나이스옥션 법원경매 천안 2025타경500 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 지하층비01호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 소재 '성거백승아파트단지' 내 상가동( 106동 ) 내에
위치하며, 주위는 ""읍소재지 주변 공동주택지대 및 주택상가혼성지대""임.

교통상황

본건들이 속한 단지내 지상주차장까지 제반차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층건물 내 지하층 비01호 등으로서'(비03호를 제외한 전체호수),
사용승인일 : 1995.01.17

외벽 : 타일붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인팅
창호 : 새시창호

이용상태

평가일현재 본건들 전체호수의 문이 잠겨 있는 상태임.

< 1층 > 101호 부터 104호 까지 1층 전체를( 호수별 전용면적의 구획 없이 복도 등 공용면적
포함하여 일괄이용 ) '영유아보육시설'( 상호: 성거어린이집 )로 과거 이용하였으나,
평가일현재는 '휴업'중인 것으로 탐문됨.

< 2층, 3층 및 지하층 > 본건호수들로 접근하는 출입구는 상가동 후면에 위치하는데,
( 다만, 지하층 비04호( 본건기호3 )의 경우에는 상가동 전면에서 내려가는 '계단실'있음.)
평가일현재 상가동 후면의 출입문은 잠겨져 있으며, ""(주)온세""라는 상호간판이 부착됨.
--- 탐문한 바, 임차인들이 '창고'용도로 사용하는 듯 하다고 함.
가끔씩 어떤 사람들이 차를 타고 와서 물건을 들고 이동하는 모습을 보았다고 함.

설비내역

급배수설비, 위생설비 등 되어 있음.( 건축물대장 도면 등 참조 )

토지의 형상 및 이용상태

'부정형, 평지'인 토지를 '아파트'부지 및 '상가동'부지, '관리실'부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장 소로'에 접하며, 북서측으로 이와 연계된 '아파트 정문'을 경유하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

< 용도지역 > '도시지역', '제2종 일반주거지역' 및 '준주거지역'.

< 기반시설 > '도시계획도로 '중로2류( 폭 15m ~ 20m )'에 저촉됨.

< 타법령상 제한 > '가축사육제한구역'( 가축분뇨의관리및이용에관한법률 ),
'상대보호구역'( 교육환경보호에관한법률 ).

공부와의 차이

< 기호4 내지 7 의 건물용도 > -- 귀제시목록( 등기부 )상은 '판매시설'이나,
건축물대장( 전유부 ) 및 현황은 '어린이집'임.

< 전유면적 경계선 구획공사 문제 >-- 다만, 평가일현재의 이용자들이 해당층을 '일괄이용'
하고 있더라도,
구분소유권별 전용면적의 경계선이 '건축물대장 도면'에 명시되어 있는 바,
그 경계선에 맞추어 구획하고 사용하면 될 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

< 임대관계 > "" 미 상 "" 임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경500 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 425-1 성거백승아파트단지내상가 106동 지하층비01호

토지면적: 42.70㎡ (약 12.92평)

건물면적: 97.02㎡ (약 29.35평)

용도: 판매시설 (건축물대장상) / 현황 (어린이집, 창고 등 추정)

감정가: 51,000,000원

사용승인일: 1995년 1월 17일

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 홍OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리에 위치한 성거백승아파트단지 내 상가동 106동 지하층 비01호입니다.

주위는 읍소재지 주변의 공동주택지대와 주택상가 혼성지대로 형성되어 있습니다.

단지 내 지상 주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로 포장된 소로에 접하고 있으며, 북서측의 아파트 정문을 통해 진입 가능합니다.

용도지역은 도시지역, 제2종 일반주거지역 및 준주거지역에 해당합니다.

도시계획도로(중로2류, 폭 15~20m)에 저촉되는 부분이 있으며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 1월 21일자 홍승희 앞으로 설정된 근저당권 (채권 최고액 345,000,000원)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

채권자는 홍OO이며, 임의경매가 개시되었습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권개요가 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 '미상'으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임대차 관계가 존재할 가능성이 있으므로, 이 점에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

성거백승아파트 단지 내 상가 건물로, 주변에 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

본건이 위치한 106동 지하층은 과거 (주)온세라는 간판이 부착되어 있었으며, 임차인들이 창고 용도로 사용하는 것으로 탐문되었습니다.

1층 일부 호실(101호~104호)은 과거 '성거어린이집'으로 운영되었으나 현재는 휴업 중입니다.

건축물대장상 용도는 '판매시설'이나, 현황은 '어린이집'(1층) 및 '창고'(지하층) 등으로 이용되고 있어 용도 불일치에 대한 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 제2종 일반주거지역 및 준주거지역에 속해 상업 및 근린생활시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

단지 내 상가 건물이므로 배후 주거단지를 기반으로 합니다.

구체적인 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 읍소재지 주변이므로 기본적인 생활 편의는 갖추고 있을 것으로 추정됩니다.

아파트 단지와 함께 관리되고 있는 상가 건물이라는 점에서 안정적인 상권 유지 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 용도 불일치: 등기부상 '판매시설'이나, 현황은 '어린이집'(1층) 및 '창고'(지하층) 등으로 사용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 법적 문제나 행정 제재로 이어질 수 있습니다.

임대차 관계의 불확실성: 임대차 관계가 불분명하고 보증금이 0원으로 표기되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

전유면적 경계선 문제: 현재 이용자들은 각 층을 일괄 이용하는 것으로 보이나, 건축물대장상 명시된 경계선에 맞춰 구획하여 사용해야 할 수 있습니다.

제한구역 포함: 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 신규 사업 허가 등에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부에 대한 조사를 하였으나, 본 건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 성거백승아파트 단지 내 상가 건물의 일부로, 비교적 저렴한 감정가에 매각될 가능성이 있습니다.

토지와 건물을 일괄 매각하는 물건으로, 지분만의 문제가 아닌 전체 부동산을 취득하게 됩니다.

건물 용도 불일치, 임대차 관계의 불확실성 등 몇 가지 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

단지 내 상가라는 입지적 장점을 활용하여 리모델링 또는 용도 변경을 통해 재활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

특히 지하층이라는 점과 기존 어린이집 운영 상가와 복합적으로 활용될 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 권리 분석상 채권액(3.45억) 대비 감정가가 5,100만원으로 현저히 낮아, 낙찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

토지/건물 일괄 매각: 토지 지분이 확보된다는 점에서 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

아파트 단지 배후: 아파트 단지 주민들을 대상으로 하는 상가로서, 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

다양한 활용 가능성: 어린이집, 창고 등 기존 용도 외에 주차장, 소규모 창고, 사무실 등 다양한 용도로 전환하여 수익을 창출할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 51,000,000원을 기준으로 하되, 권리 분석상 인수되는 부담은 없으며, 임대차 관계 미상에 대한 리스크를 감안해야 합니다.

주변 시세 및 유사 물건 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건은 채권액 대비 감정가가 매우 낮아 유찰 가능성이 있으며, 유찰 시마다 입찰가를 조정하는 전략이 필요합니다.

잠재적 리스크(용도 불일치, 미상 임차인)를 고려하여, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 점진적으로 상향하는 방안을 고려해 볼 수 있습니다. (예상 입찰가: 35,700,000원 ~ 40,800,000원)

입찰 희망가는 현장 방문 및 추가 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.