나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [1] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 2층 201호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 224,000,000원

토지면적: 43.26㎡ (약 13.1평)

건물면적: 85.68㎡ (약 25.9평, 전유면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2번지에 위치하며, 성환중학교 남서측 인근에 소재합니다. 주변으로는 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하고 있으며, 공공시설 및 근린생활시설이 인접하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 소유권 보존: 노현철 (접수일자 2019-08-19)

* 가압류: 노경호 (접수일자 2024-06-13, 1,809,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 노경호 (접수일자 2025-06-04, 말소)

* 총 등기부채권액 (말소기준권리 포함): 1,809,000,000원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (임대사항 미상)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (구체적 내용은 없음)

* 주의사항: 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황으로 평가되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 경매 진행 및 참여 시 반드시 현장 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건축물 상세 정보

* 주소: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 (신주소: 성환4길 9-6)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 사용 승인일: 2019년 08월 08일 (신축 건물)

* 건물 규모: 지상 5층, 총 16세대, 연면적 1,548.56㎡, 건축면적 382.29㎡

* 내부 마감: 외벽 - 인조석 붙임 등 마감, 내벽 - 벽지 및 타일 마감, 창호 - 샤시 마감

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등

* 최근 실거래가 분석 (주변 연립/빌라)

* 성환내지브로 (2021년 건축, 59.83㎡): 2024년 11월 6일 94,800,000원 (약 524만원/평)

* 성환내지브로 (2021년 건축, 61.66㎡): 2024년 11월 1일 86,300,000원 (약 464만원/평)

* 무궁화빌라 (1993년 건축, 84.6㎡): 2024년 11월 15일 81,000,000원 (약 316만원/평)

* 시세 종합

본건은 2019년에 신축된 연립주택으로, 전유면적 85.68㎡ (약 25.9평)입니다. 최근 거래된 주변 신축 빌라(2021년 건축)의 평당가를 고려할 때, 본건의 예상 시세는 평당 약 460만원 ~ 530만원 수준으로, 총 시세는 약 1억 1,923만원 ~ 1억 3,478만원 범위로 추정됩니다. 이는 본건의 감정가(224,000,000원)와 상당한 차이가 있는 것으로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 성환중학교가 남서측 근거리에 위치합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. 주변은 주거 지역으로 비교적 쾌적한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 관련 채권 및 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 본 경매 절차에 영향을 받을 수 있습니다.

* 내부 상태 불확실: 이해관계인 부재로 내부 확인이 제한되어, 실제 건물 상태, 설비, 이용 상황 등이 평가 내용과 다를 수 있습니다.

* 임대사항 미상: 인수되는 보증금은 없으나, 세부 임대차 현황 파악이 완전하지 않을 수 있습니다.

* 감정가와 시세 간 차이: 현재 파악된 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년에 신축된 공동주택(연립주택)으로, 외관상 상품성이 양호하며 토지와 건물이 일괄 매각되어 재산권 행사에 용이합니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋고, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하로 정리되어 인수 부담이 적습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 내부 상태 확인의 제약, 그리고 감정가와 현재 시장 시세 간의 상당한 괴리가 존재한다는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 즉시 주거 또는 임대가 가능합니다.

* 안정적인 주거 입지 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 추가적인 인수 부담이 없어 명확한 권리 확보가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높아 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

주변 신축 연립주택의 실거래가 분석 결과, 평당 매매가는 약 460만원 ~ 530만원 수준으로 파악되었습니다. 본건의 전용면적 85.68㎡ (약 25.9평)에 이를 적용 시, 예상 시세는 약 119,232,000원 ~ 134,784,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가와 상당한 차이를 보이는 것으로, 감정가가 시세보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

본건의 공동담보, 내부 확인 곤란 등의 리스크 요인을 고려하고, 시세 수준을 반영하여 예상 입찰가는 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

단, 본 입찰가는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 반드시 현장 조사를 통해 내부 상태를 직접 확인하고, 주변 부동산 전문가와의 상담을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.