나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11546 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 743 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.04.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 '천안오성초등학교' 북동측 인근에 위치하 며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역 으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 가장형 평지로서, 가격조사일 현재 '오피스텔' 건부지로 이용 중임. 기호(2) - 가장형 평지로서, 가격조사일 현재 '주상나지' 상태임.

인접 도로상태

기호(1) - 본건 서측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 남측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음. 기호(2) - 본건 서측으로 약 폭 10미터 내외의 포장도로와 북측으로 약 폭 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역 (타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(행복한리 더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초(절대보호)) <교육환경 보호에 관한 법률> 임. 기호(2) 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~ 10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>, 상대보호구역(오성초(상대보호구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(행복 한리더로유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오성초(절대보 호))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 5층 건물의 업무시설로, (사용승인일자: 2008년 01월 08일) 외벽: 석재붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

1층 - 계단실, 2층 ~ 5층 - 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 승강기설비, 화재경보설비, 난방시설 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

<지적 및 건물개황도> 참조바람.

공부와의 차이

일반건축물대장상의 건축물현황도에는 2층의 출입문이 통신실 및 화장실 출입문 포함한 8개이나 12개의 출입문이 있으며, 3층, 4층의 출입문은 5개 이나 현황 9개의 출입문이 있으며, 5층의 출입문은 5개 이나 현황 6개의 출입문이 있어 총 13개의 출입문이 증가 하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 출입문의 증가는 건물의 구조변경과 가구수의 증가 등으로 건축 관계법령상 과징금과 원상회복의무 등이 발생할 수 있으니 경매입찰시 관할 관청에 반드시 재확인 하시길 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.제시외 건물 포함하여 일괄매각
2.대항력 있는 임차인(권)자 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함
3. 공부상 2층 출입문이 8개이나 현황 12개의 출입문이 있고, 공부상 3층, 4층의 출입문은 각 5개 이나 현황 9개의 출입문이 있으며, 공부상 5층 출입문은 5개 이나 현황 6개의 출입문이 있어 총 13개의 출입문이 증가하였음
(출입문의 증가는 건물의 구조변경과 가구수의 증가 등으로 건축 관계법령상 과징금과 원상회복의무 등이 발생할 수 있음, 감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11546 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 743

용도: 오피스텔

감정가: 2,512,570,600원

토지면적: 498.00㎡ (약 150.65평)

건물면적: 1186.41㎡ (약 358.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 천OOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 위치하며, '천안오성초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 8월 14일 접수된 천안공주낙농축산업협동조합의 근저당권(6억 6천만원)이며, 해당 권리 및 이후 설정된 권리(임의경매, 압류)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리는 2018년 3월 14일 접수된 주식회사 휴이노베이션의 전세권설정등기(3천 5백만원)입니다. 그러나 물건명세서에 따르면, 이 전세권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* 전성표 (보증금 35,000,000원, 전입 2013-10-07, 확정 2013-10-07)

* 김현수 (보증금 35,000,000원, 전입 2016-11-04, 확정 2016-11-04)

* 강현구 (보증금 35,000,000원, 전입 2017-08-30, 확정 2017-08-30)

* 이순덕 (보증금 35,000,000원, 전입 2017-04-18, 확정 2017-04-18)

* 하미옥 (보증금 35,000,000원, 전입 2008-05-21, 확정 2008-05-21)

* 하미옥 (보증금 32,000,000원, 전입 2008-05-21, 확정 2023-10-18) - 참고: 확정일자가 늦어 대항력 유무 재확인 필요.

* 위 대항력 있는 임차인들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다.

* 대항력 없는 임차인:

* SYRGABAYEVAGULZADA (보증금 1,000,000원, 차임 380,000원, 전입 2024-09-14)

* VUDINHVINH (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-09-27)

* 김나윤 (보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-02-17, 확정 2025-05-08)

* 김동명 (보증금 35,000,000원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-23)

* 김진욱 (보증금 53,000,000원, 전입 2022-02-22, 확정 2022-03-10)

* 박시훈 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-12-04)

* 박찬호 (보증금 38,000,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-03-06, 확정 2020-02-14)

* 유종민 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-07-11)

* 이승의 (보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-09-06)

* 이승효 (보증금 55,000,000원, 전입 2025-07-03, 확정 2025-07-03)

* 이한결 (보증금 30,000,000원, 전입 2022-07-20, 확정 2022-07-20)

* 정현석 (보증금 32,000,000원, 전입 2023-10-18)

* 인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

1.3. 상권분석

본 물건은 오피스텔, 주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 위치하여 배후 수요가 안정적일 것으로 예상됩니다. 인근에 학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있으며, 상업 시설 이용도 편리할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 천안오성초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 건물 등기부상 을구 순위번호 5번 전세권설정등기(2018. 3. 14. 접수, 35,000,000원)가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이는 매수인이 해당 금액만큼 추가 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 합니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 건물 구조 변경 및 법규 위반 가능성: 공부상 출입문 개수와 현황상 출입문 개수가 차이(총 13개 증가)가 있어, 건물 구조 변경 및 가구 수 증가 등으로 인한 건축 관계법령상 과징금 및 원상회복 의무 발생 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 불명확한 부분이 있어, 계약 내용 및 현황 파악에 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 두정동의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖춘 오피스텔로, 잠재적인 가치 상승 가능성이 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 선순위 전세권 인수, 대항력 있는 임차인의 보증금 미회수분에 대한 인수 위험, 그리고 공부와의 차이로 인한 법규 위반 및 원상회복 부담 가능성 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 투자 전에 이러한 위험 요소들을 철저히 분석하고, 예상되는 추가 비용을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안시 두정동의 중심 상업지구 인근에 위치하여 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

* 교통 및 생활 편의성: 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치: 권리 관계 및 법규 위반 사항을 해결할 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,512,570,600원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 전세권(35,000,000원) 및 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 건물 구조 변경으로 인한 추가 부담 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현재 시세 및 물건의 위험 요소를 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 2,130,000,000원에서 2,200,000,000원 사이로 제안합니다.

특히, 인수되는 전세권(35,000,000원)과 대항력 있는 임차인들의 보증금 미회수 가능 금액을 입찰가 산정 시 최우선으로 차감하여 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.