나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502523 [1] 대전광역시 중구 문화동 11-3 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안 · 평가일 2025.06.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '충남대학교 보운캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대학병원(충남대학교병원), 각종 근린생활시설, 단독주택, 상가주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

-기호 3은 인접도로 대비 완경사지를 자체 평탄화 한 부정형의 토지로서 의료시설 부지(요양병원 및 장례식장 등)로 이용중이며, -기호 4는 인접도로 대비 완경사지 부정형의 토지로 일부 도로 및 타인소유 건물(주거용)부지로 이용중이며, -기호 5는 인접도로 대비 완경사지 부정형의 토지로 지목 도로이며 현황 도로 등으로 이용중이며, -기호 6은 인접도로 대비 완경사지의 부정형의 토지로 타인소유 건물(주거용) 부지로 이용중임.

인접 도로상태

-기호 3 남동측으로 노폭 약 25미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하며, -기호 4는 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로와 접하며 일부 도로로 이용중이며, -기호 5는 지목 및 현황 3미터 내외의 도로로 이용중이며, -기호 6은 맹지상태임.

토지이용계획 및 제한상태

-기호3(11-3번지): 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m ~ 30m)(2021-06-30)(12호선)(접합), 소로2류(폭 8m ~ 10m)(문화5호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역 (2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역), -기호4(11-273번지), 기호 6(11-275번지)공히 : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 (문화4구역 주거환경개선사업), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역), -기호 5(11-274번지): 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역 (문화4구역 주거환경개선사업), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(충남대학교의과대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(문화4구역주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지의 경계 및 현황의 확정은 지적측량이 필요할 것으로 사료되는 바 경매진행시 확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호1(1동호):일반철골및철근콘크리트조 아연강판및슬래브지붕 5층 건으로서, (사용승인일:2001.11.07, 증축-2009.07.31, 2018.12.21) 외벽: 치장벽돌쌓기 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감, 병원 인테리어 마감 등 바닥: 디럭스타일 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임. -기호2(2동호):철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서, (사용승인일:2018.12.21) 외벽: 돌붙임 및 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감, 병원 인테리어 마감 등 바닥: 인조석물갈기 및 일부 장판지 깔기, 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 샷시 창호임.

이용상태

-기호1(1동호)는 의료시설 및 근린생활시설로서, 지하1층: 의료시설, 주차장 등, 창고 등, 1층 ~ 4층: 의료시설(요양병원 등) 5층 및 옥탑층: 계단실, 기계실 등으로 이용중이며, -기호2(2동호)는 의료시설 및 근린생활시설로서, 1층 ~ 2층 공히 : 장례식장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 및 경보설비, 스프링쿨러 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

-건물 기호 1(1동호) 옥탑 소재 온실 등이 소재하며 개략적으로 면적사정하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였음. -건물 기호 2 옥탑부분 주차시설 등은 주물의 효용을 위한 것으로 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 4의 일부와 목록 5 전부는 도로로 이용 중임
- 목록 4와 목록 6의 지상에는 각각 인접 필지에 속하는 것으로 추정되는 제시외 건물(타인소유 주택 등)이 소재함에 최저매각가격은 해당 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격임
- 인접토지와 경계가 불분명하여 지적측량이 필요할 것으로 보임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502523 (1)

소재지: 대전광역시 중구 문화동 11-3

용도: 의료시설 (요양병원, 장례식장 등)

토지 면적: 3178.00㎡ (약 961.45평)

건물 면적: 5674.66㎡ (약 1716.73평)

총 감정가: 11,053,630,400원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (유동화물건)

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 대전광역시 중구 문화동 소재 '충남대학교 보운캠퍼스' 남동측 인근에 위치하며, 충남대학교병원, 각종 근린생활시설, 단독주택, 상가주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 보통시됩니다.

토지 이용 현황:

* 본건 토지(기호 3)는 인접도로 대비 자체 평탄화한 부정형의 토지로서 의료시설 부지로 이용 중입니다.

* 기호 4는 일부 도로 및 타인 소유 건물(주거용) 부지로 이용 중이며, 기호 6은 타인 소유 건물(주거용) 부지로 이용 중입니다.

* 기호 5는 지목 및 현황 도로로 이용 중입니다.

* 일부 토지는 경사지를 자체 평탄화하여 이용 중입니다.

인접 도로:

* 본건 토지(기호 3)는 남동측 노폭 약 25미터 내외, 남서측 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 기호 4는 동측 노폭 약 3미터 내외 포장도로와 접하며 일부 도로로 이용 중입니다.

* 기호 5는 지목 및 현황 3미터 내외 도로로 이용 중입니다.

* 기호 6은 맹지 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(문화4구역 주거환경개선사업), 대로3류(폭 25m ~ 30m), 소로2류(폭 8m ~ 10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(충남대학교의과대학), 정비구역(문화4구역주거환경개선사업), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역) 등이 복합적으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 토지 및 건물 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있습니다.

