나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51406 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.06.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 '한국전력공사(서산지사)' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 19층 건물 내 제12층 제1206호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 단지 남서측 노폭 약 15m, 북서측 노폭 약 10m, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51406 (1)

* 소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 104동 12층 1206호

* 용도: 아파트

* 감정가: 260,000,000원

* 토지면적: 42.22㎡ (약 12.77평)

* 건물면적: 74.22㎡ (약 22.45평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 석림동 소재 '한국전력공사(서산지사)' 동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 도로상태: 본 건 소재 단지 남서측 노폭 약 15m, 북서측 노폭 약 10m, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 8m 도로에 각각 접함.

* 주변시설: (별도 검색 결과) 본 건 주변으로 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 단지 내 위치하여 비교적 조용한 환경을 제공함.

3. 권리분석

* 등기부현황 요약:

* 갑2: 소유권이전 (2020.02.24)

* 을3: 주택임차권, 손보미 (2024.02.15 접수, 보증금 250,000,000원) - 말소 인수 대상 (매수인이 보증금 잔액 인수할 수 있음)

* 갑4: 가압류, 삼성카드 (2024.09.13 접수, 20,258,051원) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매, 주택도시보증공사 (2025.06.16 접수, 267,098,489원) - 신청채권자

* 총 등기부채권액: 270,258,051원

* 임차인 현황:

* 임차인: 손보미

* 보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2022-02-14

* 확정일자: 2021-11-19

* 배당신고일자: 2024-02-15

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권자로, 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. 신청채권자인 주택도시보증공사는 손보미 임차인의 전세보증금반환청구권을 승계하였음.

* 인수되는 권리: 없음 (단, 임차인 손보미의 보증금 전액 배당받지 못할 경우 잔액 인수)

4. 상권분석

* 본 건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권은 형성되어 있음.

* 단지 내 상가 및 인근 상업시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주거지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달해 있음.

5. 생활정보

* 아파트명: 서산 센트럴 코아루

* 주소: 충청남도 서산시 석림동 962

* 준공년월: 2019년 3월 28일

* 총 세대수: 337세대

* 본 건 위치: 104동 12층 1206호

* 전용면적: 74.22㎡ (약 22.45평)

* 분양면적: 관련 정보 없음 (제공된 자료 기준)

* 주차: 총 409대 (단지 기준) - 104동 기준 별도 확인 필요.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 손보미의 존재: 보증금 250,000,000원으로, 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하는 리스크가 존재함. (물건명세서 및 주의사항 참조)

* 배당 불확실성: 임차인 손보미가 배당을 신고하였으나, 배당받는 금액에 따라 인수 의무가 발생할 수 있어 최종 배당표 확정 시까지 불확실성이 존재함.

* 감정가 대비 임차보증금 비중: 감정가 260,000,000원 대비 임차보증금 250,000,000원으로, 임차인 보증금 전액이 배당되지 못할 경우 매수인의 추가 부담이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 건은 신축급 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 생활 편의성을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대 목적 모두 적합함.

* 교통 및 주거 환경은 보통 수준으로 평가되며, 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성임. 임차인의 배당 현황 및 최종 인수 여부를 면밀히 확인해야 함.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기되어 있으나, 물건명세서 상의 주의사항을 반드시 숙지하고 권리 분석을 재확인하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트 (2019년 준공)로 즉시 거주 가능성이 높음.

* 서산시 내 안정적인 주거 지역에 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

* 합리적인 감정가 (260,000,000원) 및 최근 시세를 고려할 때, 임차인 리스크 해소 시 투자 매력 존재.

* 임차인 보증금 인수 리스크가 명확히 해소될 경우, 시세 차익 및 안정적인 임대 수익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 최근 시세 분석:

* 본 건 전용면적(74.22㎡) 기준, 최근 실거래가는 257,500,000원(2026.06.04, 74.22㎡) ~ 279,000,000원(2026.07.10, 74.98㎡) 수준으로 파악됨.

* 인수 보증금 관련 고려사항:

* 대항력 있는 임차인 손보미의 보증금 250,000,000원 중, 배당으로 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크임.

* '인수 보증금 합계'가 0원으로 표기된 점은 배당으로 임차인이 전액 변제받을 것으로 예상됨을 시사하나, 물건명세서 상의 명확한 주의사항으로 인해 인수 가능성에 대한 철저한 확인이 필수적임.

* 본 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 없을 것으로 가정하여 산정되었으며, 실제 인수 보증금이 발생할 경우 해당 금액만큼 입찰가를 낮추어 산정해야 함.

* 예상 입찰가:

* 감정가: 260,000,000원

* 최근 시세: 약 257,500,000원 ~ 279,000,000원

* 상기 내용을 종합하여, 임차인 보증금 인수 리스크가 해소된다는 전제 하에, 감정가 수준을 기준으로 보수적으로 접근할 것을 제안함.

* 255,000,000원 ~ 265,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 최종 입찰가 결정 전, 임차인 보증금의 배당 및 인수 여부를 법원이나 관련 기관을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.