나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51270 [1] 충청남도 태안군 안면읍 황도리 59-14 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 태안군 안면읍 황도리 소재 '황도감리교회' 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 펜션 등이 소재하는 해안농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 2단으로 평탄하게 조성된 토지로서 '전', 일부 '대'(단독주택 건부지)로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2014-01-01), 가축사육제한구역(130m일부제한(소/말 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(1500m일부제한(돼지/개/닭/오리/메추리 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m일부제한(젖소/양/사슴 사육불가))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 수목(느타나무, 단풍나무, 동백나무 등)이 소재함.

공부와의 차이

본건 공부상 지목 '전'이나 현황 일부를 '대'(단독주택 건부지)로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 아스팔트 슁글지붕 단층 건물로
외벽 : 시멘트샤이딩 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 수목 포함.
-목록1 현황 일부 대(단독주택 건부지)로 이용중.
-농지취득자격증명 필요(증명서 매각결정기일까지 미제출시 매수보증금 몰수, 행정기관에 농지취득자격증명원 발급 가능 여부 문의요함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 서산지원 2025타경51270 (1)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사로 추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 태안군 안면읍 황도리 59-14

* 용도: 단독주택

* 토지 면적: 1498.00㎡ (약 453.25평)

* 건물 면적: 97.97㎡ (약 29.63평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 671,500,950원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 태안군 안면읍 황도리 소재 '황도감리교회' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 농경지, 단독주택, 펜션 등이 소재하는 해안 농촌지대입니다.

* 황도는 안면도와 교량으로 연결된 섬으로 차량 접근이 용이하며, 천수만 바다를 조망할 수 있는 곳입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 북서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 또한, 일부 매물 정보에 따르면 주변에 2차선 도로 및 아스콘 포장도로가 있어 차량 진입이 원활한 편입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 계획관리지역입니다.

* 다수의 가축 사육 제한 구역에 해당합니다 (소/말 사육 불가, 돼지/개/닭/오리/메추리 사육 불가, 젖소/양/사슴 사육 불가).

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

* 최초 소유권 이전: 최영택 (1999-07-01)

* 이후 소유권 이전: 최재영 (2019-08-19) (2018타경53922 임의경매로 인한 매각)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (2019-08-19, 339,600,000원)

* 기타 등기: 대청새마을금고 지상권 설정 (이후 엠씨아이대부주식회사로 이전 및 말소), 느티나무제사차유한회사 근저당권부채권근질권 설정 (2025-03-17, 339,600,000원)

* 현재 진행 중인 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (2025-04-22)

* 등기부채권 총액: 339,600,000원

* 건물 등기부 요약:

* 최초 소유권 보존: 신효례 (2002-01-23)

* 이후 소유권 이전: 최재영 (2019-08-19) (2018타경53922 임의경매로 인한 매각)

* 말소기준권리: 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (2019-08-19, 339,600,000원)

* 기타 등기: 느티나무제사차유한회사 근저당권부채권근질권 설정 (2025-03-17, 339,600,000원)

* 현재 진행 중인 임의경매: 엠씨아이대부주식회사 (2025-04-22)

* 등기부채권 총액: 339,600,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상입니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 소멸 여부

* 말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(2019-08-19)입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권(을7)은 엠씨아이대부주식회사로 이전된 후 말소된 것으로 확인되어, 해당 기재 내용과의 불일치 가능성 및 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 해안 농촌 지대로, 주위에는 농경지, 단독주택, 펜션 등이 혼재되어 있습니다.

* 인근 지역은 관광객을 대상으로 하는 펜션, 글램핑장 등의 숙박 시설이 다수 운영되고 있습니다.

* 기본적인 생활 편의시설은 안면읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

* 황도는 안면도와 교량으로 연결된 섬으로, 안면도 본섬의 관광 자원(해수욕장, 해변 등) 접근성이 좋습니다.

* 주변 토지 거래 사례를 보면 펜션 부지, 전원주택 부지 등으로 활용 가능한 토지가 거래되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 가까운 편의 시설(마트, 병원 등)은 안면읍 소재지를 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

* 인근에 안면초등학교, 안면중학교, 안면고등학교 등이 소재하나, 도보 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

* 농경지와 주택, 펜션 등이 혼재된 지역으로, 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

* 해안 농촌지대의 특성상 바다 조망이 가능하거나 해변과의 접근성이 좋은 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

* 본 물건은 공부상 지목이 '전'(농지)이므로, 매수인은 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

* 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 행정기관에 발급 가능 여부를 반드시 문의해야 합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황의 차이

* 본건 토지는 공부상 지목이 '전'(농지)이나, 현황 일부는 '대'(단독주택 건부지)로 이용 중입니다.

