나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11671 [1] 충청남도 아산시 배방읍 세교리 348-16 4동 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후감정 · 평가일 2025.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건(2~8)은 충청남도 아산시 배방읍 세교리 및 휴대리 소재,‘세교2리 마을회관’ 북측 인 근에 위치하며 주변은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 북측 및 서측 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을 종합적으로 고려할 때, 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2,3) : 부정형 완경사의 토지로서, 기준시점 현재, 상업용 건물(병원) 부속토지로 이용 중임.[기호(2)의 지상에는 오수처리시설이 있음-사진참조) 기호(4,6,7,8) : 4필 일단(상업용)의 부정형 완경사의 토지로서, 자체 지반은 평탄한 편이며 지상에 상업용 건물(병원)이 소재함. 기호(5) : 부정형 완경사의 토지로서, 기준시점 현재 '도로' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2) : 지적도상 맹지로서, 인접 토지를 통하여 접근함. 기호(3) : 서측으로 포장된 '세로'를 통하여 접근함. 기호(4,6,7,8) : 기호(5)를 통하여 서측으로 세로에 접함. 기호(5) : 본건이 '도로' 등으로 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2~8) 계획관리지역 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350및지방자치단체1500)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' , '사진용지'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(1) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 단층 [사용승인일 : 2022.01.07] 외벽 : 치장석재 및 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 및 인테리어, 타일, 몰탈 위 페인트 등 마감 바닥 : 데코타일, 자기질 타일 등 마감 창호 : 샷시창호 ▶ 기호(9) 철근콘크리트라면조 슬래브지붕 4층(병원) 및 2층(부속건물) [사용승인일 : 1986.11.25] 외벽 : 몰탈 위 페인트, 타일 등 마감 내벽 : 벽지 및 인테리어, 타일, 몰탈 위 페인트 등 마감 바닥 : 데코타일 및 자기질 타일, 장판 등 마감 창호 : 샷시창호 ▶ 지적 및 건물개황도 참조

이용상태

기호(1) : 기준시점 현재, '병원(아산병원 의료시설)'으로 이용중임. 기호(9) : 병원[아산병원(병원 및 노유자시설 등)] 및 기숙사 등으로 이용중임. 기호(ㄱ) : 사무실 기호(ㄴ) : 창고 기호(ㄷ) : 통로 기호(ㄹ) : 휴게실

설비내역

기호(1) : 위생 및 급배수설비, 냉·난방설비(시스템 등), 화재탐지 및 경보설비, 스프링클 러 등 되어 있음. 기호(9) : 위생 및 급배수설비, 냉·난방설비(시스템 등), 전기보일러, 승강기, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 등 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ)포함(감정평가서 참조)
배당요구권자 윤예중: 2025.8.5.자 권리신고 및 배당요구를 하였으나 대한법률구조공단이 2026.3.4. 배당요구취하서 제출함. 특별매각조건으로 주무관청(보건복지부)의 처분허가서 제출요(미제출시 매수신청보증금 반환하지 않음), 매수 신청 전 반드시 주무관청의 처분허가가 가능한지 여부를 확인한 후 매수신청 요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경11671 (1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경11671 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 세교리 348-16 4동

* 용도: 의료시설

* 감정가: 14,204,952,180원

1.2. 면적

* 토지면적: 12,658.00㎡ (약 3,829.19평)

* 토지지분: 12,658㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 7,651.28㎡ (약 2,314.47평)

* 건물지분: 7,651.28㎡

* 건물 제시외면적: 85.40㎡

1.3. 경매정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 대OOOOOOOOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 포함

* 일괄매각. 제시외 건물 (ㄱ),(ㄴ),(ㄷ),(ㄹ) 포함(감정평가서 참조)

* 배당요구권자 윤예중은 권리신고 및 배당요구를 하였으나 대한법률구조공단이 배당요구취하서를 제출하였습니다.

* 특별매각조건으로 주무관청(보건복지부장관)의 처분허가서 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수신청보증금은 반환되지 않습니다.

* 매수 신청 전 반드시 주무관청의 처분허가가 가능한지 여부를 확인 후 매수신청하시기 바랍니다.

1.5. 건물 현황

* 건물(1): 철근콘크리트조 단층 건물로, 2022년 1월 7일 사용승인되었습니다. 현재 '병원(아산병원 의료시설)'으로 이용 중입니다.

* 건물(9): 철근콘크리트조 4층(병원) 및 2층(부속건물) 건물로, 1986년 11월 25일 사용승인되었습니다. 현재 병원(아산병원, 병원 및 노유자시설 등) 및 기숙사 등으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 소재지는 충청남도 아산시 배방읍 세교리 348-16 4동입니다.

* '세교2리 마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 북측 및 서측 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 공익시설 및 편익시설과의 접근성이 양호한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

* 본건 토지는 부정형의 완경사지로 구성되어 있으며, 기준 시점 현재 상업용 건물(병원) 부속 토지 및 '도로' 등으로 이용 중입니다. 일부 토지(기호 2) 지상에는 오수처리시설이 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

* 기호(2) 토지는 지적도상 맹지로서 인접 토지를 통하여 접근 가능합니다.

* 기호(3) 토지는 서측의 포장된 '세로'를 통하여 접근합니다.

* 기호(4,6,7,8) 토지는 기호(5) 토지를 통하여 서측의 '세로'에 접합니다.

