나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51200 [1] 충청남도 태안군 소원면 의항리 979-262 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.05.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 태안군 소원면 의항리 소재 ""만리포 해수욕장"" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 펜션, 캠핑장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 자체지반은 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(2015-04-30), 주거용지, 지구단위계획구역(2015-05-22), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(가축사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광지(2015-04-30)<관광진흥법> 중점경관관리구역(2016-03-10)임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 철근콘크리트조 및 벽돌조 슬래브지붕 1층 건물로서,
외벽: 벽돌쌓기 마감 등,
내벽: 벽지도배 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

공부상 단독주택이나 펜션 등으로 사용했던 것으로 추정되며 기준시점 현재는 공실 상태임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외 건물(기호㉠~㉣) 및 제시외 수목(기호㉤)이 소재함.(후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

본건은 공부상 단독주택으로 되어 있으나 펜션 등으로 사용했던 것으로 추정되며 현재는 장기간 방치 상태인 것으로 탐문조사 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물 및 수목 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51200 (1)

* 소재지: 충청남도 태안군 소원면 의항리 979-262

* 용도: 단독주택

* 감정가: 331904640원

* 토지면적: 556.00㎡ (약 168.19평)

* 토지지분: 556㎡ (약 168.19평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 196.33㎡ (약 59.39평)

* 건물지분: 196.33㎡ (약 59.39평)

* 건물 제시외면적: 31.00㎡ (약 9.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: - 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함 매각

* 주의사항: - 일괄매각, 제시외 건물 및 수목 포함 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 충청남도 태안군 소원면 의항리 소재 "만리포 해수욕장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 펜션, 캠핑장 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통임.

* 형태 및 이용상태: 완경사지대 내 자체 지반은 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주거용 건부지 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 3~4m 내외의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역(전부제한지역), 관광지, 중점경관관리구역임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2014년 5월 28일자 한국주택금융공사의 근저당권(채권최고액 1,081,000,000원)임.

* 본건 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매(채권금액 249,935,737원)로 진행됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (단, 현황 조사 시 확인되지 않은 사항은 별도 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아님. 보증금이 0원이므로 낙찰자에게 추가 부담은 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기타 특이사항: '기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대미상임' 표기가 있어, 실제 점유 및 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 만리포 해수욕장 인근에 위치하여 관광 및 휴양 관련 시설(펜션, 캠핑장, 근린생활시설)이 혼재되어 있는 지역임.

* 인근 시세 동향:

* 인근 '비치빌라'(연립주택)의 최근 매매 사례를 보면, 전용면적 약 56~57㎡의 경우 8,000만원에서 10,500만원 사이에 거래되었음.

* 본건은 단독주택으로, 비치빌라보다 규모가 훨씬 큰 토지(약 168평)와 건물(약 59평)을 소유하고 있어 직접적인 비교는 어려우나, 해당 지역의 전반적인 부동산 가치를 가늠하는 참고 자료로 활용할 수 있음.

* 본건의 감정가는 331,904,640원으로, 토지 규모와 입지 조건을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됨.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 확인 결과, 특별히 보고된 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며 대중교통 이용도 가능한 수준임.

* 관광지 접근성: 만리포 해수욕장과 인접하여 해수욕 및 주변 관광 활동에 유리한 입지임.

* 건물 상태: 공부상 단독주택이나 펜션 등으로 사용되었던 것으로 추정되며, 현재는 공실 상태로 장기간 방치된 것으로 탐문 조사됨. 일반적인 위생, 급배수, 난방 설비는 되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후 및 방치 상태: 현재 공실이며 장기간 방치된 것으로 파악되어, 내부 수리 및 리모델링에 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있음.

* 제시외 건물 및 수목: 일괄 매각 대상에 포함되어 있으나, 이에 대한 관리, 철거, 등기 등의 추가적인 처리가 필요할 수 있음.

* 건축물 관련 규제: 계획관리지역, 관광개발진흥지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 용도 변경 시 관련 법규 및 심의를 따라야 함.

* 주변 시세 변동성: 관광지 인근 부동산은 계절적 요인이나 관광 수요 변화에 따라 시세 변동성이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 만리포 해수욕장 인근에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 관광지로서의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 다만, 현재 건물이 장기간 방치되어 공실 상태이며 노후화 및 수리 필요성이 예상되는 점은 주요 고려 사항입니다. 제시외 건물 및 수목 포함 매각 조건 또한 추가적인 관리가 요구됩니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 채무 부담은 없는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 만리포 해수욕장 인접, 관광 활성화 지역 내 단독주택 보유.

* 556㎡ 넓은 대지 면적을 활용한 재건축, 증축 또는 펜션, 글램핑장 등 다양한 사업화 가능성.

* 리모델링 또는 신축을 통해 주거용 또는 수익형 부동산으로의 가치 상승 기대.

* 토지 자체의 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

감정가 331,904,640원을 기준으로, 현 시세 및 물건 상태를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 약 90% 수준인 298,714,176원으로 산정합니다. 이는 낙찰 후 예상되는 수리비 및 제반 비용을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.