* 이로 인해 농지취득자격증명 발급 시 일부 제한이 따르거나, 관련 민원이 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리 가능성

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시된 부분이 있습니다.

* 등기부등본 상 지상권(을7)은 말소된 것으로 표기되어 있으나, 해당 내용과의 불일치 가능성 및 인수 여부에 대한 명확한 법률적 검토가 필수적입니다.

6.4. 토지 이용 제한

* 계획관리지역이나, 다양한 가축사육 제한 구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 이용에는 제약이 있습니다.

6.5. 임대 관계 미상

* 현 임차인 현황 및 임대 관계가 불명확하여 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (단, 인수할 보증금은 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 태안군 안면읍 황도리에 위치한 단독주택으로, 토지 면적 약 453평, 건물 면적 약 30평입니다. 감정가는 6억 7천만 원대이며, 해안 농촌 지역의 조용한 환경과 함께 바다 조망 및 안면도 주요 관광지와의 접근성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 외 다수 권리가 소멸될 것으로 보이나, '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 가장 중요한 특징은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 공부상 지목과 현황의 차이가 존재한다는 점입니다. 임대 관계는 미상이지만 인수할 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 인근의 넓은 토지(약 453평)를 확보할 수 있어 전원생활, 세컨드 하우스, 또는 추가 개발(펜션, 별장 등)의 잠재력을 가집니다.

* 안면도 본섬과의 연계를 통한 관광객 수요 활용이 가능하며, 주변에 펜션 및 숙박 시설이 다수 운영 중입니다.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득하며, 제시외 수목도 포함됩니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적인 수준이라면, 농지취득자격증명 발급 및 권리 인수 여부 확인 후 신중하게 접근할 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 671,500,950원

* 주변 시세 분석:

* 태안군 안면읍 황도리 일대 토지 거래 사례를 보면, 생산관리지역 또는 계획관리지역의 펜션 부지, 전원주택 부지 등은 평당 약 25만 원에서 82만 원 선에서 거래되는 것으로 확인됩니다.

* 다른 지역 사례에서는 평당 50만 원 ~ 100만 원 이상까지도 형성되는 것으로 보이나, 본건의 구체적인 활용 가능성 및 제한 사항을 고려해야 합니다.

* 특히, 펜션 부지(약 1,148평)의 경우 평당 82만 원 이상에 매매된 사례가 있으며, 소규모 토지(약 116평)는 평당 약 49만 원에 거래된 사례도 있습니다.

* 본 건의 토지 면적(약 453평)을 고려할 때, 평당 40만 원 ~ 70만 원 선을 적정 시세 범위로 가정할 수 있습니다. (이는 희망 매매가 기준이며, 실제 거래가는 협상 및 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 건물은 2002년 준공된 목조 단층 주택으로, 감정가에 반영된 가치를 고려할 때 신축 건물에 비해 감가상각이 반영된 수준일 것으로 판단됩니다.

* 입찰가 산정 시 고려사항:

* 감정가(6억 7,150만 원) 대비 낙찰가율, 주변 시세, 농지취득자격증명 발급 용이성, 명도 가능성, 권리 인수 가능성(지상권 등)을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 진행 중인 경매 물건이므로, 유찰 시 가격 하락 가능성도 염두에 두어야 합니다.

* 현장 방문을 통한 정확한 현황 파악 및 법률 전문가와의 상담이 필수적입니다.

* 예상 입찰가:

* 보수적인 관점에서, 감정가의 70~80% 수준인 약 4억 7천만 원 ~ 5억 4천만 원을 고려해 볼 수 있습니다.

* 주변 시세 및 본 건의 잠재적 가치를 고려하되, 농지취득자격증명 발급 가능성이 확실하고 명도에 문제가 없다는 전제 하에, 5억 5천만 원 ~ 6억 2천만 원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 법률 전문가 상담, 그리고 관련 기관(농업 관련 기관 등) 문의를 통해 모든 리스크를 완전히 파악한 후에 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.