나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11597 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 10층1009호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES감정 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정고등학교' 북동측 인근에
위치하고, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 빌라 등으로 형성되어있는 기존주거지대
이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 시내간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트 및 피.씨조 평스라브지붕 15층으로 (사용승인일:1996.09.18)

외벽 : 몰탈위 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 공급시설, 난방설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지(1~6)는 일단지로서 부정형의 평지이며, '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측으로 왕복4차선, 서측으로 왕복2차선 시내간선도로를 이용하여 접근
가능하며 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 무난시됨.

토지이용계획 및 제한상태

- 두정동 1864, 1865 :
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역)), 상대보호구역(천안
성성중학교(상대정화구역)).

- 두정동 1885 :
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역
(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(우리유치원(상대정화구역)), 상대보호구역(천안
두정고등학교(상대정화구역)). 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역)).

- 두정동 1887 :
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)
(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(우리
유치원(상대정화구역)), 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역)). 상대보호구역
(천안성성중학교(상대정화구역)).

- 두정동 1909 :
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한
구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화
구역)). 상대보호구역(천안성성중학교(상대정화구역)).

- 두정동 1910 :
도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한
구역(타법에의한전부제한구역), 상대보호구역(천안두정고등학교(상대정화구역)). 상대보호
구역(천안성성중학교(상대정화구역)).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사는 을구 3번 임차권자 송영현의 임차보증금반환채권 양수인임.(대항력, 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2025타경11597 (1)

소재지

충청남도 천안시 서북구 두정동 1864 우성아파트 103동 10층1009호

용도

아파트

감정가

163,000,000원

토지면적

35. 85㎡ (약 10.84평)

건물면적

59. 70㎡ (약 18.06평) - 전용면적

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

사용승인일

1996년 9월 18일

2. 입지조건

본건 아파트 단지는 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '두정고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 빌라 등으로 형성된 기존 주거지대로, 접근성 및 주변 환경 등을 고려할 때 제반 여건은 보통으로 평가됩니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근의 시내 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용의 편의도는 보통으로 판단됩니다.

단지 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선 시내 간선도로를 통해 접근 가능하며, 도로 여건은 무난한 편입니다.

본건 토지의 이용계획은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로, 대로 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(우리유치원, 천안두정고등학교, 천안성성중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

주변에는 다수의 교육시설(두정고등학교, 천안성성중학교, 우리유치원 등)이 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

인근 지역에 대한 혐오시설의 존재는 검색 결과 확인되지 않았으며, 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

해당 지역에는 대형 병원으로는 천안충무병원, 천안하늘병원 등이 차량 이동 가능한 거리에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 3월 4일 접수된 우리은행의 가압류(갑7)입니다.

등기부상 총 채권액은 약 292,620,692원입니다.

경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이나, 을구 3번의 송영현 임차인의 주택임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

해당 임차인은 2022년 2월 11일 전입하여 대항력을 갖추고 있으며, 2021년 12월 30일 확정일자를 받아 우선변제권 또한 보유하고 있습니다.

임차인 송영현 씨의 보증금은 180,000,000원이며, 차임은 없습니다.

주택도시보증공사는 송영현 씨의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 이에 따라 대항력 및 우선변제권을 승계하였습니다.

따라서, 임차인 송영현 씨에게 배당되는 금액이 보증금 전액(180,000,000원)에 미치지 못할 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

본건 물건명세서 작성일(2026.03.27) 기준으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 3번 임차권뿐입니다.

4. 상권분석

본건 아파트 단지는 대규모 아파트 단지와 함께 근린생활시설, 빌라 등이 혼재된 기존 주거지대에 속해 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되며, 이로 인해 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변에 형성된 상업 시설들은 기본적인 생활 편의를 제공하며, 아파트 단지의 인구 밀집도를 고려할 때 일정한 상업 활동이 유지될 것으로 보입니다.

향후 지역 개발 계획 등에 따라 상권 가치 변화 가능성을 추가적으로 검토할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

해당 아파트는 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실, 발코니 등으로 구성된 일반적인 아파트 구조를 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설이 갖추어져 있습니다.

