나이스옥션 법원경매 서산 2025타경641 [1] 충청남도 당진시 순성면 봉소리 205 세안근로자복지아파트 1동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 순성면 봉소리 소재, '봉소1리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 전, 답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 지상5층 건내, 제5층 제507호로서,
(사용승인일 : 1994.12.17.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,

내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

기준시점 현재, 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수 설비, 개별난방시설 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 3필1단의 부정형의 토지로서, 기준시점 현재, '아파트 건부지' 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 인접 공도와의 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태

- 봉소리 205
계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

- 봉소리 206
계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

- 봉소리 1216-6
계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경매 사건번호: 서산지원 2025타경641 (1)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 봉소리 205 세안근로자복지아파트 1동 5층507호

용도: 아파트

감정가: 40,000,000원

토지 면적: 56.86㎡ (약 17.2평)

토지 지분: 56.86㎡ (약 17.2평)

건물 면적: 49.91㎡ (약 15.1평)

건물 지분: 49.91㎡ (약 15.1평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트 벽식조 경사슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제507호

사용 승인일: 1994년 12월 17일

등기부 채권 총액: 69,797,142원

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 충청남도 당진시 순성면 봉소리 소재 '봉소1리 마을회관' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 전, 답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통 상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다. 단지 내 도로를 통하여 인접 공도와의 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 일부 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

주변 시설:

아파트 단지 내 복리 시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

국민은행 근저당 (접수일자: 1995-06-08, 채권금액: 18,200,000원)이 말소기준권리입니다.

등기부 현황:

* 소유권이전: 박종대 (1995-06-08)

* 근저당: 국민은행 (1995-06-08, 18,200,000원) - 말소기준권리

* 전세권설정: 주식회사비앤엠 (1995-06-08, 15,000,000원) - 매각으로 소멸

* 가압류: 충남신용보증재단 (2019-05-15, 36,597,142원) - 매각으로 소멸

* 압류: 국민건강보험공단 (2021-08-05) - 매각으로 소멸

* 압류: 서산시 (2022-03-02) - 매각으로 소멸

* 압류: 서산세무서장 (2024-06-21) - 매각으로 소멸

* 임의경매개시결정: 주식회사비앤엠에셋대부 (2025-05-01, 15,000,000원) - 매각으로 소멸

결론:

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을1 근저당 이후의 권리)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항:

임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 진행 시 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 반드시 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 권리 관계를 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근 시설:

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터 등 주민 편의시설이 갖추어져 있습니다.

혐오시설 유무:

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 가축사육제한구역, 보호구역 등이 포함되어 있어 지역 특성상 일부 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 정보:

* 구조: 철근콘크리트 벽식조, 경사슬래브 지붕

* 층수: 지상 5층 중 5층

* 전용 면적: 49.91㎡ (약 15.1평)

* 사용 승인일: 1994년 12월 17일

내부 상태:

현재 아파트(방, 주방, 거실 등)로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 시설이 구비되어 있습니다. (내부 마감 상태는 현장 확인 필요)

주차:

총 주차대수 139대 (건축물대장 기준)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 미상: 임대차 관계가 확인되지 않아, 대항력 있는 임차인 존재 시 명도에 어려움이 예상됩니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공으로 건축된 지 30년이 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 가축사육제한구역, 보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 개발 시 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 순성면에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상되지만, 임대 관계 미상인 임차인의 존재 가능성은 명도 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 건축 연도가 오래된 점을 감안할 때 향후 유지보수 비용을 고려해야 합니다. 지역 개발 잠재력과 실거주 편의성을 고려한 투자 가치 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 4,000만원 대비 최근 실거래가 평균을 분석하여 투자 기회 모색.

* 실거주 목적: 기본적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있어 실거주 목적 투자도 고려 가능.

* 지역 개발 기대: 당진시 및 순성면의 장기적인 발전 가능성을 고려한 투자.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

본건과 유사한 면적(전용 49.91㎡)의 최근 거래 사례는 2026년 6월에 3,550만원에서 4,050만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 2026년 6월 18일: 4,050만원 (2층)

* 2026년 6월 11일: 3,550만원 (2층)

* 2026년 6월 11일: 3,600만원 (5층)

최근 거래가 평균: 약 3,733만원.

입찰가 산정:

감정가 4,000만원은 최근 실거래가 범위 내에 있습니다. 임차인 관련 명도 리스크를 고려할 때, 시세보다 다소 낮은 가격으로 접근하는 것이 안정적입니다.

예상 입찰가는 최근 실거래가 상단과 명도 리스크를 감안하여 3,600만원 ~ 3,900만원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이 가격대는 최근 거래가 평균보다는 높지만, 최고가 거래 및 층수 이점을 고려한 시세 반영입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 명도 협상 결과, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.