나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51364 [1] 충청북도 청주시 서원구 모충동 520-40 일신베네스트아파트 101동 6층 617호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(2~5)는 충청북도 청주시 상당구 남일면 고은리 소재 ""고은3구마을회관"" 남동측 인
근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 전원주택, 일부 근린생활시설로 형성된 지역으로
서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상
황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(2,4) : 계단식으로 조성된 부정형 완경사의 토지로서, 건축허가를 득한후 토목공사중
공사중단된 토지임.
기호(3,5) : 현황 도로 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(2,4) : 본건 기호(3,5) 토지를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,5) : 공히 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m
미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산
지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일
부포함)임.


기호(3) : 도시지역, 보전녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(가축사
육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)
(해발고도 118.64m미만 건축협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보
호법>, 공익용산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른
도로(도로일부포함)임.

기호(4) : 도시지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(지원)(해발고도 118.64m미만 건축
협의 업무 청주시에 위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 공익용산지<산지관리
법>임.

제시목록 외의 물건

--.

공부와의 차이

기호(2,4) : 공부상 지목이 임야이나, 기준시점 현재 관할관청에 탐문조사한 결과 건축허가
를 득한후 토목공사중 공사중단된 토지임.
기호(3,5) : 공부상 지목이 임야이나, 현황 도로 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 토지 기호(2,4)는 공부상 지목이 임야이나, 기준시점 현재 관할관청에 탐문조사한
결과 건축허가를 득한후 토목공사중 공사중단된 토지로 이를 감안하여 감정평가하였으며,
허가사항 등의 자세한 내용은 해당관청에 필히 재확인하시기 바람.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)은 충청북도 청주시 서원구 모충동 소재 ""모충고개삼거리"" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
대체적으로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은
보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제101동 제6층 제617호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도에 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축
사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(CA유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 청주지방법원 2025타경51364 (1)

채권자: 한OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 서원구 모충동 520-40 일신베네스트아파트 101동 6층 617호

용도: 아파트

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 49,000,000원

토지면적: 14.12㎡ (약 4.27평)

건물면적 (전용면적): 30.95㎡ (약 9.36평)

분양면적 (추정): 약 56.33㎡ (약 17.04평)

1.4. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 모충동에 위치한 일신베네스트아파트 101동 6층 617호입니다.

주위는 아파트단지, 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 진출입이 가능하며, 인근 간선도로와 연계되어 차량 접근성은 보통입니다.

대중교통 이용 여건 또한 노선 및 배차 간격을 고려 시 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

또한, CA유치원 및 청주교육지원청체육건강과와 관련된 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 한OOOOOOOOO입니다.

등기부등본상 현재까지 파악된 채권 총액은 200,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 최진

* 보증금: 28,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-11-03

* 확정일자: 2014-11-03

* 배당신고일자: 2025-07-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리: 2025년 06월 16일 접수된 한국목재주식회사의 강제경매개시결정(2025타경51364)입니다.

이하 을구의 가압류, 압류, 강제경매 등은 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내역은 확인되지 않았습니다.

3.4. 기타 권리사항

본건은 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복합적인 요소가 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 주거 환경

본건이 소재한 모충동 일대는 아파트 단지와 주택, 소규모 근린생활시설이 조화롭게 분포된 전형적인 주거 지역입니다.

생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 지역 특성

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

인근에 CA유치원, 청주교육지원청체육건강과 등이 위치하여 교육 및 행정 관련 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다.

전기, 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비가 완비되어 있어 기본적인 생활 인프라가 양호합니다.

5.2. 단지 정보

아파트명: 일신베네스트

준공연월: 2004년 11월

총 동수: 1개 동 (본건 101동)

총 세대수: 198세대

최고층: 11층 (본건 6층)

주차 가능 대수: 총 72대 (지하 2대 포함, 총괄표제부상 146대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

최진 임차인은 2014년 11월 3일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 보증금 반환 문제에 직면할 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

임차인의 배당 신고일자(2025년 07월 02일)를 고려하여 법원 배당 절차를 면밀히 파악해야 하며, 배당을 받지 못할 경우 해당 보증금 28,000,000원이 낙찰자 인수 부담으로 작용할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 중복병합 및 공동담보 관련 위험

본건은 중복병합사건으로, 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 경우 복잡한 절차 및 이해관계가 얽혀 있을 수 있습니다.

공동담보 물건이라는 점은 채무자가 해당 부동산 외 다른 담보물을 제공했음을 의미하며, 경매 절차의 예측 가능성을 낮출 수 있습니다.

6.3. 기타 특수 물건 정보

감정평가서상 토지 관련 내용 중 '건축허가를 득한 후 토목공사 중 공사중단된 토지' 및 '현황 도로 등으로 이용중'이라는 기재가 있으나, 이는 본건 아파트와 직접적인 관련이 없는 별도 필지에 대한 내용일 가능성이 높습니다. 다만, 토지 이용 현황 및 관련 법규는 반드시 재확인할 필요가 있습니다.

빠른 주변 시설 검색 결과, 본건 인근에서 직접적으로 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 모충동의 일신베네스트 아파트 6층으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 형성되어 있으나, 2004년에 건축된 아파트임에도 불구하고 최근 실거래가(4,100만원)가 존재합니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인한 보증금 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

중복병합 및 공동담보 건이라는 점도 절차 진행 시 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 청주시 서원구 모충동의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

* 198세대의 일신베네스트 아파트 단지 내 물건으로, 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가(4,100만원)와 비교 시, 감정가(4,900만원)의 차이가 존재하여 시세 차익 가능성이 있습니다. (단, 임차인 리스크 고려 필요)

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 4,100만원 (2026년 6월, 2, 4, 5층 기준)

감정가: 4,900만원

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 최진 씨가 존재하며 보증금 28,000,000원에 대해 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있습니다.

이는 법원 배당을 통해 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있음을 시사합니다.

이러한 잠재적 위험을 고려하여, 시세 및 감정가보다 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준을 하회하는 3,800만원 ~ 4,200만원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다.

본 입찰가 산정은 공개된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 임차인 협상, 법원 경매 절차 및 배당 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.