나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51201 [1] 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산호 · 평가일 2025.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리에 소재하는 부동산으로서, 부근은 근린생활시설 및 주택(아파트, 다세대, 단독주택 등)이 혼재하는 지역으로서, 남서측 인근에 「당진TG」가 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물로서,
외 벽: 외장석재 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

약 4~6미터 내외의 현황 도로를 통하여 출입하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형),
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지.
기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(송악20 일반형),
가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한).

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지 3필지 중 2필지(반촌리 392-11, 392-16)의 의뢰목록상 지목은 「임야」이나, 현황은「대」임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권등기(2024.8.27.등기) 있음[임대차보증금 (1)110,000,000원(1차) (2)105,000,000원(2차), 전입일 2020.3.26., 확정일자 (1)2020.3.16.]. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51201 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 송악읍 반촌리 392-11 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 120,000,000원

* 토지면적: 86.00㎡ (약 26.0평)

* 건물면적: 68.27㎡ (약 20.6평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 건물명: 현대빌리지 A동

* 사용승인일: 2017년 4월 10일 (추정)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물

* 외벽: 외장석재 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 등 마감

* 창호: 샷시창호

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 송악읍 반촌리에 소재하며, 부근은 근린생활시설 및 주택(아파트, 다세대, 단독주택 등)이 혼재하는 지역입니다. 남서측 인근에 「당진TG」가 소재하여 접근성이 양호합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 약 4~6미터 내외의 현황 도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획:

* 기호1,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지

* 기호2: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)

* 공부와의 차이: 대지권의 목적인 토지 3필지 중 2필지(반촌리 392-11, 392-16)의 공부상 지목은 「임야」이나, 현황은 「대」로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑4 (주택도시보증공사의 강제경매, 2025.04.08 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 대항력: 있음

* 전입일자: 2020.03.26

* 확정일자: 2020.03.16

* 배당신고일자: 2024.08.27

* 주택임차권 등기: 을구 1번 (2024.08.27 접수, 권리금액 110,000,000원)

* 인수 여부: 상기 임차인의 임대차 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (1차 보증금 110,000,000원, 2차 보증금 105,000,000원으로 추정됨)

* 기타 권리사항:

* 갑3 (박성수의 소유권이전2번신탁등기말소, 2020.03.31 접수) → 말소 대상

* 갑4 (주택도시보증공사의 강제경매, 2025.04.08 접수) → 말소기준권리 (매각으로 소멸)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소비를 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

* 당진TG 인근이라는 점은 물류 및 교통의 편의성을 제공하며, 이는 잠재적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역으로 지정되어 있으나, 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역 등은 개발에 있어 일부 제약을 가할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주변에 공동주택 단지가 분포하고 있어 기본적인 주거 인프라를 갖추고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 외부 이동이 편리하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건과 관련하여 특별히 언급되거나 확인된 혐오 시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수 부담: 을구 1번 주택임차권의 보증금 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 총 보증금은 215,000,000원(110,000,000원 + 105,000,000원)으로 추정되며, 이는 큰 인수 부담이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 관련 제약: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 일부의 지목이 임야이나 현황 대지로 이용 중인 점은 추후 대지권 확보 및 법률 관계에 있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 상당한 금액의 위험이 있습니다.

* 부동산 강제경매 물건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸하지만 임차인의 보증금 인수 문제는 반드시 해결해야 할 주요 과제입니다.

* 입지적 측면에서는 당진TG 인근이라는 장점이 있으나, 토지이용계획상 제약 사항을 고려해야 합니다.

* 건축 연도를 고려할 때 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부가 본 물건의 투자 가치를 결정하는 핵심 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 보증금 배당 및 인수 금액 확인: 가장 중요한 것은 임차인이 배당 절차를 통해 얼마를 변제받고, 최종적으로 매수인이 얼마의 보증금을 인수하게 되는지 정확히 파악하는 것입니다.

* 총 투입 비용 대비 시세 차익 분석: 인수하게 될 보증금과 본인의 입찰가를 합한 총 투입 비용이 현재 시세 대비 얼마나 낮은지를 면밀히 분석해야 합니다.

* 잠재적 가치 상승 요인 검토: 당진 지역 개발 계획, 교통망 확충 등 향후 부동산 가치 상승 가능성을 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 건물 면적(68.27㎡)과 유사한 연식(2016~2017년식 추정)의 주변 다세대주택 최근 매매 사례(2024년 3월, 61.52㎡ 기준 109,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 시세는 약 120,000,000원 (12,000만원) 내외로 추정됩니다.

* 그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원(1차) 및 105,000,000원(2차) 합계 약 215,000,000원(21,500만원)을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 존재합니다.

* 이로 인해, 입찰가가 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과할 경우 손실이 발생하므로 매우 신중한 접근이 필요합니다.

* 만약 인수되는 보증금이 최소화되지 않는다면, 투자로서의 가치가 낮아질 수 있습니다. 예를 들어, 인수되는 보증금이 50,000,000원이라고 가정해도, 총 투입 비용이 120,000,000원을 넘지 않으려면 입찰가는 70,000,000원 이하로 제한됩니다.

* 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 잠재적 인수 보증금 리스크를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 7,000만원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 입찰가는 배당 현황 및 임차인과의 협상 결과에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 입찰 전 관련 정보를 면밀히 확인하시기 바랍니다.

* 제시 예상 입찰가: 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.