나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8264 [1] 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 20층2015호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""동대구역"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 신세게
백화점을 중심으로 형성된 상업지역으로서 노선상가,오피스텔,아파트단지등으로 형성
되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 지하쳘역, KTX 동대구역 ,간선도로변 버스승강장등이
소재하는바 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지상23층 건물중 20층 2015호로서
외벽:몰탈위페인팅,화강석 등 마감
내벽:벽지 및 타일 등 마감
바닥:내장바닥재 및 타일 등 마감
창호:샷시 2중창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비,난방설비,냉방설비,소화전설비,화재탐지및 경보설비,승강기설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 평탄하게 조성되어 오피스텔 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 왕복 4차선,서측으로 폭약 10미터의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중요시설물보호지구(공용), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> 중점경관관리구역(2018-04-10)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평
가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따른 우선매수신청권 있음(2026. 7. 6. 정정·변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8264 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신천동 286-2 부띠크시티오피스텔 20층2015호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1종근린생활시설)

감정가: 56,000,000원

토지면적: 2.74㎡ (약 0.83평)

토지지분: 2.7384㎡ (약 0.83평)

건물면적 (전용면적): 21.50㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

특이사항: 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

본건은 대구광역시 동구 신천동 소재 ""동대구역"" 남서측 인근에 위치함.

주위는 신세계백화점을 중심으로 형성된 상업지역으로서 노선상가, 오피스텔, 아파트단지 등으로 구성되어 있음.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 을3 전세권설정 (김민지, 2023-09-21 접수)

인수되는 권리:

* 을4 주택임차권 (김민지, 2023-03-06 전입, 2023-01-09 확정, 2025-02-28 등기, 보증금 78,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* 임차인: 김민지

* 보증금: 78,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-06

* 확정일자: 2023-01-09

* 대항력: 있음

* 이 임차인은 보증금 78,000,000원에 대해 대항력을 가지며, 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 요구됨.

4. 상권분석

본건은 동대구역 역세권 및 신세계백화점 인접 상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상업 활동이 활발한 지역임.

인근에 다양한 상업시설, 금융기관, 편의시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용함.

토지이용계획상 중심상업지역, 시가지경관지구 등 상업 및 경관 보호를 위한 용도지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 높음.

5. 생활정보

교통: KTX 동대구역, 지하철 1호선(동대구역), 다수의 시내버스 노선이 인접하여 전국 어디든 이동이 용이한 교통 요충지임.

편의시설: 신세계백화점, 파라다이스호텔, 대구지하철역, 각종 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

주거환경: 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역으로 현대적이고 편리한 주거 및 업무 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수: 78,000,000원의 임차인 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 못할 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있음. 이는 총 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있는 주요 리스크임.

건물 내부 확인 불가: 감정평가 당시 이해관계인 부재 등으로 인해 정확한 내부 구조 및 수리 상태를 확인하지 못했으므로, 실제 상태와 다를 수 있음.

지역적 특성: 상업지역에 위치하여 주거 편의시설은 잘 갖춰져 있으나, 소음이나 교통 체증 등의 도시적 불편함이 있을 수 있음.

법적 제약: 비행안전제6구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 동대구역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 풍부한 생활 편의시설을 갖춘 매력적인 오피스텔임.

신세계백화점, KTX, 지하철 등 주요 시설 접근성이 뛰어나 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

그러나 78,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 중 인수 가능성이 있는 금액은 본 물건의 가장 큰 위험 요소이며, 철저한 권리 분석 및 배당표 예측이 필수적임.

감정가 56,000,000원에 비해 임차인 보증금이 상당히 높아, 낙찰 후 실제 부담하게 될 총 비용을 신중하게 고려해야 함.

8. 투자 포인트

최적의 입지: 대구의 핵심 교통 및 상업 중심지인 동대구역 인근에 위치.

높은 접근성: KTX, 지하철, 광역 교통망 이용 편리.

미래 가치: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로 향후 가치 상승 기대.

임대 수익: 도심 상업지역의 오피스텔로서 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 56,000,000원이며, 유사 면적(21.497㎡)의 최근 매매 사례도 56,000,000원임을 고려할 때, 건물의 객관적 가치는 이 수준으로 판단됨.

그러나 78,000,000원의 대항력있는 임차인 보증금 인수 위험이 존재함. 만약 법원 배당 절차에서 임차인 보증금이 전액 변제되지 못할 경우, 낙찰자가 잔액을 인수해야 하므로 총 지출 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있음.

이러한 잠재적 위험을 고려하여, 총 투자 비용이 과도해지지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있음.

예상 입찰가: 50,000,000원

본 입찰가는 78,000,000원의 임차 보증금 인수 가능성을 고려하여, 매수인이 부담하게 될 총 금액이 시장 가치를 크게 초과하지 않도록 보수적으로 책정된 것이며, 실제 낙찰가는 법원의 배당 결과 및 경쟁 입찰 상황에 따라 크게 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.