나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11623 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1779 1층101호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11623 [1] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1779 1층101호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경11623
• 주소: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1779 1층101호
• 감정가: 300,000,000원
• 최저가: 147,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매7계 2025타경11623 | 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1779 1층101호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 147,000,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 보고서 목적

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11623 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1779 1층101호

용도: 근린생활시설 (제1종근린생활시설/소매점)

건물면적: 31.39㎡ (약 9.49평)

토지면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

감정가: 300,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 집합건축물대장상 제1종 근린생활시설(소매점)이며, 상호는 'COFFEE MADE'이나 현재 영업 중단 상태로 추정됨.

1.2. 물건 특징 요약

본 물건은 KTX 및 전철역(아산역) 인근의 일반상업지역에 위치한 1층 상가로, 높은 유동인구와 우수한 교통 접근성을 갖춘 역세권 상업시설입니다. 현재는 영업이 중단된 공실 상태로 추정되며, 낙찰 후 신규 임차인 유치 및 명도를 통해 수익을 창출해야 하는 투자 물건입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '아산역' 남동측 인근에 위치하며, KTX역과 전철역이 모두 소재하는 초역세권 상가지대입니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등이 혼재된 상권의 중심부에 해당하여, 상업적인 잠재력이 매우 우수합니다.

2.2. 교통 상황

본건은 간선도로, 버스정류장, 전철역(아산역), KTX역이 모두 인접하여 제반 교통여건이 매우 양호합니다. 보행자도로(중로, 소로)와 광대로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 높습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 '도시지역', '일반상업지역', '지구단위계획구역(아산배방)', '택지개발지구' 내에 위치합니다. 일반상업지역은 용적률 및 건폐율이 높아 상업시설로서의 토지 가치가 매우 높은 입지입니다. 광로, 소로, 중로에 모두 접합하는 특성이 있습니다.

3. 물건 상세 분석 (건물 및 이용)

3.1. 건물의 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 지하 2층 ~ 지상 5층 건물 중 1층 101호로, 2010년 8월 30일에 사용 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 외벽은 석재타일, 강화유리 등 마감되었으며, 위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 소방설비(소화전, 스프링클러 등) 등 기본적인 설비를 잘 갖추고 있어 건물 상태는 양호합니다.

3.2. 이용 상태 및 현황

집합건축물대장상 용도는 '제1종근린생활시설(소매점)'입니다. 이전 상호는 'COFFEE MADE'였으나, 감정평가 기준 시점 현재 영업은 중단된 공실 상태로 추정됩니다. 낙찰 후 용도에 맞는 다양한 업종으로 임차인 유치가 가능합니다.

4. 권리분석 및 법적 검토

4.1. 매각 및 등기 관계

본 건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 강제경매 물건입니다. 등기부상 말소기준권리를 확인하여 후순위 권리 및 채무를 소멸시키는지 확인해야 하나, 제시된 정보만으로는 권리관계가 미상이며, 통상적으로 매각물건명세서를 통해 인수할 권리(예: 선순위 임차인 등)가 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4.2. 주의사항

집합건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설(소매점)입니다. 해당 용도에 부합하는 업종으로만 임차가 가능하므로, 이를 고려하여 투자 계획을 수립해야 합니다.

5. 상권 분석

5.1. 상권 등급 및 특징

천안아산역 및 아산역을 중심으로 형성된 대형 상권 내에 위치하며, 주거시설(대단지 아파트)과 대형 상업시설이 밀집되어 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다. 본 물건은 1층 상가로서 높은 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

5.2. 적정 업종 검토

기존에 카페로 이용되었으며, 1층 소매점 용도로서 편의점, 프랜차이즈 카페, 전문 음식점, 통신 대리점 등 다양한 업종이 적합할 수 있습니다. 역세권 상권 특성상 유동인구를 흡수하는 업종이 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 및 명도 리스크

현재 영업 중단 상태로 추정되므로, 낙찰 후 기존 사용자에 대한 명도 절차가 필요하며, 신규 임차인을 유치하기까지의 공실 기간을 감안해야 합니다. 명도 난이도 및 기간이 길어질 경우 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 여부

인근 지역은 KTX 역세권 개발 지구로 근린생활시설, 업무시설, 위락시설 등이 혼재되어 있는 상업 중심지이며, 검색 결과 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 아산역 및 KTX 천안아산역 인근의 일반상업지역 1층 상가로, 최상의 교통 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 3억 원으로, 상업지역 토지 지분과 1층 상가로서의 희소성을 고려할 때, 향후 신규 임차인 확보를 통한 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 기대할 수 있는 우량 물건으로 판단됩니다.

7.2. 투자 포인트

* **역세권 프리미엄:** KTX역 및 전철역이 도보로 이용 가능한 초역세권 입지로, 풍부한 유동인구 확보가 용이합니다.

* **일반상업지역:** 토지이용계획상 일반상업지역에 위치하여 높은 지가와 용적률 잠재력을 지니고 있어 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* **1층 상가:** 접근성과 가시성이 가장 뛰어난 1층에 위치하며, 소액 상가 투자로서 가치가 높습니다.

* **활발한 주변 개발:** 주변 지역은 지속적인 개발 호재(예: 첨단 디스플레이 국가연구플랫폼 유치 등)가 존재하는 천안-아산의 중심 상권입니다.

법원 정보

천안지원 경매7계