나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8294 [1] 대구광역시 북구 연경동 962-3 태왕아너스스퀘어주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 ""연경공공주택지구"" 내에 위치하는
""태왕아너스스퀘어 제1동"" 제1층 제105호로서, 본건 부근은 대규모 아파트단지 및 각종
근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로(동화천로)변에 위치하는 등 교통상황 보통임.

건물의 구조

일련번호(가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층건 중 제1층 제105호로서,
외벽: 화강석치장, 알루미늄 복합판넬 등 마감,
내벽: 판넬잇기 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 페어글라스 강화유리임.

이용상태

일련번호(가): 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 공동 위생설비, 승강기설비, 화재탐지·경보설비, 옥내소화전 스프링클러
설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형의 토지로서, 인접필지 및 인접도로와 대체로 등고평탄하며, 상업용
건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 폭 약 8미터의 보행자전용도로 및 폭 약 15미터의 포장도로와 접하며,
공공공지(연경동 963번지)를 지나 남측으로 폭 약 40미터, 서측으로 폭 약 30미터의 포
장도로가 인접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로
(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역), 공공주택지구임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8294 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOOO

1.2. 물건 명세

소재지: 대구광역시 북구 연경동 962-3 태왕아너스스퀘어 주건축물제1동 1층105호

용도: 근린상가

감정가: 634,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 8.46㎡ (약 2.56평)

토지 지분: 8.4646㎡ (약 2.56평)

건물면적: 36.80㎡ (약 11.13평)

건물 지분: 36.8㎡ (약 11.13평)

1.4. 특이사항

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 연경동 소재 "연경공공주택지구" 내에 위치한 "태왕아너스스퀘어 제1동" 1층 105호입니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 용이하며, 간선도로인 동화천로 변에 위치하여 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 및 인접 환경

본건 북측으로는 폭 약 8미터의 보행자 전용도로와 폭 약 15미터의 포장도로가 접하고 있습니다. 또한, 인접한 공공공지(연경동 963번지)를 지나 남측으로는 폭 약 40미터, 서측으로는 폭 약 30미터의 포장도로가 인접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 편리합니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건은 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 중로2류(폭 15m~20m) 및 특수도로(보행자전용도로)와 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 공공주택지구로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 물건의 말소기준 권리는 2020년 11월 20일에 접수된 서부농업협동조합의 근저당권(을2)입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준 권리보다 늦게 설정된 권리들은 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다. 여기에는 서부농업협동조합의 근저당권(을2)과 대구지방법원의 임의경매개시결정(갑3)이 포함됩니다.

3.3. 인수 가능한 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 조사된 내용상 없는 것으로 파악됩니다. (지상권 개요: 공란)

3.4. 등기부 현황 요약

* 갑1: 소유권보존 (주식회사메이드디앤씨, 2020-07-01)

* 갑2: 소유권이전 (유현진, 2020-11-20, 매매 금650,000,000원)

* 을2: 근저당권 (서부농업협동조합, 2020-11-20, 금564,000,000원, 말소기준권리)

* 갑3: 임의경매 (서부농업협동조합, 2025-06-10, 459,599,659원, 말소)

3.5. 등기부채권 총액

총 채무액은 564,000,000원입니다.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의사항: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 해당 임차인의 대항력 유무 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 제반 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 배후 수요

본건이 위치한 연경공공주택지구는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

4.2. 상업 시설 특성

근린상가로서 1층에 위치하며, 주변 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 소비재 판매 및 생활 편의 서비스를 제공하기에 적합한 입지입니다.

4.3. 잠재적 성장성

공공주택지구 개발과 함께 지속적으로 인구가 유입되고 있어, 장기적인 상권 성장 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 각종 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 및 상업 혼합지구

대규모 아파트 단지와 근린상업시설이 조화롭게 배치되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 용도 불일치

건축물대장상 주 용도가 "교육연구시설"로 기재되어 있으나, 실제 현황 및 등기부상으로는 "근린상가"로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 건축물 용도 변경, 행위 제한 등과 관련하여 문제가 발생할 소지가 있으므로, 이에 대한 명확한 확인 및 검토가 필수적입니다.

6.2. 미상 임대차 관계

임차인 현황에서 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인이 있는지 여부를 파악하는 것이 중요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우, 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 연경공공주택지구 내에 위치한 1층 근린상가로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며 교통 접근성도 양호합니다. 권리관계는 말소기준 권리 이하의 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다. 그러나 건축물 등록 용도와 실제 이용 용도가 상이한 점, 그리고 임차인 정보가 불확실한 점은 투자 결정 시 반드시 확인하고 해결해야 할 주요 리스크 요인입니다. 이러한 불확실성 해소 후에는 안정적인 상권 내 상가로서의 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 연경공공주택지구 내 위치: 신규 주거단지 개발로 인한 장기적인 성장 가능성.

* 1층 근린상가: 접근성이 뛰어나 상업 시설로서의 가치 높음.

* 명확한 권리관계: 경매를 통해 권리상 안전한 취득 가능.

* 대규모 아파트 단지 배후: 고정적인 고객 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 없는 것으로 파악되었습니다. 따라서 입찰가를 산정함에 있어 이러한 부담은 없습니다. 다만, 제시된 감정가 634,000,000원 외에, 건축물 용도 불일치 및 임차인 정보 미상과 같은 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 본 물건의 실제 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 그리고 앞서 언급한 리스크 해소를 위한 추가적인 분석 및 현장 조사를 통해 결정되어야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.