나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61054 [1] 충청남도 서산시 읍내동 707-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.04.18

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 평가건 단층 건물로서
외벽 : 드라이비트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역

급배수설비, 전기설비, 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

부합물 및 종물

1개동의 보일러실이 소재함(지적 및 건물개황도 참조).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.
본건은 건축물대장에 등재되어 있지 않으며, 일부가 도로부지를 점유 중인 것으로
보이니 유의하시기 바람.

물건 비고

-제시외 건물 포함(보일러실)
-건축물대장에 미등재 상태임
-이 사건 물건을 위하여 그 대지에 법정지상권의 성립 여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경61054 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 서산시 읍내동 707-15

용도: 단독주택

감정가: 23,656,000원

매각대상: 건물만 매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 58.14㎡ (17.59평)

건물지분: 58.14㎡ (17.59평)

건물 제시외면적: 5.00㎡ (1.51평) (보일러실 포함)

1.4. 건물 구조 및 이용상태

구조: 연와조 스라브즙 평가건 단층 건물

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 하이새시창 등

이용상태: 주택으로 이용 중인 것으로 탐문됨.

설비내역: 급배수, 전기, 난방, 도시가스 설비 등이 되어 있는 것으로 조사됨.

1.5. 주요 특이사항

특이사항: 법정지상권, 대항력있는임차인, 건물만매각

주의사항:

* 제시외 건물 포함(보일러실).

* 건축물대장에 미등재 상태임.

* 본건을 위하여 그 대지에 법정지상권의 성립 여부는 불분명함.

* 임대 관계는 미상임.

* 본건은 건축물대장에 등재되어 있지 않으며, 일부가 도로부지를 점유 중인 것으로 보이니 유의하시기 바람.

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

본건이 소재한 충청남도 서산시 읍내동은 서산의 구도심 지역에 해당하며, 지역 내 도시재생 사업을 통해 안전 및 편의시설 확충이 이루어지고 있는 곳입니다. 또한, 읍내동 복합커뮤니티센터 조성 사업 등 주민 편의를 위한 시설 확충 계획이 있습니다.

2.2. 주변 환경

* 교통: 정확한 대중교통 접근성은 파악되지 않았으나, 서산시 중심 시가지 내에 위치하고 있어 시내버스를 이용한 접근은 가능할 것으로 보입니다.

* 편의시설: 서산 동부전통시장이 인근에 위치하여 전통적인 상권을 형성하고 있습니다. 현대적인 상업 시설 및 생활 편의 시설도 주변에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 서산부춘중학교, 학돌초등학교, 부춘초등학교 등이 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 인근에 별도의 학원가가 발달한 지역은 아닌 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 조사 결과, 서산시 전반적으로 소각장 등 기피 시설을 체험형 관광 명소로 전환하려는 노력이 있으며, 양대동 일원에 자원회수시설이 조성되고 있습니다. 본건 소재지인 읍내동에 직접적인 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

건물 등기부 상 소유권이전(2015.06.25, 2016.06.17) 및 강제경매 개시결정(2025.04.01, 권리자: 이정안, 권리금액: 70,704,000원) 내역이 확인됩니다. 해당 강제경매개시결정 등기가 말소기준권리이며, 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이정안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-13

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 인수해야 할 보증금은 0원으로 분석되었으나, 금액이 미상인 경우와 유사하게 실제 관계 및 추가적인 채무 부담 가능성에 대해 주의 깊게 확인할 필요가 있습니다.

3.3. 특수 권리 분석

* 법정지상권: 본건 매각 대상은 건물만이며, 건물을 위해 그 대지에 법정지상권이 성립 여부는 불분명합니다. 이는 잠재적인 리스크 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 위 3.2. 항목 참조.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 비교

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 현대아트빌(B) (2025.11.08): 전용면적 68.45㎡ (약 20.7평) 거래가 78,000,000원 (평당 약 377만원)

* 성창빌라 (2026.01.11): 전용면적 54.51㎡ (약 16.5평) 거래가 57,000,000원 (평당 약 345만원)

* 청기와빌라 (2026.06.18): 전용면적 75.64㎡ (약 22.9평) 거래가 50,000,000원 (평당 약 218만원)

본건 건물의 면적은 58.14㎡ (약 17.6평)입니다. 위 거래 사례들을 참고할 때, 건물의 실거래가는 평당 약 345만원에서 377만원 수준으로 추정해볼 수 있습니다. 감정가는 23,656,000원으로, 이는 평당 약 134만원 수준으로, 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 주거: 주변으로 주택, 빌라, 연립주택 등이 혼재되어 있습니다.

* 상업: 서산동부전통시장이 인근에 있어 전통적인 상권 기능을 하며, 소규모 상점들이 분포할 것으로 예상됩니다.

* 문화/여가: 서산시는 최근 폐기물 처리 시설을 전망대, 슬라이드, 찜질방 등을 갖춘 체험형 관광 명소로 개발하는 등 지역 관광 활성화를 추진하고 있습니다. 읍내동 내에는 복합커뮤니티센터 조성 계획도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물대장 미등재: 본건 건물은 건축물대장에 미등재 상태로, 이는 재산권 행사 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

* 법정지상권 불분명: 대지와의 관계에서 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 추후 대지 소유자와의 분쟁 가능성이 있습니다.

* 도로점유 가능성: 일부가 도로부지를 점유 중인 것으로 보이므로, 이에 대한 확인 및 추가 부담 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원): 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 해당 임차인과의 관계 및 숨겨진 채무 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서산시 읍내동에 위치한 단독주택 건물로, 건축물대장에 미등재 상태이며 법정지상권 성립 여부가 불분명한 리스크를 안고 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 되어 있어 주의가 요구됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정되어 있으며, 지역 내 도시재생 사업 추진 등으로 향후 입지 개선의 여지가 있습니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 주택으로 사용하기에 무리가 없는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 주변 실거래가 대비 현저히 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 도시재생 및 개발 호재: 읍내동 지역의 도시재생 사업 추진 및 커뮤니티 시설 확충 계획이 있습니다.

* 건물 활용 가능성: 건축물대장 미등재 상태이나, 건물 자체는 주택으로 이용 중이며 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물만 매각 대상이며, 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 감정가는 23,656,000원입니다.

주변 실거래가 비교 시, 유사 면적의 건물은 평당 약 345만원~377만원 수준으로 거래되었습니다. 본건 건물의 면적(약 17.6평)을 고려하면, 시세상으로는 약 6천만 원 이상으로 추정됩니다.

그러나 법정지상권 불분명, 건축물대장 미등재, 도로점유 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등 다수의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

이러한 위험 요소를 감안하고, 현재의 낮은 감정가를 바탕으로 다음과 같은 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 보수적 접근: 감정가 수준에서 소폭 상승하여 30,000,000원 ~ 40,000,000원

* 시세 반영 고려 (리스크 감안): 45,000,000원 ~ 55,000,000원

입찰 참여 시에는 상기 언급된 리스크 요인들에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.