나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51188 [1] 충청남도 태안군 남면 당암리 187-1 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국경제 · 평가일 2025.04.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 태안군 남면 당암리 소재 '당암리 다목적회관' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1)~(5) 공히 완경사 지대 내 부정형 등의 토지로서, 기호(1),(4)는 전, 기호(3)는 상업용 건부지, 기호(5)는 기호(3) 부속토지 및 일부 전, 기호(6)은 묵전(휴경지) 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(3),(5)는 남서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하며 기호(1),(4),(6)은 지적도상 맹지 상태이나 인접필지를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(4),(6)
생산관리지역, 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.
기호(3),(5)
계획관리지역(2014-01-01), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 기호(5)는 공부상 지목 전이나 현황 기호(3) 부속토지 및 일부 전 등으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트 슬래브지붕 5층 건물로서,
외벽: 돌 붙임 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 내부 인테리어 마감 등,
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

숙박시설(기준시점 현재는 영업 중단 상태임) 등으로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, CCTV설비, E/V설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 제시외 건물(기호㉠~㉣) 및 제시외 수목(기호㉤)이 소재함.(후첨 '사진용지, 지적 및 건물개황도' 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 건물㉠~㉢(계단실,기계실등, 주차장등, 관정등) 및 수목㉤ 포함 매각
- 제시외㉣(비닐하우스등) 매각 제외
- 목록1,4~6 농지취득자격증명 제출요함(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51188 (1)

소재지: 충청남도 태안군 남면 당암리 187-1

용도: 숙박시설

감정가: 1,770,573,000원

토지면적: 6,247.00㎡ (약 1,890평)

건물면적: 1,077.87㎡ (약 326평)

건물 제시외면적: 136.20㎡ (약 41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2020-02-19 근저당권)

토지 등기부상 총 채권액: 720,000,000원

건물 등기부상 총 채권액: 720,000,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청남도 태안군 남면 당암리 소재 '당암리 다목적회관' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 농경지, 농가주택, 임야, 소규모 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite:None]

주변 지역에는 해수욕장, 캠핑장, 지역 로컬푸드 직매장 등이 소재하고 있으며, 관광객을 위한 편의시설이 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다. [cite:None]

지적도상 맹지 상태인 필지(기호 1,4,6)가 있으나 인접 필지를 통해 접근 가능합니다. [cite:None]

2.3. 토지 이용 현황

기호 (1)~(5)는 완경사 지대 내 부정형 토지로서, 일부는 전(밭), 상업용 건부지, 부속토지 및 일부 밭, 묵전(휴경지) 등으로 이용 중입니다. [cite:None]

2.4. 토지 이용계획 및 제한 사항

생산관리지역 및 계획관리지역에 속합니다.

일부 지역에 가축사육제한구역(소/말, 돼지/개/닭/오리/메추리, 젖소/양/사슴 등)이 지정되어 있습니다. [cite:None]

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 지역에서 직접적으로 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 태안반도 일부 지역에는 과거 공사가 중단된 대형 리조트 건물이 방치되어 경관을 해치고 안전 문제를 야기하는 사례가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 사항 요약

말소기준권리는 2020년 2월 19일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(720,000,000원)입니다.

이하 등록된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2025년 4월 4일 서산새마을금고의 임의경매 개시 결정(638,994,770원)이 등기되어 있습니다.

2025년 9월 16일 태안군의 압류(말소됨) 또한 등기되어 있었습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황은 명확히 파악되지 않으며, '임대미상임'으로 기재되어 있습니다.

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건 소재지는 농경지, 농가주택, 임야가 혼재된 지역으로, 소규모 공장 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:None]

인근에 '당암리 다목적회관'이 위치해 있으며, 관광객을 위한 편의 시설 및 관광지가 분포하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite:None]

지역 특성상 대규모 편의시설보다는 지역 생활 편의시설 위주일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

본건 토지 중 목록 1, 4~6은 농지이므로, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

이는 농지법에 따라 실제 농업 경영을 목적으로 하는 자에게 농지 소유권을 부여하는 제도로, 자격 미비 시 소유권 취득이 불가능하며 입찰보증금 몰수 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명 발급은 매매계약 전에 신청하는 것이 원칙이나, 경매의 경우 낙찰 후 일정 기한 내에 제출해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

제시외 건물 ㉠~㉢(계단실, 기계실 등, 주차장 등, 관정 등)은 포함하여 매각되나, 제시외 ㉣(비닐하우스 등)은 매각에서 제외됩니다.

6.3. 건물 이용 상태

건물(숙박시설)은 기준 시점 현재 영업이 중단된 상태입니다. [cite:None]

6.4. 맹지 및 접근성

지적도상 일부 필지가 맹지 상태이므로, 토지 이용 및 개발 시 인접 토지와의 관계 설정이 필요할 수 있습니다. [cite:None]

6.5. 이용 제한

생산관리지역 및 계획관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육 제한 구역으로 지정된 부분이 있어 건축 및 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다. [cite:None]

7. 종합 의견

본건은 충청남도 태안군 남면에 위치한 숙박시설로, 넓은 토지 면적을 포함하고 있습니다.

농지 취득 자격 증명 필수, 일부 맹지, 영업 중단 상태 등 잠재적 리스크가 존재하나, 입지 및 기반 시설 잠재력, 투자 가치 등을 종합적으로 고려할 때 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

특히, 농지 관련 법규 충족 여부가 본건의 취득 가능성을 결정하는 매우 중요한 판단 기준이 될 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 토지 가치

넓은 토지 면적(약 1,890평)을 확보하고 있어 향후 다양한 활용 방안 모색이 가능합니다.

8.2. 건축물 활용

숙박시설로 사용되었던 건물이므로, 리모델링 또는 용도 변경을 통해 재활용 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

태안 지역의 관광 및 개발 잠재력을 고려할 때, 향후 지역 발전에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 정보 수집 및 분석이 필수적입니다.

* 최근 유사 물건의 실거래가 및 경매 낙찰가 분석

* 본건의 개별적인 시장 가치 및 주변 시세 조사

* 리모델링 및 재건축 비용 등 추가 투자 비용 산정

* 현장 방문을 통한 물건 상태 정밀 진단

* 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 및 이에 따른 제약 조건 평가

* 상세한 권리 분석 및 잠재적 위험 요소 비용화

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정평가액 1,770,573,000원을 참고하여 보수적인 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.