.

건물의 구조

가: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건 중 4층 401호 단위세대로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 등 마감,
바 닥 : 타일붙임 등 마감,
창 호 : 샷시 등 마감입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 연립주텍 부지입니다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(풍기중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,공장설립
제한지역(공장설립제한지역)<수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다.
2)기 타 : 본건은 현장방문시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 유
사 유형의 일반적인 상황을 상정하여 평가하였으니, 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 안동지원 2025타경10631 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 풍기인삼농업협동조합

감정가: 87,000,000원

매각물건: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 461-2, 소백파크빌 4층 401호

건물명: 소백파크빌

용도: 연립주택

준공일: 2006년 01월 20일

1.3. 면적 정보

토지면적: 71.88㎡ (약 21.74평)

건물면적: 75.63㎡ (약 22.88평)

1.4. 건물 구조 및 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감

바닥: 타일붙임 등 마감

창호: 샷시 등 마감

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 풍기중학교 동측 인근에 위치합니다. 부근 일대는 학교, 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 접근이 용이하며, 간선도로와의 접근성 등을 고려할 때 제반 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다. 본건까지는 북측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(풍기중학교), 공장설립제한지역(수도법) 등의 용도지역 및 기타 제한이 존재하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 및 말소기준권리

등기부 상 말소기준권리는 2019년 06월 18일 접수된 풍기인삼협동조합의 근저당권(채권최고액 67,200,000원)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 89,700,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장문현 (장 )

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 2021년 03월 31일

* 확정일자: 2021년 03월 31일

* 배당신고일자: 2025년 06월 23일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건의 경우, 등기부 상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 또한, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 특별한 기재사항이 없습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 주변 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 2월, 풍기읍 동부리 511-6 소재 J클래식B동(2011년 건축, 전용 75.46㎡)이 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 풍기읍 동부리 475-5 소재 풍기약초시장(2008년 건축, 전용 61.32㎡)이 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월, 풍기읍 동부리 417-3 소재 다세대주택(1989년 건축, 전용 78.66㎡)이 65,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 비교 물건 분석

본 건(소백파크빌 401호, 2005년 건축, 전용 75.63㎡)과 가장 유사한 거래 사례는 J클래식B동입니다. J클래식B동은 건축년도(2011년) 및 전용면적(75.46㎡)이 유사하며, 2026년 2월 125,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가(87,000,000원)는 해당 유사 거래 사례의 시세보다 낮게 형성되어 있어 가격 메리트가 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에 풍기중학교가 위치하며, 해당 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변에 주택, 아파트, 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 시점에 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 이루어지지 못했습니다. 따라서 내부 상태가 평가 시 가정된 일반적인 상황과 다를 수 있으며, 이는 수리 비용 등 추가적인 지출로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본건 토지는 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 공장설립제한지역(수도법) 등에 해당합니다. 향후 건축 행위 등 토지 이용 시 해당 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인 장 외에 다른 임대 관계는 확인되지 않았습니다. 비록 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으나, 미상 임대 관계는 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 소재 소백파크빌 연립주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으며, 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 권리 관계상 낙찰 후 인수하는 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 내부 상태 미확인 및 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 상당한 시세 차익 기대: 최근 유사 물건 실거래가(125,000,000원) 대비 감정가(87,000,000원)가 낮아 가격 메리트가 높습니다.

* 권리관계 무하자: 대항력 있는 임차인 및 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 확보에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 입지 조건: 풍기중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 87,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 (J클래식B동, 2026년 2월): 125,000,000원

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

본 건은 유사 물건 실거래가(125,000,000원)를 고려할 때, 감정가(87,000,000원) 대비 높은 투자 가치를 지니고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 금액이 없고, 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려하여, 100,000,000원에서 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 경매 동향 분석 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.