나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51246 [1] 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 20층2004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 석림동에 소재하는 부동산으로서, 부근은 단독주택, 아파트단지 및
근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 북측 약 500미터 거리에 「서산초등학교」가
소재함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물로서,
외 벽: 몰탈위페인트 등 마감,
내 벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창 호: 샷시창호임.

이용상태

「아파트」로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재관련설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내·외의 도로상태 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉),
가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 본건의 임대관계는 미상임.

② 본건은 토지이용계획확인원상 일부「중로2류 저촉」이나, 저촉부분의 면적은 미미한
편임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번에 대한 주택임차권등기(2023. 12. 14. 제36064호)있음.(임대차보증금 250,000,000원/ 전입일 2021. 12. 16./ 점유개시일자 2021. 12. 21./확정일자 2021. 11. 26.)배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함(신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인 권리 승계함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2025타경51246 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (신청채권자)

물건 종류: 아파트

감정가: 261,000,000 원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 서산시 석림동 962 서산센트럴코아루아파트 103동 20층 2004호

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 건물

건물 용도: 아파트

사용승인일: 2019년 03월 28일

1.3. 면적 정보

토지 면적: 42.52㎡ (약 12.86평)

건물 면적: 74.76㎡ (약 22.61평)

토지 지분: 42.5193㎡ (약 12.86평)

건물 지분: 74.7566㎡ (약 22.61평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 서산시 석림동에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 북측 약 500미터 거리에 서산초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접하며, 중로2류(폭 15m~20m)와 일부 저촉되나, 저촉 면적은 미미한 수준입니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역: 모든 축종 불가)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 05월 17일자 이천세무서장의 압류 (갑4)

말소 대상 권리: 갑5(가압류), 갑6(압류), 갑7(강제경매) 등 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수 대상 권리: 을구 3번 주택임차권 (임재열, 보증금 250,000,000원)은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. (2023.12.14. 제36064호)

기타 권리: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (권기문)

3.2. 임차인 현황

임차인: 임재열 (마스킹 처리: 임 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 12월 16일

점유개시일자: 2021년 12월 21일

확정일자: 2021년 11월 26일

배당신고일자: 2023년 12월 14일

대항력: 있음

비고: 을구 3번 주택임차권으로, 보증금 250,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 권리를 승계하였습니다.

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 250,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 시 이 부분을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 서산 센트럴 코아루

입주 연도: 2019년

총 세대수: 337세대

동수: 4동

최고층: 20층

4.2. 주변 상권

본 물건이 소재한 석림동은 주거 지역으로, 아파트 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 서산초등학교가 인근에 위치하여 학생들을 대상으로 한 상권이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

본 건물은 위생 및 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 화재 관련 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 서산초등학교 (북측 약 500m)

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

* 주차: 총 45대 (지상 3대, 지하 26대, 추가 주차 정보 불분명)

* 전기차 충전기: 지하 9대

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 위험

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(임재열)이 존재하며, 보증금 250,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 토지 이용계획 저촉

토지 이용계획 상 중로2류(폭 15m~20m)와 일부 저촉되는 부분이 있으나, 면적이 미미하여 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

주변 지역에 대한 별도 검색 결과, 본건 아파트 단지 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 서산 센트럴코아루 아파트(103동 20층 2004호)는 신축 아파트로서 양호한 입지조건과 생활 편의성을 갖추고 있습니다. 그러나 250,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 권리분석과 인수 금액에 대한 예측이 필수적입니다. 감정가는 261,000,000원이지만, 실제 매수인은 임차인 보증금 잔액 인수 가능성까지 고려하여 총 매수 비용을 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트로서 지속적인 가치 상승 기대

* 20층 고층으로 조망권 및 일조권 우수

* 편리한 교통 및 교육 환경

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 261,000,000원이며, 최근 유사 면적(74.22㎡)의 거래 사례가 257,500,000원(6층)에 있음을 감안할 때, 20층의 가치를 고려하면 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가할 수 있습니다.

다만, 250,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험이 존재하므로, 실제 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금 잔액을 더한 금액이 될 수 있습니다.

따라서, 본건의 입찰가는 보증금 인수 부담을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다. 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우를 상정하고, 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 265,000,000원 을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 보증금 인수액 및 배당 예상액을 정확히 산출한 후, 본인의 투자 성향에 맞게 보수적으로 또는 공격적으로 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.