나이스옥션 법원경매 영동 2025타경10156 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 444 더퍼스트이안 104동 2층 203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 소재 ""장야초등학교"" 남측 인근에 위치하는 더퍼스트이안아파트 제104동 제2층 제203호로서 주위로는 옥천장야주공1단지아파트, 장야주공2단지아파트와 단독주택 및 근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건 아파트 단지 서측 장야4길을 통해 인근 간선도로인 옥천동이로 및 문장로와 연계되어 옥천군 중심부 및 인근지역으로의 이동이 용이하며, 인근 노변에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

""일련번호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 지상20층 중 제2층 제203호로서,
외벽 : 모르타르위 페인팅, 일부 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
천장 : 천장지
창호 : 하이새시이중창호""

이용상태

일련번호(1) 제2층 제203호 : 아파트(방3, 거실, 주방, 화장실2 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측 주출입구가 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-08-30)(장야리지구), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한(모든가축사육제한구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(장야초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 현장조사시 소유자 부재로 자세한 임대관계는 조사치 못하였으니 경매진행시 재확인 하시기 바람.
나. 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2025타경10156 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 444 더퍼스트이안 104동 2층 203호

용도: 아파트

감정가: 215,000,000원

토지면적: 35.19㎡ (약 10.65평)

토지지분: 35.1908㎡ (약 10.65평)

건물면적: 60.00㎡ (약 18.15평)

건물지분: 59.9959㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 디엘건설

사용승인일: 2021년 01월 14일

건축물 정보: 총 20층 중 2층, 철근콘크리트구조

2. 입지조건

주위환경: 본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 장야리 소재 "장야초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변으로는 옥천장야주공1단지아파트, 장야주공2단지아파트와 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

교통상황: 단지 서측 장야4길을 통해 인근 간선도로인 옥천동이로 및 문장로와 연계되어 옥천군 중심부 및 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 노변에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 단지 서측 주출입구가 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접해 차량 진출입이 자유롭습니다.

3. 권리분석

등기부등본 요약:

집합건물 등기부요약 기준으로, 말소기준권리는 2021년 02월 23일 접수된 대전삼성신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

소유권보존: 옥천장야지역주택조합 (2021-01-29)

소유권이전: 한명란 (2021-02-23, 매매)

근저당: 대전삼성신용협동조합 (2021-02-23, 139,200,000원) - 말소기준권리

전세권: 디엘건설주식회사 (2021-02-23, 30,000,000원) - 말소

임의경매: 디엘건설 (2025-06-16) - 말소

임의경매: 대전삼성신용협동조합 (2025-08-22) - 말소

총 채권 금액: 169,200,000원 (등기부채권 총액 기준)

임차인 현황:

임차인 중 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임대관계: 현장 조사 시 소유자 부재로 인해 정확한 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 이는 향후 명도 또는 임대 수익률 산정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 옥천읍 내의 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 기능이 강화된 지역입니다. 인근에 장야초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 근린생활시설 및 주공아파트 단지들이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다. 옥천군 중심부와 연계되는 교통망을 갖추고 있어 지역 내에서의 생활 편의성은 우수한 편입니다. 다만, 옥천군 자체의 경제 규모와 인구 추이를 고려할 때, 대도시의 활발한 상권과는 차이가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

교육시설: 인근에 장야초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

건축연도: 2021년 1월 사용승인되어 비교적 신축 아파트에 속합니다.

주차시설: 총 358대의 주차 공간이 확보되어 있어 주차 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건: 본 경매 물건은 중복사건으로 분류되어 있어, 권리 관계 및 매각 진행 과정에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임대관계 미확인: 현장 조사 시 소유자 부재로 인해 정확한 임대차 관계가 파악되지 않았습니다. 이는 향후 명도 또는 임대 수익률 산정에 중요한 변수가 될 수 있으므로, 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류/중로2류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항들은 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 환경 검색 결과, 본 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 옥천군 내에서 폐기물 처리 시설 등의 입지 관련 논의가 있었던 사례가 있으므로, 관련 규제 및 지역 개발 계획을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축 아파트로서, 옥천읍 내 주거지역에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다. 장야초등학교가 인접해 있고 교통 접근성도 뛰어나 주거 환경이 안정적입니다. 그러나 중복사건으로 분류되어 있고, 임대 관계가 명확히 확인되지 않은 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

신축 아파트: 2021년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

안정적인 주거 지역: 초등학교 인접 및 아파트 단지 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

옥천군 내 신축 아파트 희소성: 옥천군 내 신축급 아파트 공급이 많지 않다면 희소성으로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 215,000,000원

최근 매매사례 분석 (약 75.69㎡ 기준): 2026년 2월 250,000,000원 ~ 263,000,000원, 5월 263,000,000원

면적 환산 적용 (본건 60㎡ 기준):

건당 ㎡당 단가 약 3,302,798원 ~ 3,474,545원 적용 시, 60㎡ 기준 약 198,167,880원 ~ 208,472,700원

본 물건은 1차 경매로 감정가(215,000,000원)를 기준으로 입찰가가 결정될 가능성이 높습니다. 최근 매매 시세와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 무리한 고가 입찰보다는 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 215,000,000원 (본 물건의 면적, 층수, 1차 경매임을 감안하여 보수적으로 산정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.