나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11649 [1] 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유화 · 평가일 2025.05.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 ""천안 백석초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지,주택, 근린상가등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물의 제7층 제704호로

외벽:시멘트몰탈위 페인트 및 석재붙임마감등
내벽:벽지 및 일부타일마감등
창호:샷시창호

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비,냉난방설비,소방설비,위생설비, 급수 및 배수시설, 가스설비,승강기설비,주차장설비등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형토지로 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측과 남측으로 약10미터내외의 도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합)
가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 건물의 집합건축물대장(표제부) 상 위반건축물로 등재되어 있으니 경매진행시 확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11649 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 백석동 870 천안베스트빌3차 7층704호

* 용도: 오피스텔

* 감정평가액: 87,000,000원

* 토지면적: 7.74㎡ (약 2.34평)

* 건물면적: 34.22㎡ (약 10.35평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 건축년도: 2016년

* 총 층수: 10층 (해당 층: 7층)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 백석동 소재 천안 백석초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 아파트 단지, 주택, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 건물은 동측과 남측으로 약 10미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 관계: 본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 말소기준권리(2025-05-01 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정)보다 선순위에 있는 권리(을구 3번 주택임차권)가 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 인수되는 임차권:

* 임차인: 김민경

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2022년 6월 30일

* 확정일자: 2022년 6월 9일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 7월 4일

* 비고: 상기 임차인의 보증금 140,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인:

* 임차인: 김석중

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021년 5월 20일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 확정일자가 없어 배당 절차에서의 권리 행사가 불분명합니다. 인수 보증금 총액은 140,000,000원입니다.

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 강제경매 (2025-05-01 접수, 채권액 145,329,069원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 입지한 지역으로, 주변에 아파트 단지와 근린생활시설이 많아 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변 시설: 천안 백석초등학교가 인근에 위치하며, 지역 상권을 이용하기에 편리한 환경입니다.

* 최근 시세 동향:

* 2024년 7월 26일: 95,000,000원 (전용면적 39.21㎡, 7층)

* 2024년 7월 26일: 95,000,000원 (전용면적 39.21㎡, 6층)

* 2025년 9월 9일: 59,700,000원 (전용면적 39.21㎡, 10층) - 해당 거래는 이전 거래 및 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로, 특수한 상황이 반영되었을 가능성이 있습니다.

* 본건 감정가는 87,000,000원이나, 제공된 건물면적 34.22㎡와 최근 거래 정보의 전용면적 39.21㎡ 간의 차이를 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 7층에 위치합니다.

* 내외부 마감: 외벽은 시멘트몰탈 위 페인트 및 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

* 설비: 전기, 냉난방, 소방, 위생, 급배수, 가스, 승강기, 주차 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 학교, 상가 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 혐오시설: 본건 소재지 인근 반경 내 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 본건은 집합건축물대장(표제부)상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 건축물대장 용도 변경 제한, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재를 받을 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 고액의 임차보증금 인수: 선순위 임차인 김민경 씨의 보증금 140,000,000원이 전액 인수될 가능성이 높아, 낙찰가의 상당 부분을 차지하며 투자금 회수에 큰 부담이 될 수 있습니다.

* 임차인 김석중의 불확실한 권리: 대항력은 있으나 보증금/차임이 0원이고 확정일자가 없어, 추후 발생할 수 있는 법적 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 소지가 있습니다.

* 최근 거래가 하락: 2025년 9월 거래가가 59,700,000원으로 현저히 낮게 거래된 점은 해당 물건의 가치에 대한 의문을 제기하며, 시장 상황 및 거래 특이점을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 백석동에 위치한 오피스텔로, 아파트 단지 및 근린상가 등이 혼재된 입지에 속합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 140,000,000원 보증금 전액 인수 가능성과 집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있다는 점입니다. 특히, 인수되는 보증금액이 감정평가액을 초과하여, 낙찰자가 상당한 금액을 추가로 부담해야 하므로 투자금 회수에 매우 신중해야 합니다. 임차인 김석중의 경우에도 대항력은 있으나 권리관계가 불분명하여 추가 확인이 필요합니다. 최근 거래가 중 매우 낮은 금액으로 거래된 사례는 본건의 잠재적 가치 및 시장 상황을 판단하는 데 있어 주의를 요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 백석동 일대는 비교적 안정적인 주거 및 상업 복합 지역으로, 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

* 건물 준공 연도가 2016년으로 비교적 신축에 속하여 시설 노후도가 심하지 않을 수 있습니다.

* 감정가 87,000,000원 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 인수 보증금 및 위반건축물 리스크를 상쇄할 수 있는 가능성이 있습니다 (단, 매우 공격적인 입찰 전략이 필요합니다).

1.8. 예상 입찰가

본건은 선순위 임차인의 보증금 140,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 매우 크며, 이는 감정평가액 87,000,000원을 초과하는 금액입니다. 또한, 위반건축물 등재로 인한 추가적인 행정적 부담이 예상됩니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 상당한 위험 프리미엄을 반영한 매우 낮은 수준의 입찰가를 책정해야 합니다.

최근 비정상적으로 낮은 거래 사례(2025년 9월, 59,700,000원)를 고려하여, 34.22㎡ 면적 기준으로 보수적으로 접근 시, 잠재적 시장 가치를 50,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

인수 보증금 140,000,000원을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 낙찰 후 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 미래 매각 시 기대되는 가격을 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다.

현 시세 및 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 예상 입찰가는 45,000,000원 ~ 55,000,000원 범위를 제안합니다.

추천 입찰가: 50,000,000원 (5천만원)

본 입찰가로 낙찰 시 총 투입 비용은 약 190,000,000원(입찰가 50,000,000원 + 인수 보증금 140,000,000원)이 됩니다. 따라서 낙찰 후 매각 시 기대되는 가격이 190,000,000원을 초과해야만 투자로서 의미가 있으며, 이는 현재 파악된 시세로는 달성하기 어렵습니다. 본건은 투자가 아닌, 임차인의 상황을 고려한 조건부 매수 또는 법적 검토가 매우 심도 있게 필요한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.