나이스옥션 법원경매 원주 2025타경1209 [1] 강원특별자치도 원주시 학성동 338 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원특별자치도 원주시 학성동 소재 '학성초등학교' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 단독주택 및 농경지 등이 주로 소재하는 근교농경지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며,
버스 정류장과의 거리, 노선 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호1)토지 : 대상토지는 부정형의 평탄한 토지로서 전, 도로, 제시외 건물 부지로 이용중임.
기호2)토지 ; 대상토지는 부정형의 평탄한 토지로서 전으로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지 남서측으로 노폭 약4m 내외의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한, 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>임.

기호2)토지 : 대상토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2022-06-24)(전부제한, 모든
축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호1)토지 : 대상토지 일부 지상에 제시외 건물이 소재함.(별첨 : 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호1)토지 ; 대상토지는 일부 현황 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

- 일괄매각, 지적경계불분명
- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 원상회복명령 가능성 있고 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람)
- 목록1 일부 지상에 인접지 건물 일부가 소재하고, 공부상 전이나 현황 일부 도로
- 감정평가액(최저매각가격)은 목록1 인접지 건물 일부 소재로 인해 제한받는 정도 및 현황 일부 도로인 점을 감안한 가격임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 원주지원 2025타경1209 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 원OOOOOOO

1.2. 물건소재지

소재지: 강원특별자치도 원주시 학성동 338

1.3. 물건개요

용도: 전

감정가: 209,550,000원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

1.4. 면적

토지면적: 357.00㎡ (약 108평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위환경

대상 토지는 강원특별자치도 원주시 학성동 소재 '학성초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 농경지 등이 주로 소재하는 근교 농경지대입니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

대상 토지 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 학성초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 주로 농경지 및 주거지로 이용되고 있습니다.

* 편의시설 및 상업 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 근교 농경지대임을 감안할 때 원주시 중심가 대비 부족할 수 있습니다.

* 외부 검색 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 09월 01일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리(을1, 을2, 을3) 및 후순위 권리(갑4, 갑5, 을3-1, 갑6, 갑7, 갑8, 갑11, 갑12)는 경매 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 단, 물건 명세서 참고사항에는 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재될 수 있으나, 등기부상으로는 말소된 것으로 확인됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 제공된 정보에 따르면 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 다만, 등기부등본 및 현장 조사 등을 통해 실제 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요하며, 미확인된 임차인이 있을 경우 예상치 못한 추가 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 강원특별자치도 원주시 학성동 소재 농경지대로, 주변 환경은 주로 단독주택 및 농경지로 구성되어 있습니다.

* 따라서 현재 시점에서는 활발한 상업 활동이나 높은 임대 수익을 기대하기는 어렵습니다.

* 향후 지역 개발 계획이나 용도 변경 가능성에 따라 상권의 변화를 예상해 볼 수 있으나, 현재로서는 투자 가치가 높은 상업 지구로 보기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 인근에 학성초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

* 주거 환경은 조용하고 한적한 근교 농경지대의 특성을 가지고 있습니다.

* 원주시 중심 시가지와의 접근성 및 편의시설 이용은 차량 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본 물건은 농지이므로 입찰 시 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 가능성이 있으며, 입찰기일 전 해당 관서에 미리 발급 문의가 필요합니다.

* 지적 경계 불분명: 토지의 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 현황 도로: 공부상 '전'이나, 현황 일부가 도로로 이용되고 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 인접지 건물 소재: 토지 일부 지상에 제시외 건물이 소재하여 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 규제가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 원주시 학성동에 위치한 농지로서, 학성초등학교 인근의 근교 농경지대에 속합니다. 현재 감정가는 209,550,000원이며, 토지 면적은 357㎡입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지 일부가 현황 도로이고 인접 건물 일부가 소재하는 등 공부와의 차이 및 이용상 제약이 존재하는 물건입니다. 또한, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 토지 이용에 규제가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지로서의 잠재적 가치: 향후 원주시의 개발 계획에 따라 용도 변경이나 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

* 인근 학성초등학교와의 근접성: 주거용 토지로서의 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 현재 감정가는 이러한 제약 사항들을 반영하여 산정된 가격으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 농지 취득 자격이 필수적이며, 현황 도로 및 인접 건물 소재 등 추가적인 제약 사항이 존재합니다. 따라서 이러한 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시장 가격이나 적정 입찰가를 산정하기에는 한계가 있습니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 20~30% 할인율을 적용하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 농지 취득 자격, 현황 도로, 인접 건물 소재 등의 특수성을 고려하여, 감정가(209,550,000원)를 기준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 70%~85% 수준인 약 1억 4천 6백만 원 ~ 1억 7천 8백만 원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. (이는 단순 참고용이며, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 본인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.