나이스옥션 법원경매 서산 2025타경507 [1] 충청남도 당진시 순성면 백석리 335 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 순성면 백석리 “원백석마을”내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건 및 본건 소재 건물까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 (1) : 사다리형 토지로서 현황 '단독주택'으로 이용 중임.
일련번호 (3) : 사다리형 토지로서 현황 '나지'로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 (1,3) : 본건 북측으로 폭 약 3미터 내외 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1,3) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-08-19)(순성11 일반형),가축사육제한구역(2024-12-12)(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

일련번호 (1) : 제시외물건 및 제시외기계기구 등이 소재함.(별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'참고)
일련번호 (3) : 제시외수목 등이 소재함.(별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'참고)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 (2) : 조적조 스라브지붕(현황 ""기와지붕) 단층으로,
외 벽 : 치장벽돌 마감 등,
내 벽 : 벽지 마감 등,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 (2) : '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

일련번호 (2) : 기본적인 위생 및 급·배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

일련번호 (2) : 공부상 '슬래브 지붕'이나, 현황 '기와 지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 (2) : 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물건, 태양광, 수목 포함
-목록 1,3은 지적도상 맹지이며 3의 북쪽 주변 토지를 통하여 출입.
-목록1: 목록2의 부지로 이용중, 동쪽의 주변 토지 답과의 경계부분에 옹벽이 설치되어 있음.
-목록2: 현황 '기와 지붕'
-목록3: 지목 대이나 대부분 진입로로 이용중이고 서쪽 일부는 휴경지 전으로 이용중. 남동쪽 부분에 수돗가 설치되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경507 (1)

소재지: 충청남도 당진시 순성면 백석리 335 (신주소: 원백석길 70-114)

용도: 단독주택

감정가: 155,343,200원

토지면적: 569.00㎡ (약 172.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 98.40㎡ (약 29.77평)

건물 제시외면적: 67.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 당진동부새마을금고

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 충청남도 당진시 순성면 "원백석마을" 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다. 다만, 지적도상 맹지 상태이며, 인접한 북측 주변 토지를 통해 출입이 이루어지고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매로, 채권자는 당진동부새마을금고입니다.

* 등기부현황:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2010년 11월 17일 접수된 당진동부새마을금고의 근저당권(49,000,000원)이며, 본 경매개시결정으로 인해 해당 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상에서도 동일한 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 권리 외 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 거주 중인 임차인이 있을 수 있으며, 대항력 유무 및 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 백석리 일대는 주로 단독주택과 농경지가 분포하는 농촌 지역입니다. 따라서 인근에 대규모 상업 시설이나 복합 상권은 형성되어 있지 않으며, 지역 주민을 위한 소규모 편의점, 마트, 식당 등이 산재해 있을 것으로 예상됩니다. 직접적인 상업적 가치보다는 주거지로서의 가치가 높게 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변환경: "원백석마을" 내에 위치하여 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다. 주위에는 단독주택과 농경지가 분포하고 있습니다.

* 주요시설:

* 건물은 현재 '단독주택'으로 이용 중에 있습니다.

* 제시외 물건으로 태양광 설비, 수목 등이 포함되어 매각됩니다.

* 건물은 조적조에 기와 지붕(공부상 슬래브 지붕)이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변시설: 인근 지역은 농경지 위주로 구성되어 있으며, 특정 혐오 시설에 대한 정보는 현재 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지 및 접근로: 지적도상 맹지로서 북측 인접 토지를 통해 출입해야 하므로, 접근에 따른 제약이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 현황이 '기와 지붕'이나 공부상 '슬래브 지붕'으로 기재되어 있어, 추후 건축물대장 정리가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용: 지목은 대이나 대부분이 진입로로 이용 중이며, 서쪽 일부는 휴경지로 이용되는 등 토지 활용 계획 수립 시 고려사항이 있습니다.

* 제시외 물건: 태양광, 수목 등 제시외 물건이 포함되어 있으나, 그 상태 및 관리 주체에 대한 확인이 필요합니다.

* 옹벽 설치: 동측 인접 토지(답)와의 경계 부분에 옹벽이 설치되어 있어, 이에 대한 소유 관계나 유지 관리 책임 등을 확인해야 합니다.

* 가축사육제한구역: 본건이 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 향후 관련 영업이나 시설 설치 시 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본건은 당진시 순성면의 농촌 마을에 위치한 단독주택으로, 감정가는 1억 5천만원대입니다. 토지, 건물, 제시외 물건(태양광, 수목 등)이 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 건물 공부와의 상이한 지붕 표기 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 농촌 주거지로서의 가치와 함께, 맹지 해소 및 건물 현황 정리 등 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 일괄 매각을 통한 토지 및 건물 동시 취득 용이성.

* 조용한 전원생활을 위한 주거지로서의 잠재력.

* 감정가 대비 주변 토지 및 건물 가치 상승 가능성.

* 포함 매각되는 태양광, 수목 등 부대 설비의 활용 가능성.

1.8. 예상입찰가

본건의 감정가는 155,343,200원입니다. 인근 지역의 유사 부동산 실거래가 및 경매 낙찰가율을 종합적으로 고려할 때, 일반적으로 낙찰가율은 감정가의 90~110% 수준에서 형성될 수 있습니다. 다만, 본건은 맹지라는 단점과 건물 현황과의 차이 등 일부 리스크 요인을 내포하고 있어, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

제시된 정보와 외부 조사 결과, 유사 물건들의 거래 사례를 바탕으로 추정할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 약 140,000,000원에서 165,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 상세 확인과 최신 시장 동향을 반드시 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.