나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1223 [1] 강원특별자치도 원주시 개운동 477 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 개운동 소재 '상지여고' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트 및 다가구주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 일반 차량의 접근 가능하며, 버스노선 및 정류장과의 거리 등 전반적인 교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로서 주상용 건부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사스라브지붕 4층 건물로서,
외벽: 석재 및 드라이비트 마감,
내벽: 본타일, 벽지도배 및 타일 붙임 등,
창호: 플라스틱프레임의 창호 마감임.

이용상태

단독주택 및 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 주택부분에 가스보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 중 일부분은 이해관계인의 폐문 부재로 외부관찰 및 일반건축물대장 도면을 기준으로 이용상황을 추정 하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경1223 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 개운동 477

* 용도: 다가구주택 (단독주택 및 제2종근린생활시설)

* 감정가: 969,676,900원

* 토지면적: 239.00㎡ (약 72.3평)

* 건물면적: 479.58㎡ (약 145.1평)

* 제시외 건물면적: 118.94㎡ (약 36.0평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 원OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 개운동 소재 '상지여자고등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 아파트, 다가구주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.

* 교통상황: 일반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (원주우리새마을금고, 2015-08-24, 455,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 김민주: 보증금 45,000,000원. 대항력 없음.

* 김부자: 보증금 60,000,000원. 대항력 없음.

* 김영수: 보증금 40,000,000원. 대항력 없음.

* 김진숙: 보증금 30,000,000원. 대항력 없음.

* 김혜연: 보증금 100,000,000원. 대항력 없음.

* 신다솔: 보증금 50,000,000원. 대항력 없음.

* 엄재일: 보증금 35,000,000원. 대항력 없음.

* 유자영: 보증금 50,000,000원. 대항력 없음.

* 윤진미: 보증금 20,000,000원. 대항력 없음.

* 이언구: 보증금 25,000,000원. 대항력 없음.

* 이진주: 보증금 7,000,000원, 월 300,000원. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 특이사항: 모든 임차인은 대항력이 없습니다. 다만, 유자영, 김부자 임차인의 경우 배당신고일자가 도래하지 않아 잔여 보증금 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 주택 밀집 지역 내에 위치하고 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 건물 이용 현황: 단독주택 및 제2종 근린생활시설로 이용 중이며, 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상업 시설의 잠재력이 있습니다.

* 상권 특성: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 안정적인 상권 유지 또는 성장이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 상지여자고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 마트, 병원 등의 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. (검색 결과: 원주 의료원과 협약, 다양한 편의시설 언급, 다만 본건 소재지로부터의 구체적 거리는 추가 확인 필요)

* 기타: 원주시 개운동 일대는 2027년부터 2031년까지 '도시 취약지역 생활여건 개조사업' 대상지로 선정되어 주거 환경 개선이 기대됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 118.94㎡ (약 36.0평) 규모의 제시외 건물이 매각물건에 포함되어 있습니다. 이에 대한 명도 또는 철거 관련 추가 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

* 건물 이용 현황 불확실성: 일부 이해관계인의 폐문 부재로 외부 관찰 및 일반건축물대장 도면을 기준으로 이용 상황을 추정하였습니다. 실제 이용 현황과 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통해 정확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력은 없으나, 배당신고일이 도래하지 않은 임차인들이 존재하므로 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다. 잔여 보증금이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보로는 본건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 아스콘 공장 등)이 밀집되어 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 원주시 전반적으로 갈등 유발 시설 추진 사례가 있어 주변 지역의 개발 계획 등은 지속적으로 확인할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 개운동 주택지대에 위치한 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 인수하는 권리가 없는 점은 긍정적입니다. 그러나 제시외 건물 존재, 임차인 관련 추가 확인 필요성, 건물 이용 현황의 불확실성 등은 고려해야 할 사항입니다. 더불어 개운동 지역의 도시 취약지역 생활여건 개조사업 선정은 향후 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 주택 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 복합 용도 활용: 주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 수익 다각화 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들이 많아 낙찰 후 권리상의 부담이 적습니다.

* 도시 재생 사업: 지역 생활여건 개선 사업 추진으로 인한 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 969,676,900원을 기준으로 하되, 제시외 건물 처리 비용, 임차인 명도 비용, 추가적인 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 전문가와의 상담을 통해 시세, 시장 동향, 물건의 구체적인 상태 등을 반영한 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.