나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5337 [1] 충청북도 단양군 단양읍 도담리 산5-17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 단양군 단양읍 도담리 소재 ""도담삼봉"" 동측, ""도담리마을"" 동측 인근에 위
치하고 있는 부동산(임야 1필지)이며, 주위는 단양 도담지구 도시개발사업 예정지구이나
장기간 개발사업 시행하지 않은 지역으로 농경지,과수원,마을, 임야 등으로 형성된 지역으
로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건 토지는 맹지로서 차량 접근 불가능하나, 인근으로 국도 및 지방도로가 통과하고 있어
교통상황 보통임

형태 및 이용상태

본건 토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 완경사를 이루고 있으며, 토지에 소나무,참나무
등 수목이 자생하고 있는 자연림임.

인접 도로상태

본건 토지는 인접 도로가 접하고 있지 않은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(2021-07-16)(소(국)2-6)(저촉),,소로2류(폭
8m~10m)(2021-07-16)(소(국)2-8)(접함),중로3류(폭 12m~15m)(2021-07-16)(중(집)3-2)(저촉),
가축사육제한구역(2025-06-11)(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),역사
문화환경보존지역(2008-09-09)(문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률),준보전산지(산지관리
법),한강폐기물 매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법
률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1.지분매각임. 공유자 우선매신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.
2.본건토지는 단양 도담지구 도시개발사업시행 예정지구내 토지로서 이와 관련된 내용은 감정평가서 참조.
3.본건 토지의 용도지역은 제2종일반주거지역이며, 지목은 임야로서 소나무, 참나무등 수목이 자생하고 있는 자연림임. 수목은 경제적 가치가 크지 않아 토지에 포함하여 평가함.
4.본건토지는 도시계획도로에 저촉되나 이는 도시관리계획에 따른 계획도로예정지임.
5.본건토지는 맹지로서 차량 접근 불가능하나, 인근으로 국도 및 지방도로가 통과하고 있어 교통상황 보통임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건내용

사건번호: 제천지원 2025타경5337 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 충청북도 단양군 단양읍 도담리 산5-17

용도: 임야

감정가: 34,702,500원

토지면적: 4895.00㎡ (약 1480.79평)

토지지분: 330.4125㎡ (약 99.95평)

매각대상: 토지일부지분매각

1.3. 건축물 및 부속물

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 단양군 단양읍 도담리 소재 "도담삼봉" 동측, "도담리마을" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단양 도담지구 도시개발사업 예정지구이나 장기간 개발사업이 시행되지 않은 지역으로 농경지, 과수원, 마을, 임야 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 토지는 맹지로서 차량 접근이 불가능하나, 인근으로 국도 및 지방도로가 통과하여 교통상황은 보통입니다. 본건 토지는 도시계획도로에 저촉되며, 이는 도시관리계획에 따른 계획도로 예정지입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도시계획도로: 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 한강폐기물 매립시설 설치제한지역

2.4. 이용상태

본건 토지의 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 토지에 소나무, 참나무 등 수목이 자생하고 있는 자연림입니다. 수목은 경제적 가치가 크지 않아 토지에 포함하여 평가하였습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 압류(직세46330-93): 1999-02-10 (효제세무서) - 말소기준권리

3.2. 진행중인 권리

* 강제경매개시결정: 2025-06-17 (주식회사 케이알앤씨) - 채권액 91,525,740원

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

등기부상의 압류, 가압류, 근저당 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 개요 없음. (자세한 내용은 현장 확인 및 추가 권리 분석 필요)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인 현황 없음.

4. 상권분석

4.1. 개발 계획

본건 토지는 단양 도담지구 도시개발사업 예정지구 내에 위치하고 있습니다. 해당 지역은 40년 이상 개발이 지연되어 왔으나, 2022년 이후 도시기반시설 구축 사업 등을 통해 본격적인 개발이 추진될 예정입니다.

4.2. 주변 환경

인근에 도담삼봉 등 관광지가 있으며, 농경지, 과수원, 마을 등이 혼재된 지역입니다. 상업 시설이 밀집된 지역은 아니며, 자연환경 및 관광 자원과 연계된 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

본건은 맹지로서 차량 접근이 어렵습니다. 단양 도담지구 내에 위치하며, 인근 국도 및 지방도로를 통해 단양읍 시내의 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 접근이 가능합니다.

5.2. 자연 및 문화 환경

* 도담삼봉: 인접한 주요 관광지입니다.

* 단양 금굴 구석기 유적지: 역사적 가치가 있는 유적지가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

* 맹지: 차량 접근이 불가능하여 토지 이용에 제약이 있습니다.

* 지분매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필요하며 개발 및 이용에 어려움이 따를 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 내 분묘가 존재할 경우 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 사용 및 개발에 상당한 제약을 야기합니다. (특이사항 및 특수물건정보에 명시됨)

* 도시계획도로 저촉: 토지 일부가 향후 도로로 편입될 예정이어서 활용 가능한 면적이 줄어들 수 있습니다.

* 다양한 지역 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 준보전산지, 한강폐기물 매립시설 설치제한지역 등 다양한 규제가 적용됩니다.

6.2. 개발 지연 가능성

* 단양 도담지구 도시개발사업은 장기간 지연되어 왔으며, 사업 추진 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 미확인 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 단양 도담지구 도시개발 예정지구 내 임야로, 향후 개발 가능성이 있으나 맹지, 지분매각, 분묘기지권 등 다수의 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히 분묘기지권은 토지 활용에 있어 가장 큰 제약이 될 수 있으며, 맹지라는 점과 지분매각이라는 점도 실질적인 이용 및 거래에 어려움을 줄 수 있습니다. 개발사업의 불확실성과 오랜 지연 이력 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 단양 도담지구 도시개발사업의 성공적인 추진 시 가치 상승 기대

* 인근 도담삼봉 관광지와의 연계 개발 가능성

* 높은 리스크 요인으로 인한 현재 저평가 가능성

9. 예상 입찰가

본 건 토지의 감정평가액 총액은 34,702,500원이며, 매각 대상 지분은 330.4125㎡ (약 99.95평)입니다. 이 지분의 감정평가액은 약 2,342,421원 (34,702,500원 * (330.4125㎡ / 4895.00㎡))으로 산정됩니다.

그러나 맹지, 지분매각, 분묘기지권 등 중대한 리스크를 고려할 때, 감정평가액을 상회하는 공격적인 입찰은 신중해야 합니다.

* 입찰 적정가: 약 2,000,000원 ~ 2,500,000원 선에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. (인수 보증금 없음)

이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계 재확인, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.