나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1254 [1] 강원특별자치도 원주시 봉산동 1055-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 "원주경찰서" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 연립주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대임. 기호(3): 본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 "송문사거리" 서측 인근에 위치하며, 부근은 음식점, 공장, 창고 등으로 형성되어 있음.

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 "원주경찰서" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 연립주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대임. 기호(3): 본건은 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 "송문사거리" 서측 인근에 위치하며, 부근은 음식점, 공장, 창고 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 사다리형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3): 대체로 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 사다리형 평지로서 주상용 건부지로 이용중임. 기호(3): 대체로 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측 및 동측으로 노폭 약5~6미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(3): 본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로를 통하여 왕복4차선 도로로 연결됨.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측 및 동측으로 노폭 약5~6미터 내외의 포장도로가 소재함. 기호(3): 본건 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로를 통하여 왕복4차선 도로로 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 슬래브위 강판지붕 단층 건으로 외벽: 변색벽돌쌓기 및 페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감 창호: PVC샷시 창호 등임. 기호(4): 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건으로 외벽: 변색벽돌쌓기, 드라이비트 등 마감 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 페어글라스 및 PVC샷시 창호 등임.

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 슬래브위 강판지붕 단층 건으로 외벽: 변색벽돌쌓기 및 페인팅 등 마감 내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 등 마감 창호: PVC샷시 창호 등임. 기호(4): 철근콘크리트조 스라브지붕 2층 건으로 외벽: 변색벽돌쌓기, 드라이비트 등 마감 내벽: 인테리어 마감 등 창호: 페어글라스 및 PVC샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2): 주택 및 일반음식점 등으로 이용중임. 기호(4): 일반음식점 등으로 이용중임.

이용상태

기호(2): 주택 및 일반음식점 등으로 이용중임. 기호(4): 일반음식점 등으로 이용중임.

설비내역

기호(2): 급수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음. 기호(4): 급수설비, 위생설비 등 되어있음.

설비내역

기호(2): 급수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어있음. 기호(4): 급수설비, 위생설비, 덤웨이터, 덕트설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도, 사진용지" 참조

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도, 사진용지" 참조

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 주택 및 일반음식점으로 이용 중임.
- 목록1. 지상 비닐하우스 1동 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 원주지원 2025타경1254 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 강원특별자치도 원주시 봉산동 1055-2번지이며, 근린주택으로 분류됩니다.

감정평가액은 845,043,800원입니다.

토지 면적은 912.00㎡ (약 276평)이며, 건물 면적은 851.70㎡ (약 258평)입니다.

본 경매는 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

기호(1) 토지는 강원특별자치도 원주시 봉산동 소재 "원주경찰서" 북측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 연립주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

기호(3) 토지는 강원특별자치도 원주시 소초면 흥양리 소재 "송문사거리" 서측 인근에 위치하며, 부근은 음식점, 공장, 창고 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행 상황 및 도로 상황을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

기호(3) 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2025년 6월 16일 접수된 단구새마을금고의 임의경매 개시 결정(갑12)입니다. 이 권리가 소멸하면서 그보다 후순위인 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

제시된 등기부 요약 정보에 따르면, 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리 및 말소기준권리와 동일한 순위 또는 후순위의 권리들은 모두 '말소' 처리된 것으로 확인됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 등기부상으로 확인되는 지상권은 없습니다. 따라서 등기부상으로는 인수되는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 감정평가서 요약표에 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인이 존재하더라도 보증금을 인수할 필요는 없음을 시사하지만, 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부 채권 총액

토지 및 건물 등기부 채권 총액은 2,869,474,154원입니다. 이는 등기부상 기록된 채무 총액으로, 실제 경매 절차에서 낙찰자가 인수하지 않는 채무입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

본 물건은 현재 주택 및 일반음식점으로 이용 중입니다. 이는 주거와 상업 기능을 겸비한 복합 용도의 건물임을 나타내며, 다양한 수익 창출 가능성을 내포하고 있습니다.

4.2. 주변 시세

제공된 최근 매매 JSON 정보는 봉산동 일대의 연립주택 매매 사례로, 2024년 10월 6,500만원 (54.27㎡), 2025년 10월 5,200만원 (93.795㎡), 2026년 4월 4,800만원 (54.27㎡) 등의 거래가 있었습니다.

그러나 본 물건은 대규모 근린주택으로, 제공된 연립주택 시세와는 물건의 규모, 용도, 가치 산정 방식에서 큰 차이가 있습니다. 따라서 본 물건의 가치는 감정평가액을 기준으로 분석하는 것이 타당합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건은 "원주경찰서" 북측 인근에 위치하여 공공기관 접근성이 양호합니다. 주변 주택지대 및 상업시설 형성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본 물건과 인접한 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

건물(2)은 1991년 7월 사용승인을 받아 약 35년이 경과하였습니다. 건물(4)의 정확한 건축 연도는 명시되지 않았으나, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 군용비행장 소음대책구역 (기호(3) 토지)

기호(3) 토지가 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 불편 및 향후 개발 제한 가능성이 있습니다.

6.3. 제시외 건물 제외

건물 제시외면적 119.30㎡에 해당하는 목록1. 지상 비닐하우스 1동은 매각에서 제외됩니다. 이는 낙찰자가 해당 부분을 사용할 수 없으며, 경계 확인 및 점유 관련 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 원주 봉산동에 위치한 대규모 근린주택으로, 토지 면적이 넓고 주택 및 일반음식점으로 활용 가능한 복합 용도의 가치가 있습니다. 등기부상 모든 권리 관계가 말소 예정이어서 권리 인수에 대한 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 건물 노후도, 소음대책구역 포함, 그리고 제외되는 제시외 건물(비닐하우스) 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임대 관계는 미상이지만, 인수 보증금이 0원이므로 보증금 관련 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 바탕으로 한 향후 개발 또는 활용 가치

* 주택 및 일반음식점으로 활용 가능한 복합 용도의 수익 잠재력

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태

* 지역 내 주거 및 상업 기능의 중심지 역할 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 845,043,800원입니다.

주변 연립주택 매매 사례와 비교 시, 본 물건은 규모와 용도 면에서 차이가 커 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

권리 인수 부담이 없고, 복합 용도의 가치를 고려할 때 감정평가액을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

다만, 건물 노후도, 소음대책구역, 제외되는 제시외 건물 등 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정평가액의 70% ~ 90% 수준인 약 591,530,660원 ~ 760,539,420원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 정확한 입찰가 결정은 철저한 현장 조사와 주변 시세 재확인 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.