나이스옥션 법원경매 충주 2025타경1258 [1] 충청북도 음성군 맹동면 동성리 523 충북혁신도시영무예다음3차 306동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면 동성리 소재 ‘두레봉공원’ 남서측 인근방향에 위치하는 부동산(아파트)으로서, 본건의 주변은 진천혁신도시로서 대단위 아파트, 고층의 업무시설, 상가 등이 집중하여 분포하고 있음.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 용이하며, 북측 방향으로 도보 2분 정도의 거리에 노선버스정류장(쌍용예가아파트2단지)이 소재하는 등 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층 공동주택(아파트)로서

외벽: 몰탈위 페인팅, 저층부 대리석 마감 등
내벽: 실크벽지, 타일 등 마감
바닥: 강화마루, 타일 등
창호: 하이샷시 2중창호

이용상태

아파트(침실1,2,3,거실,욕실1,2, 팬트리, 주방/식당, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 실외기실)로 이용중임.

설비내역

지하 및 지상 주차장, 1층 및 지하층 스크린 도어, 승강기, 위생 및 급배수시설, 기본전기시설, 난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북서측 방향으로 연미로(왕복7차선의 아스팔트 포장도로), 북동측 방향으로 원중로(왕복7차선의 아스팔트 포장도로)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2013-01-07) , 제3종일반주거지역(2015-12-31) , 제1종지구단위계획구역 , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-49)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2015-12-31)(중(집)2-50)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-30)(절대제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>, 중점경관관리구역(2020-04-06)(중점경관관리구역)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경1258 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 음성군 맹동면 동성리 523 충북혁신도시영무예다음3차 306동 11층1101호

용도: 아파트

감정가: 304,000,000원

사용승인일: 2017년 6월 15일

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 61.52㎡ (약 18.61평)

건물면적 (전용면적): 84.94㎡ (약 25.69평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청북도 음성군 맹동면에 위치하며, '두레봉공원' 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 진천혁신도시로서, 대단위 아파트 단지와 고층의 업무시설, 상가 등이 밀집하여 도시적인 주거 및 생활 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 일반 차량으로의 접근이 용이합니다. 북측 방향으로 도보 2분 거리에 노선버스정류장(쌍용예가아파트2단지)이 위치하고 있어 대중교통 이용 또한 편리하며, 전반적인 교통 편익성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 중로 2류(폭 15m~20m)의 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리인 하나은행 근저당(을1) 이하의 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등)는 경매 절차 진행 시 소멸될 예정입니다. 따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 채무 총액

등기부상 채무 총액은 약 473,791,672원입니다.

3.3. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 이는 임차인이 없거나, 임차인이 있더라도 대항력이 없거나 보증금 반환 채권이 소멸되었을 가능성을 시사합니다. 다만, 실제 점유 관계에 대한 현장 확인은 필수적입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 진천혁신도시는 계획적인 개발이 이루어진 신도시 지역으로, 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달해 있습니다. 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집되어 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있으며, 지역 경제 활동이 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근 '두레봉공원'이 있어 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다. 또한, 혁신도시 내에 위치하여 다양한 쇼핑, 외식, 금융 기관 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교통

북측 도보 2분 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 시내외 이동 또한 수월합니다.

5.3. 기타

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대 및 복리시설이 갖추어져 있어 입주민의 주거 편의성을 높입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

말소기준권리 이하의 모든 권리가 경매로 소멸되므로, 권리 인수와 관련된 추가적인 재정적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 명도 리스크

현재 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유자가 소유자가 아닌 경우 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 사전 조사가 요구됩니다.

6.3. 주변 환경 리스크

본 물건의 주변 지역 및 충북혁신도시 일대에 대한 조사 결과, 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충북혁신도시 내 최적의 입지에 자리 잡고 있으며, 도시 개발이 잘 이루어져 생활 인프라가 풍부한 지역입니다. 안정적인 배후 수요와 우수한 교통 및 생활 편의성을 바탕으로 높은 주거 가치를 지니고 있으며, 권리 관계가 명확하여 경매 투자로서의 매력도가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 혁신도시의 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 등기부상 모든 권리가 소멸 예정이어서 권리 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 최근에 건축된 아파트로, 시설 노후화에 따른 유지보수 비용 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 11층 물건이 2026년 7월 중 295,000,000원에서 329,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본건의 감정가 304,000,000원은 이러한 최근 실거래가 범위 내에 있으며, 평균 시세보다 다소 낮은 수준에 책정되어 있어 투자 매력도가 있습니다.

9.2. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 325,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 그리고 낙찰 후 명도 및 보유 비용 등을 종합적으로 고려한 가격이며, 실제 입찰 시에는 경쟁률 및 기타 변수를 면밀히 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.