나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51409 [1] 충청남도 서산시 석림동 527-24 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠감정 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 ""충청남도서산의료원"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 왕복4차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 7층 건물로서,
(사용승인일 : 2018.08.10)

외벽 : 석재타일 마감 등.
내벽 : 콘크리트, 페인팅 및 내장타일 마감 등.
바닥 : 콘크리트 및 일부타일 마감 등.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

1층 : 주차장 및 계단실 등
2,7층 : 근린생활시설 및 사무실 등
3,4~6층 : 근린생활시설(현황 공실) 등

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어있으며, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 건물은 전면(서측) 출입시 지상2층이 지상 1층으로 이용중임.

물건 비고

-일괄매각
- 근린생활시설 건축물 및 건부지 임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51409 (1)

소재지: 충청남도 서산시 석림동 527-24 (신주소: 중앙로 129)

용도: 근린생활시설

감정가: 3,813,036,480원

토지면적: 754.60㎡ (약 228.26평)

건물면적: 1911.58㎡ (약 578.27평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부주식회사

특이사항: 유동화 물건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동 소재 "충청남도서산의료원" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 운행이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로, 현재 '상업용 건부지'로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태

본건 토지는 남서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(200m 일부제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 임차인: 김 , 보증금 10,000,000원, 차임 770,000원, 전입(사업)일자 2021-04-08, 대항력 없음.

* 임차인: 주식회사케이타운(김 ), 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2022-07-19, 대항력 없음.

* 임차인: 지에프건설주식회사, 보증금 5,000,000원, 차임 330,000원, 전입(사업)일자 2019-09-14, 대항력 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없습니다.

* 등기부 현황 (말소기준권리: 2018-03-29 접수 을5 근저당권 엠씨아이대부주식회사)

* 토지 등기부 요약:

* 2016-10-14: 주식회사에스빌딩 소유권 이전 (갑1, 갑2)

* 2018-03-29: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 설정 (을5, 말소기준권리)

* 2018-08-23: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 설정 (을7)

* 2018-08-29: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 설정 (을8)

* 2024-06-26: 느티나무제일차유한회사 근저당권부채권근질권 설정 (을5-5, 을7-2, 을8-2, 말소)

* 2025-03-17: 서산시 압류 (갑5, 말소)

* 2025-06-11: 엠씨아이대부주식회사 임의경매 개시 (갑6, 말소)

* 건물 등기부 요약:

* 2018-08-23: 주식회사에스빌딩 소유권 보존 (갑1)

* 2018-08-23: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 설정 (을1, 말소기준권리)

* 2018-08-23: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 설정 (을2)

* 2018-08-29: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 설정 (을3)

* 2023-10-05: 서산시 압류 (갑2, 말소)

* 2024-06-26: 느티나무제일차유한회사 근저당권부채권근질권 설정 (을1-2, 을2-2, 을3-2, 말소)

* 2025-06-11: 엠씨아이대부주식회사 임의경매 개시 (갑5, 말소)

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 2,555,000,000원. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 충청남도 서산시 중심 시가지 내에 위치하며, "충청남도서산의료원"이 인접해 있어 관련 시설 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 또한, 주위가 공동주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 상업지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설 운영이 가능할 것으로 보입니다. 대로변에 접해 있어 가시성이 좋고 접근성이 뛰어나 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

* 의료시설: 충청남도서산의료원이 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접해 있으며, 왕복 4차선 대로변에 위치하여 대중교통 및 자가용 이용이 용이합니다.

* 주거: 인근에 공동주택 및 단독주택 단지가 있어 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

* 혐오시설 정보

주변에 특별히 언급된 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 일반 경매 물건과 달리 자산유동화전문회사(ABSF) 등으로부터 권리가 이전되어 오는 경우가 많아, 절차상 또는 서류상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 건물 이용 상태: 건물 내 일부 층(3~6층)이 현황 공실 상태이며, 전면(서측) 출입 시 2층이 1층으로 이용되는 특이사항이 있습니다. 이는 향후 건물 활용 계획 및 임대 구성 시 고려가 필요합니다.

* 건부지 임대: 감정평가서 요약에 "근린생활시설 건축물 및 건부지 임"이라는 문구가 기재되어 있으나, 임대관계는 미상으로 표시되어 있어 정확한 임대차 현황 파악이 중요합니다. 다만, 등기부상 인수되는 임차권은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 중심 상업지역에 위치하며, 의료원 인접 등 입지적 이점을 가지고 있습니다. 7층 규모의 근린생활시설 건물로, 토지 및 건물 면적이 상당하여 다양한 상업적 활용이 가능합니다. 현재 모든 임차인은 대항력이 없어 인수 부담이 없으며, 권리 관계는 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성과 일부 층의 공실, 2층의 1층 이용 관련 특이사항은 향후 투자 시 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서산시 중심 상가지역에 위치하고 대로변에 접하며, 의료원 인접으로 유동인구 확보 및 접근성이 뛰어납니다.

* 대형 건물: 7층 규모의 연면적 약 578평에 달하는 건물로, 다양한 업종의 근린생활시설 및 사무실 등으로 활용 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 모든 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 인수하게 됩니다.

* 토지 활용: 약 228평의 넓은 토지는 건물의 가치를 높이며, 향후 재건축 또는 리모델링 시 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 3,813,036,480원으로 책정되었습니다. 등기부채권 총액은 2,555,000,000원이지만, 이는 매각으로 모두 소멸됩니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하되, 주변 시세, 건물 상태, 공실률, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 보수적인 접근으로는 감정가의 80%~90% 수준, 적극적인 투자자는 그 이상도 고려할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 공실 등을 감안하여 투자 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

(참고: 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획, 수익률 목표, 경매 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 본 내용은 제공된 정보를 바탕으로 한 참고 자료이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.