나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51260 [1] 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가나 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 ""탑동 초등학교"" 서측 인근에 위치하는 삼성쉐르빌 제107동 제14층 제1402호(전유면적 124.67㎡)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 총층은 지상15층 중 제14층 제1402호(사용승인일 : 2007.12.28.)로서

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 드레스룸 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-10-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-10-07)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51260 (1)

소재지: 충청남도 당진시 채운동 1117 삼성쉐르빌 107동 14층1402호

용도: 아파트

감정가: 185,000,000원

토지면적: 69.87㎡ (약 21.14평)

건물면적 (전용): 124.67㎡ (약 37.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한 *

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 건은 충청남도 당진시 채운동에 위치하며, "탑동 초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 여건

본 건 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

단지 주위로 간선도로와의 접근성이 양호하며, 도로 상태 및 주차 여건은 보통으로 평가됩니다.

1.1. 3. 생활 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등이 위치하고 있습니다.

1.1. 4. 교육 환경

"탑동 초등학교"와 인접해 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호합니다.

또한, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 환경 보호에 대한 고려가 필요한 지역입니다.

1.1. 5. 주변 시설

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등이 포함되어 있습니다.

정확한 인근 시설에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리 내역

등기부등본상 다수의 권리 변동이 있었으나, 경매 신청 채권액(220,000,000원) 및 말소기준 권리를 기준으로 모든 권리가 정리될 것으로 보입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을3: 한국토지공사 전세권 (220,000,000원, 2008.03.19 접수, 말소기준 권리)

* 갑5: 한국토지주택공사 임의경매 (220,000,000원, 2025.04.22 접수)

1.2. 2. 말소기준 권리

을3: 한국토지공사 전세권 (2008.03.19 접수)

1.2. 3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.2. 4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대차 관련 상세 내역(임대차 계약 여부, 임차인 존재 여부, 보증금 및 차임 등)은 '임대사항 미상'으로 파악되어 정확한 정보 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 등에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 이에 대한 각별한 주의가 요구됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역 상권입니다.

지역 주민을 대상으로 하는 소매점, 서비스업 등의 상권이 발달되어 있을 것으로 예상됩니다.

당진시 전체의 경제 상황 및 부동산 시장 동향에 따라 상권의 활성화 정도가 영향을 받을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 정보

구분건물: 아파트 (삼성쉐르빌 107동 14층 1402호)

건축연도: 2007년 12월 28일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조

전용면적: 124.67㎡ (약 37.71평)

방 4개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 드레스룸 등으로 구성되어 있습니다.

1.4. 2. 아파트 단지 정보

단지명: 삼성쉐르빌

주소: 충청남도 당진시 채운동 1117

총 세대수: 625세대 (10개동)

최고층: 15층

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

주차: 단지 내 주차 대수 (일반적인 아파트 수준으로 주차 가능할 것으로 예상)

난방방식: 도시가스 개별난방 (추정)

1.5. 잠재적 리스크

미확인 임차인 존재 가능성: 임대차 내역이 '미상'으로 되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

부동산 시장 변동성: 경매 시점 및 향후 시장 상황에 따라 매각 가격 및 시세 변동성이 존재할 수 있습니다.

건축물 노후화: 2007년 준공으로 비교적 연식이 있는 건물로, 추후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획 확인: 다수의 용도 제한 구역(가축사육제한, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등)이 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 당진시 채운동의 삼성쉐르빌 아파트 14층 물건으로, 일반적인 주거 환경 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확해 보입니다.

그러나 '임대사항 미상'으로 인한 임차인 관련 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로, 이에 대한 심도 있는 조사와 함께 신중한 접근이 필요합니다.

감정가 185,000,000원 대비 적절한 입찰가 산정이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

대단지 아파트의 안정적인 주거 가치: 삼성쉐르빌은 지역 내 인지도가 있는 아파트로, 기본적인 수요가 뒷받침됩니다.

초등학교 인접: 탑동 초등학교와의 근접성은 실거주 목적의 투자자에게 매력적인 요소입니다.

권리관계 명확성: 말소기준 권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석 부담이 적습니다. (단, 임차인 이슈 제외)

토지/건물 일괄 매각: 토지 가치를 포함한 온전한 부동산 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 185,000,000원

최근 실거래가 분석 (참고):

* 84.94㎡ (약 25.7평) 매매: 2026.07.06 ~ 2026.07.07 거래가 149,000,000원 ~ 172,000,000원

* 98.54㎡ (약 29.8평) 매매: 2026.06.17 거래가 170,000,000원

* 124.67㎡ (약 37.71평) 전세: 2026.01.16 기준 165,000,000원 (이는 매매가와 직접 비교하기는 어려우나, 시장 가치 판단에 참고)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

인수되는 임차보증금: 0원

종합 의견:

최근 거래된 더 작은 면적의 아파트 시세(14900만~17200만)와 비교했을 때, 감정가 185,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

가장 큰 변수인 '임대사항 미상'으로 인한 잠재적 인수 부담(최소 0원이지만, 대항력 있는 임차인 존재 가능성)을 고려해야 합니다.

이러한 불확실성을 감안하여, 낙찰 후 명도 가능성 및 최소 15% 이상의 수익률을 확보한다는 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.