* 기호(5) 토지는 본 건이 '도로' 등으로 서측의 '세로'에 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역에 속합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 건물 등기부상 2017년 3월 31일 접수된 대전.충남양돈축산업협동조합의 근저당권(을17)입니다. 이보다 선순위이거나 동일 효력의 권리가 아닌 모든 권리는 경매 완료 후 말소될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 근저당권: 대전.충남양돈축산업협동조합 (말소기준권리, 채권 최고액 9,120,000,000원)

* 임의경매 신청 채권자: 대전.충남양돈축산업협동조합 (2025년 5월 2일 신청)

* 기타 다수의 압류 및 가압류 권리가 등기되어 있으며, 이는 경매 절차 및 배당 순위에 영향을 줄 수 있습니다.

3.3. 등기부채권 총액

* 토지 등기부채권 총액: 17,445,075,304원

* 건물 등기부채권 총액: 16,843,483,870원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강남정 (750326- *)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2011년 5월 20일

* 확정일자: 2021년 8월 2일

* 배당신고일자: 2025년 6월 13일

* 대항력: 있음

* 참고: 해당 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 3억 원에 대한 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. (자료상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 유무는 별개로 신중한 판단이 요구됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건은 충청남도 아산시 배방읍 세교리 일대의 의료시설로, 주변은 병원, 기숙사 외에도 주거, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

4.2. 배후 수요

* 의료시설로서 지역 주민 및 인근 산업단지 종사자 등으로부터 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 병동 및 부속 시설(기숙사 등) 운영을 고려할 때, 관련 종사자로부터의 수요도 예상됩니다.

4.3. 개발 현황

* 아산시는 지속적인 산업 발전과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 배방읍 지역 역시 꾸준한 개발이 이루어지고 있어 향후 상권의 성장 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본 물건 자체적으로 대규모 의료 시설(병원)을 갖추고 있습니다.

* 인근에 주거 단지, 농경지, 소규모 산업 시설이 혼재되어 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 배방읍 중심지나 인근 도시 지역 이용이 가능합니다.

* 지도 등 외부 지도 서비스 검색 결과, 본 물건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

* 차량 접근성이 확보되어 있으며, 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주요 편의시설(마트, 은행, 관공서 등)은 차량 이동 시 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

* 강남정 임차인은 2011년부터 현재까지 거주/영업 중이며 대항력이 있습니다. 보증금 3억 원에 대한 인수 여부는 낙찰 시 중요한 검토 사항이며, 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주무관청 처분 허가

* 의료시설의 매각 및 양수도 시에는 보건복지부(주무관청)의 처분허가가 필수적입니다. 허가서 미제출 시 매수 신청 보증금 반환이 불가하므로, 사전에 허가 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이는 본건 취득의 가장 큰 걸림돌 중 하나입니다.

6.3. 복잡한 권리 관계

* 중복 사건, 공동 담보 물건이며, 다수의 압류 및 가압류가 설정되어 있어 권리 분석 및 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

6.4. 건물 노후도

* 1986년에 사용 승인된 건물(기호 9)이 포함되어 있어, 시설 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 소요될 수 있습니다. 최신 건물(2022년 사용승인)과의 관리 효율성 및 통일성 문제도 고려해야 합니다.

6.5. 토지 진입로 확보

* 일부 필지(기호 2)가 맹지이며, 차량 접근이 다른 토지(기호 5)에 의존하고 있어, 해당 도로 이용에 대한 법적 권리 관계 확인 및 잠재적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충남 아산시 배방읍에 위치한 대규모 의료 시설(병원)로, 넓은 토지와 함께 최신 및 구형 건물이 혼재하고 있어 잠재적 가치가 있는 자산입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 주무관청의 처분 허가라는 매우 까다로운 조건, 복잡한 권리 관계, 건물 노후도 등은 취득 및 운영에 있어 중대한 위험 요인으로 작용할 수 있습니다.

의료 시설로서의 지속적인 운영 능력, 관련 법규 준수, 향후 시설 투자 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 병원 부지로서, 지역 내 의료 수요 충족 및 신규 사업 기회 제공 가능성이 있습니다.

* 아산시의 지속적인 발전 가능성과 함께 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 증축, 용도 변경 등 다양한 개발 및 활용 가능성을 내포합니다.

* 복잡한 권리 관계와 까다로운 특별 매각 조건으로 인해 경쟁이 제한될 수 있으며, 이를 통해 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 14,204,952,180원

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항을 반드시 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인(강남정)의 보증금 3억 원 인수 가능성.

* 주무관청(보건복지부) 처분 허가 취득을 위한 제반 절차 및 비용.

* 건물(특히 1986년식)의 노후화로 인한 리모델링 및 유지보수 예상 비용.

* 복잡한 권리 관계 해소를 위한 추가 소요 비용 및 시간.

* 주변 유사 의료 시설의 시세 및 운영 수익률 분석.

* 아산시 배방읍 지역의 개발 전망 및 미래 가치.

* 위 고려 사항들을 종합적으로 분석하여, 총 투자 비용(낙찰가 + 인수 비용 + 제반 법률/행정 비용 + 시설 투자 비용)을 산출한 후, 보수적인 관점에서 예상 수익률을 적용하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 철저한 현장 조사, 법률 및 행정 전문가와의 심층 상담이 필수적이며, 감정가 이하의 수준에서 신중하게 접근할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.