나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51292 [1] 충청남도 당진시 읍내동 1486 당진2차푸르지오 203동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다은 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 소재 호서중학교 서측 근거리, 당진1동행정복지센터 북측 근거리,
탑동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 주
상용 건물 등이 밀집하는 주거지대로서 북측으로는 당진2지구 도시개발구역이 공사 중에
있음.

교통상황

본건 남측 인근에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용
은 보통시되는 지역임.

건물의 구조

2016년 6월 사용승인된 당진2차푸르지오 203동인 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
22층 건물 중 9층 905호로서
외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창 등임.

이용상태

아파트로서 집합건축물대장의 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 겸 화장실2,
드레스룸, 확장형 발코니 및 발코니 등의 구조임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재경보설비, 소화전설비, 승강기설비,
지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사각형의 토지로서 공동주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북측 및 남측으로 공도와 접하여 진출입 용이한 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)
(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함) 가축사육제한구역(전부제한), 배수구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 주택임차권등기 (2023.11.8. 등기, 임대차보증금 24,500만 원, 전입일 2019.11.5., 확정일자 2019.11.5.)있으나, 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하므로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨(별지첨부 확약서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51292 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 1486 당진2차푸르지오 203동 9층905호

용도: 아파트

감정가: 231,000,000원

토지면적: 43.93㎡ (약 13.3평)

건물면적: 75.64㎡ (약 22.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 당진2차푸르지오

사용승인일: 2016년 6월

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 22층 건물 중 9층

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 당진시 소재 호서중학교 서측 근거리, 당진1동행정복지센터 북측 근거리, 탑동초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 각종 근린생활시설, 주상용 건물 등이 밀집하는 주거지대입니다. 북측으로는 당진2지구 도시개발구역이 공사 중에 있습니다.

교통상황: 본건 남측 인근에 국도 32호선이 통과하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통의 이용은 보통시되는 지역입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(접함), 중로1류(폭 20m-25m)(접함), 중로2류(폭 15m-20m)(접함) 가축사육제한구역(전부제한), 배수구역입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 30일 접수된 충남신용보증재단의 가압류(갑7)입니다.

주요 권리 내역:

* 을구 5번: 주택임차권 (2023.11.08. 등기)

* 권리자: 김헌중

* 권리금액: 245,000,000원

* 전입일자: 2019.11.05.

* 확정일자: 2019.11.05.

* 비고: 본 물건에 대한 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로 보입니다. 그러나 임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 매수인이 인수하는 임차보증금은 없습니다.

* 갑21: 강제경매 (2025.05.01. 등기)

* 권리자: 주택도시보증공사

* 권리금액: 259,965,499원

종합 분석: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 특히, 을구 5번 주택임차권은 대항력이 있으나 HUG와의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 당진시 읍내동 일대는 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 주상용 건물이 밀집한 주거 밀집 지역입니다. 북측에 위치한 당진2지구 도시개발구역의 공사가 진행 중으로, 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 호서중학교, 탑동초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 당진1동행정복지센터가 가까워 행정 서비스 이용이 편리합니다.

아파트 단지 정보: 당진2차푸르지오는 2016년에 사용 승인된 아파트로, 총 22층 중 9층에 위치합니다. 내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 2개, 드레스룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

단지 내/외부 시설: 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 화재경보, 소화전, 승강기, 지하주차장 등의 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 확약서: 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환청구권을 포기한다는 확약서가 제출되었으나, 예상치 못한 법적 분쟁이나 이행 과정에서의 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 이 점은 철저한 확인이 필요합니다.

도시개발사업 공사: 북측 당진2지구 도시개발사업 진행으로 인해 공사 기간 동안 소음, 먼지 등 일시적인 생활 불편이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 당진시 읍내동의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 비록 대항력 있는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 제출된 확약서의 효력과 실제 이행 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 향후 당진2지구 도시개발사업 완료 시 주변 환경 개선 및 가치 상승 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다 (확약서 기반).

당진시의 주요 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

인근 당진2지구 도시개발구역의 완공으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(75.64㎡)의 아파트 13층 물건이 2026년 7월 4일에 260,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 231,000,000원으로, 최근 실거래가보다 낮은 수준입니다.

권리 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 접근 시, 감정가의 100%~110% 수준인 231,000,000원 ~ 254,100,000원을 고려할 수 있습니다.

최근 실거래가 수준을 고려하여, 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 적정할 것으로 판단됩니다.

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본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 입찰 전에는 반드시 현장 방문 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.