나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11596 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 101동 16층1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.05.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 북측 인근 '광명아파트' 단지내 위치하는 공동주택으로서, 부근은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 섞여 있는 정비된 주택지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트내 16층 1603호로서,
외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 마감,
내벽: 벽지, 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

아파트 1개호(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 현관, 발코니 등)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스공급설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 서부대로, 북측 및 동측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11596 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 101동 16층 1603호

용도: 아파트

건물면적: 84.56㎡ (약 25.58평)

토지면적: 32.02㎡ (약 9.69평) (토지지분 포함)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 아파트 중 16층

감정가: 175,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 천안미라초등학교 북측 인근에 위치한 광명아파트 단지 내에 있습니다. 주변은 상가, 단독주택, 공동주택 등이 혼합된 정비된 주택지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 서측으로 폭 35~40m의 대로1류, 북측 및 동측으로 폭 8~10m의 소로2류에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 절대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 4월 22일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑6)입니다.

3.2. 인수/말소 권리

* 선순위 임차권 (을10): 임차인 이지현, 보증금 195,000,000원. 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

* 기타 권리: 갑4(소유권 이전), 갑5(소유권 이전) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 6월 17일

* 확정일자: 2022년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 6월 27일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 195,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건이 위치한 광명아파트 단지 주변은 주택가로 이루어져 있으며, 감정평가서상 상가, 단독주택, 공동주택이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 도보 이용 가능한 거리에 기본적인 편의시설을 갖춘 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 거리에 천안미라초등학교가 위치하고 있으며, 주변 주택가 내에 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 편의시설이 분포되어 있을 것으로 보입니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 광명아파트

* 총 세대수: 990세대

* 총 동수: 8동

* 사용승인일: 1993년 11월 24일 (준공 후 약 33년 경과)

* 최고층수: 20층

* 본건 호수: 101동 16층

* 총 주차대수: 362대 (세대당 약 0.36대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

본 건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 인수되는 임차보증금이 195,000,000원에 달합니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 해당 금액을 매수인이 인수해야 하므로 명도 과정에서 상당한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 시세 대비 권리관계

인수되는 임차보증금 195,000,000원은 최근 84.56㎡ 면적의 아파트 실거래가(120,000,000원 ~ 155,000,000원) 및 감정가(175,000,000원)보다 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후 총 취득 비용이 시세를 초과할 가능성을 높입니다.

6.3. 건물 노후

1993년 준공된 아파트로, 건물이 약 33년 경과하여 내외부 마감재의 노후화 및 설비 교체 등에 따른 추가적인 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 내 준수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 그러나 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인의 존재이며, 해당 임차인의 보증금 195,000,000원이 낙찰자에게 인수될 위험이 매우 높습니다. 이는 감정가 및 최근 실거래가를 상회하는 금액으로, 투자 시 상당한 위험 부담이 따릅니다. 임차인의 보증금 전액이 경매 절차에서 변제되지 않을 경우, 낙찰자는 해당 금액을 추가로 부담하게 되므로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근의 양호한 주거 입지.

* 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력.

* 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 결과 기준)

9. 예상 입찰가

최근 84.56㎡ 면적의 실거래가는 120,000,000원에서 155,000,000원 사이입니다.

감정가는 175,000,000원입니다.

임차인 보증금 195,000,000원을 인수한다고 가정했을 때, 총 취득 비용은 (입찰가 + 195,000,000원)이 됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세 및 감정가 수준에서 입찰할 경우 임차 보증금 인수 부담으로 인해 투자 가치가 매우 낮거나 손실이 예상됩니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 보수적으로 접근해야 하며, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

* 권장 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

총 예상 취득 비용: (입찰가) + 195,000,000원

만약 120,000,000원에 낙찰받을 경우, 총 취득 비용은 120,000,000원 + 195,000,000원 = 315,000,000원이 되어 시세보다 현저히 높아지게 됩니다. 본 물건은 임차인의 보증금 인수 여부가 투자 성공의 결정적인 요소가 될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.