단지 내 주차는 지상 4대, 지하 273대(전기차 충전기 5대 포함) 총 277대 규모로 주차 공간은 여유로운 편입니다.

단지별 최고층은 16층입니다.

최근 전월세 거래 정보를 보면, 59.695㎡ 면적 기준으로 보증금 1,000만원에 월세 65~70만원 또는 보증금 13,500만원(전세) 수준의 거래가 있었습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 선순위 임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크 요인은 180,000,000원의 보증금을 가진 임차인 송 씨의 보증금 잔액 인수 가능성입니다. 감정가(163,000,000원)보다 높은 보증금액으로 인해, 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 인수 부담이 발생합니다.

건물 노후화: 1996년 9월 18일에 사용 승인된 아파트로, 준공된 지 약 30년이 경과하였습니다. 향후 재건축이나 리모델링 시점 도래 시 추가적인 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

배당 금액 불확실성: 임차인 송 씨가 배당받을 금액은 경매 물건의 총 채권액, 경매 기입 등기일, 채권자들의 우선순위 등에 따라 결정됩니다. 본 건의 경우, 임차인의 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 높으므로, 낙찰자가 인수해야 할 잔액을 정확히 예측하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 천안시 서북구 두정동에 위치한 우성아파트 103동 1009호입니다.

이 물건의 가장 핵심적인 특징은 1억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 인수해야 함을 의미하며, 입찰가 산정에 있어 최우선으로 고려해야 할 사항입니다.

아파트는 1996년 준공되어 약 30년의 노후도를 가지고 있으나, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환 채권을 양수했다는 점은 채권의 안정성 측면에서 긍정적일 수 있으나, 결국 낙찰자가 보증금 인수 부담을 안고 가야 할 가능성이 매우 높습니다.

8. 투자 포인트

실거주 목적: 만약 임차인 송 씨가 배당을 통해 보증금 전액(180,000,000원)을 회수할 수 있다는 전제 하에, 본 물건을 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 실거주 목적 투자도 고려해볼 수 있습니다.

시세 차익 기대: 현재 시세 및 향후 지역 발전 가능성을 분석하여 잠재적인 시세 상승 여력을 평가해야 합니다.

임차인과의 협상: 낙찰 후 임차인 송 씨가 보증금 중 얼마를 배당받을 수 있는지, 그리고 잔액 인수 규모가 어느 정도 될지를 정확히 파악하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 163,000,000원

최근 매매 사례 (2026년 6월~7월):

* 150,000,000원 (15층, 59.695㎡)

* 129,500,000원 (4층, 59.695㎡)

* 135,000,000원 (9층, 59.695㎡)

위 최근 매매 사례를 바탕으로 볼 때, 본 건 아파트의 현재 시세는 약 129,500,000원에서 150,000,000원 사이로 추정됩니다.

본 건은 180,000,000원의 보증금을 가진 임차인의 권리가 인수되므로, 최악의 경우 낙찰자는 보증금 전액 또는 상당 부분을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

경매 배당 절차에서 임차인 송 씨가 최대로 받을 수 있는 금액은 본 건의 감정가인 163,000,000원입니다. 따라서 낙찰자가 최소 인수해야 할 보증금은 180,000,000원 - 163,000,000원 = 17,000,000원입니다.

이러한 최소 인수 보증금을 고려하여, 최종 실질 취득 비용이 시장 시세(최고 150,000,000원)를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 최고 시세인 150,000,000원을 기준으로 한다면, 입찰가는 최대 150,000,000원 - 17,000,000원 = 133,000,000원 이하로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

이 가격대는 최근 매매가 최고가(150,000,000원)와 감정가(163,000,000원)를 고려한 범위 내에서, 최소 인수 예상 보증금(17,000,000원)을 제외한 경매 입찰가입니다. 따라서 이 범위 내에서 입찰 시, 총 실질 취득 비용은 약 152,000,000원에서 162,000,000원 수준으로 예상됩니다. 그러나 임차인에게 배당되는 금액이 감정가보다 적을 경우, 인수해야 할 보증금은 더 늘어날 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

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