나이스옥션 법원경매 서산 2025타경572 [1] 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 457 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 'KG스틸사원아파트' 남측 인근에 소재하며, 주위는 전, 답형태의 농경지, 농가주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 제반환경 및 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등을 고려할 때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1)~3)은 일단의 부정형 평지로서, 건부지(상업용) 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1)~3) :자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물 ㄱ),ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 4): 일반철골구조, 경량철골구조 판넬지붕 3층 건물로서,

외벽: 스타코 미장제 및 사이딩 마감 등
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

일련번호 4): 1~3층은 공부상 주용도인 노유자시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등으로 이용중임.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
일괄매각. 감정평가서상 제시외 건물(㉠, 이동식컨테이너) 매각 제외하고, 제시외 건물(㉡) 매각포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서산지원 2025타경572 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 457

용도: 노유자시설

건물 명칭 (참고): 꿈동산어린이집

토지 면적: 883.00㎡ (약 267.09평)

건물 면적: 594.33㎡ (약 180.08평)

감정가: 799,207,750원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 유동화물건, 위반건축물, 재매각

주의사항:

* 재매각 물건임.

* 특별매각조건으로 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

* 감정평가서상 제시외 건물 (㉠, 이동식컨테이너)은 매각 제외, 제시외 건물 (㉡)은 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

대상 물건은 충청남도 당진시 송악읍 중흥리 소재 'KG스틸사원아파트' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 전, 답 형태의 농경지와 농가주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입은 가능하며, 인근 버스정류장의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

일련번호 1~3) 토지는 일단의 부정형 평지로서, 건부지(상업용) 등으로 이용 중입니다.

본건 토지는 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

2.5. 건물 구조 및 이용상태

건물은 일반철골구조, 경량철골구조 판넬지붕 3층 건물입니다.

외벽은 스타코 미장제 및 사이딩 마감이며, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

1층부터 3층까지는 공부상 주용도인 노유자시설로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액: 0원

* 건물 등기부 채권 총액: 0원

등기부상 채권 총액이 0원이므로, 낙찰로 인해 인수되는 부담스러운 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황 정보에 따르면 인수해야 할 보증금이 0원입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

* 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

송악읍 중흥리 일대는 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 인근에 KG스틸사원아파트가 위치해 있어 배후 수요가 존재하며, 상업용으로 이용 중인 토지는 지역 내 근린 생활시설로서의 역할을 수행할 것으로 보입니다. 신평로에 접해 있어 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설 정보는 확인되지 않으나, 근린생활시설이 주변에 소재합니다.

* 교육: '꿈동산어린이집'으로 이용된 이력이 있는 것으로 보아, 해당 지역의 유아 교육 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

* 자연환경: 'KG스틸사원아파트' 인근에 위치하며, 주변은 농경지가 포함되어 있어 일부 녹지 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 물건은 이미 한 차례 유찰된 재매각 물건입니다. 이는 초기 입찰 당시 예상치 못한 문제가 발생했거나, 시장의 관심이 저조했을 가능성을 시사합니다.

* 위반건축물: 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점은 향후 건축 관련 민원 발생 및 이행강제금 부과의 가능성이 있습니다. 이는 법적 제재 및 금전적 손실로 이어질 수 있습니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로, 일반 경매(10%)보다 높게 책정되어 있어 입찰 참여 시 더 많은 초기 자금이 요구됩니다.

* 제시외 건물: 감정평가서 상 제시외 건물 중 '이동식컨테이너(㉠)'는 매각에서 제외되나, '제시외 건물(㉡)'은 매각에 포함됩니다. 정확한 현황 파악 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 당진 송악읍 금곡리(인근 지역)에서 폐기물 불법 매립 및 악취, 침출수 문제가 발생했던 사례가 있습니다. 또한, 송악 하수처리시설 증설 문제로 주민 갈등이 보도된 바 있어, 해당 지역의 환경적 민감성을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 당진시 송악읍 중흥리에 위치한 노유자시설(꿈동산어린이집)로, 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행됩니다. 등기부상 채권 총액이 0원이고 인수하는 보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 재매각 물건이며 위반건축물 등재, 높은 매수신청보증금 요구와 같은 리스크 요인을 안고 있습니다. 주변 환경은 농경지와 주택, 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성은 보통 수준입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 재매각으로 인한 가격 메리트 기대: 재매각 물건은 일반 경매보다 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

* 입지 조건: 송악읍은 당진시의 산업 요충지로, 개발 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

* 권리상 부담 없음: 등기부상 인수되는 권리 및 임차인 보증금이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 감정평가액 799,207,750원으로 책정되었습니다. 재매각 물건의 특성, 위반건축물 및 기타 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 이하에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최근 당진시 송악읍 지역의 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례를 추가 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70%~85% 수준인 5억 5천만 원 ~ 6억 8천만 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권장합니다.

다만, 본 입찰가 산정은 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 면밀한 권리 분석 및 주변 시세 조사를 반드시 선행해야 합니다.

또한, 매수신청보증금으로 최저매각가격의 20%를 준비해야 함을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.