나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20366 [1] 충청남도 논산시 내동 452 시네마타워 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 내동 소재 ""논산고등학교"" 북측 인근에 위치하는 구분상가로서
주위일원은 학교, 대형할인매장, 상업용건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙상
가지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하므로, 제반대중교통
사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로서
·외벽 : 법랑판넬 등 마감.
·내벽 : 석고보드 등 기타마감.
·천정 : 천정노출 등 마감.
·창호 : 강화유리 샷시창호 임.

이용상태

시네마타워 제1층 제111호(관리사무실)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 소방설비(소화전, 화재경보기 등 ), 옥외주차장 및
기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 상업용건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

시네마타워 제1층 제111호(관리사무실)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경20366 (1)

소재지: 충청남도 논산시 시민로 181 (내동) 시네마타워 1층 111호

용도: 근린상가

감정가: 526,000,000원

토지면적: 67.02㎡ (약 20.27평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.40㎡ (약 14.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사

특이사항: 시네마타워 제1층 제111호(관리사무실)로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역

1.2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청남도 논산시 내동 소재 "논산고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위 일원은 학교, 대형 할인매장, 상업용 건물 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 상가지대임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시 됨.

토지 형상 및 이용상태: 부정형으로 상업용 건물 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 인접 도로상태는 보통시 됨.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2021-06-25 접수, 394,800,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (물건명세서 상 표기, 등기부 요약에는 명시적 등재 확인되지 않음)

등기부채권 총액: 1,493,810,587원

임차인 현황:

* 임차인: 시네마타워관리사무실

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 점유자로 파악되며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 "시네마타워"는 논산고등학교 인근 상업지역에 자리 잡고 있으며, 주변에 학교, 대형 할인매장, 근린생활시설 등이 분포하고 있습니다. 다만, "미성숙 상가지대"라는 평가가 있어, 상권의 성장 가능성과 현재 활성도를 면밀히 분석할 필요가 있습니다. 건물은 문화 및 집회시설, 운동시설, 제1·2종 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용될 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 논산고등학교와 인접하며, 대형 할인매장 및 다양한 근린생활시설 이용이 용이합니다. 논산 시민가족공원이 인근에 있어 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용됩니다. 또한, 논산 시내에는 다양한 문화 시설과 편의 시설이 분포하고 있습니다.

* 교육시설: 논산고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 논산 시내에는 다수의 학원 및 교육 관련 시설이 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 물건지 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재하는 것으로 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설은 개인의 인식 및 입지에 따라 다르게 판단될 수 있으므로, 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 살펴보는 것이 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 상권 성장성: "미성숙 상가지대"라는 점은 향후 상권 활성화 지연 또는 예상보다 더딘 성장을 야기할 수 있는 리스크 요인입니다.

* 소유권 관련: 집합건물 등기부 요약 상 '소유권이전청구권가등기' (이상훈, 2021-07-02 접수)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 토지이용 제한: 본 물건의 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 미소멸 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 명시되어 있으나, 등기부 요약에는 해당 권리가 명확히 확인되지 않았습니다. 이는 권리 분석 시 추가 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 시민로 181(내동)에 위치한 시네마타워 내 근린상가입니다. 논산고등학교 인근에 자리하고 있으며, 대중교통 접근성은 보통 수준입니다. 철골철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층 111호(관리사무실)로 이용 중이며, 건물면적은 47.40㎡ (약 14.34평)입니다. 현재 점유자는 보증금 및 차임이 없는 상태이며 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다. 다수의 권리들이 설정되었으나, 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'인 지상권에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. "미성숙 상가지대"라는 점과 토지이용계획 상의 일부 제한사항은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 소규모 상가: 전용면적 47.40㎡ (약 14.34평)으로 비교적 소규모 상가로, 1인 사업장 운영 또는 소액 투자 관점에서 접근 가능합니다.

* 입지: 논산고등학교 인근의 상업지역에 위치하여 잠재적 수요층 확보가 가능합니다.

* 복합 용도 가능성: 건축물 정보상 문화 및 집회시설, 운동시설, 제1·2종 근린생활시설 등 복합 용도가 가능하여 다양한 업종으로의 전환이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 526,000,000원입니다. 현재 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원으로 파악됩니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 상권의 성장 잠재력, 건물의 상태, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 및 기타 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 개별적인 투자 전략에 따라 결정해야 합니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 명확한 확인 후 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.