* 말소기준권리는 2022년 9월 2일자 농협은행 주식회사 근저당(을33)이며, 경매개시결정에 따른 권리 외 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부채권 총액: 8,401,847,528원

* 건물 등기부채권 총액: 7,919,914,250원 (총 약 163억원)

임차인 현황:

* 임차인 정무순:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003-06-23

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이나, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 협의가 필요합니다.

* 임차인 김영선:

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-08

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상(0원)이나, 대항력이 있어 인수 여부 및 명도 협의가 필요합니다.

* 임차인 주식회사시민장례식장:

* 보증금: 1,200,000,000원

* 차임: 9,800,000원

* 사업자등록일: 2019-08-06

* 대항력: 있음

* 비고: 12억원에 달하는 보증금을 보유하고 있으며 대항력이 있어 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 김현미(주식회사시민장례식장):

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

* 비고: 배당을 받는 것으로 보이며, 대항력은 없습니다.

인수되는 보증금: 1,200,000,000원 (주식회사시민장례식장)

물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현황 없음).

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

* 목록 4의 일부와 목록 5 전부는 도로로 이용 중입니다.

* 인접 필지에 속하는 것으로 추정되는 타인 소유 주택 등이 일부 토지(목록 4, 6) 지상에 소재합니다.

* 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 토지의 경계 및 현황 확정을 위한 지적 측량이 필요할 것으로 사료됩니다.

4. 상권분석

의료시설 특화 지역: 충남대학교병원 등 의료 시설과 인접하여 의료 관련 업종 운영에 유리한 입지입니다.

복합 상권: 대학가, 근린생활시설, 주거지가 혼재되어 있어 다양한 고객층 확보가 가능합니다.

정비구역 지정: 문화4구역 주거환경개선사업 정비구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

주차 시설: 총 49면의 주차 시설을 갖추고 있어 방문객 편의성이 높습니다. (총괄표제부 기준)

5. 생활정보

주변 시설: 충남대학교병원, 충남대학교, 각종 상업 시설, 주거 단지 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통망: 대전 시내 주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

교육 환경: 충남대학교 및 관련 교육 시설이 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

인접 건물 소재: 목록 4와 6 토지 지상에 타인 소유 주택 등이 소재하여, 이로 인해 최저매각가격이 제한받고 있습니다. 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

도로 이용 토지: 일부 토지(목록 4 일부, 목록 5 전부)가 도로로 이용 중이며, 이에 따른 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

경계 불분명: 인접 토지와 경계가 불분명하여 정확한 토지 경계 확인을 위한 지적 측량이 요구됩니다.

대항력 있는 임차인: '주식회사시민장례식장'은 12억원 상당의 보증금을 인수해야 하며, '정무순' 및 '김영선'은 보증금이 미상이지만 대항력이 있어 명도 협의 시 주의가 필요합니다.

유동화 물건: 유동화 물건의 특성상, 경매 절차 및 진행 과정에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 수 있습니다.

타인 소유 주택 등 소재: 목록 4와 6 지상에 타인 소유 주택 등이 소재하는 점은 잠재적 명도 리스크 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 중구 문화동에 위치한 대규모 의료시설(요양병원, 장례식장 등)로, 충남대학교병원 인근이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

정비구역 지정으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

다만, 인접 타인 소유 건물 소재, 도로 이용 토지, 경계 불분명 등의 물리적 제약과 함께, 12억원의 보증금을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인이 존재하여 명도 및 권리 분석에 신중한 접근이 요구됩니다.

유동화 물건이라는 특수성 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 의료시설 수요: 충남대학교병원 및 주변 지역의 의료 수요를 기반으로 안정적인 운영이 가능합니다.

향후 개발 가능성: 문화4구역 주거환경개선사업 등 도시 정비 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

복합 용도 활용: 의료시설 외에도 근린생활시설 등으로의 활용 가능성이 있어 다각적인 수익 창출이 가능합니다.

대규모 주차 시설: 49면의 주차 공간은 의료 시설 및 장례식장 운영에 필수적인 편의성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 11,053,630,400원

인수 보증금: 1,200,000,000원 (주식회사시민장례식장)

고려사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리 (지상권 - 현황 없음)

* 인접 건물 소재로 인한 최저매각가격 제한

* 경계 불분명으로 인한 지적 측량 필요 비용

* 유동화 물건 특수성

* 대항력 있는 임차인(정무순, 김영선)과의 명도 협상 가능성 및 비용

* 건물 노후화 및 유지보수 비용

* 정비구역 개발 계획에 따른 미래 가치 평가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 법률 자문, 주변 시세 분석 등이 추가적으로 필요합니다.

주요 리스크 요인(인접 건물 소재, 대항력 있는 임차인 인수 보증금)을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

인수되는 보증금 12억원을 제외한 금액을 기준으로, 감정가 대비 할인율을 적용하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 통상적으로 70~80% 선에서 고려할 수 있으나, 물건의 특성상 더 낮은 가격도 고려될 수 있습니다.

대략적인 참고 가격 범위: 70억 ~ 90억원 (인수 보증금 12억원 별도)

최종 입찰가는 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.