나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52599 [1] 경기도 안산시 상록구 본오동 864-15 디엠하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알이엠프로퍼티 · 평가일 2025.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 ""본오중학교"" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 평스라브지붕 5층 건 내 3층 302호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 새시창 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 자루형 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 폭 약 6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(본오중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건의 임대관계 미상임.
- 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장 상 현황도면 및 외관탐문 등에 의하여 표준적인 상황을 기준하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52599 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 안산시 상록구 본오동 864-15 디엠하우스 3층302호

건물명: 디엠하우스

용도: 다세대주택

토지면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

건물면적: 70.47㎡ (약 21.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 350,000,000원

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장상 주용도: 공동주택(다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 및 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 302호

외벽: 석재붙임 마감

창호: 새시

사용승인일: 2024년 5월 14일 (신축 건물)

내부구조 및 이용상황: 기본적인 급배수/위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있으며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

1.4. 토지 정보

토지형상 및 이용상태: 자루형 평지로 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태: 북서측으로 폭 약 6M 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(본오중), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

1.5. 특이사항

공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 본오동 소재 "본오중학교" 남서측 인근에 위치함.

주변은 단독/다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지, 학교 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됨.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2 (2024-09-30): 소유권이전 (오희정)

* 을2 (2024-09-30): 근저당권 (단원신용협동조합, 10,000,000원)

* 갑3 (2024-09-30): 소유권이전 신탁 (수협은행) - 신탁 등기되어 있어 소유권 이전 및 신탁 관계 확인 필요

* 갑4 (2025-06-13): 임의경매 (단원신용협동조합, 10,000,000원) - 본 경매의 개시 결정 채권자

등기부채권 총액: 10,000,000원 (단, 이는 임의경매 개시 채권자의 채권액 기준이며, 신탁 등기 등으로 인한 추가 채무 또는 권리 관계가 있을 수 있음)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (개요 없음) - 해당 권리의 존재 여부 및 내용 확인 필요

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

기타 참고사항: 본건의 임대관계는 미상임.

* 임대관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 중인 임차인이 대항력 등을 보유하고 있을 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 함.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향 (주변 유사 물건)

* 최근 거래된 유사 물건 중 2002년에 건축된 98.37㎡(약 29.75평) 연립주택이 2026년 7월 3일 180,000,000원에 거래됨 (평당 약 600만원).

* 2015년에 건축된 20.96㎡(약 6.34평) 다세대주택이 2026년 7월 2일 44,000,000원에 거래됨 (평당 약 680만원).

* 2002년에 건축된 60.06㎡(약 18.17평) 다세대주택이 2026년 7월 2일 144,000,000원에 거래됨 (평당 약 797만원).

4.2. 시세 분석

본건은 2024년 5월에 사용승인된 신축 건물(70.47㎡, 약 21.32평)로, 인근 유사 연식의 다세대주택 대비 높은 가치를 지닐 것으로 예상됨.

최근 거래된 유사 면적의 2002년식 다세대주택(60.06㎡)이 평당 약 797만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건 신축 건물의 시장 가치는 평당 800만원 이상으로 추정할 수 있음.

이를 토대로 본건의 현 시세는 대략 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됨. (이는 주변 거래 사례 및 건물 신축 연식에 따른 가치 상승분을 반영한 추정치이며, 감정가 350,000,000원과는 상당한 차이가 있음.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본오중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설 및 기타

주변 지역은 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설이 분포하며, 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

건물 내 승강기가 설치되어 있어 고층 거주시 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 임대관계 미확인: 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 및 점유 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 오히려 추가적인 확인이 필요함을 시사함.

* 신탁 등기 존재: 수협은행의 신탁 등기가 있어 소유권 이전 및 신탁 관계에 대한 법적 검토가 반드시 필요함.

* 감정가와 시세 차이: 감정가(350,000,000원)와 주변 실거래가 기반의 시세 추정치(170,000,000원 ~ 210,000,000원) 간의 큰 괴리가 존재함. 이는 경매 시 예상 낙찰가를 높게 설정하거나, 유찰 가능성을 높이는 요인이 될 수 있음.

* 매각 불포멸 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 가치에 대한 면밀한 분석이 필요함.

* 지역 제한: 토지이용계획상 다양한 지구 및 구역 지정(시가지경관지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등)이 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 2024년 준공된 신축 다세대주택으로 건물의 상태가 양호하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있음. 또한, 본오중학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있음.

그러나 등기부상 신탁 등기 존재, 임대차 관계 미상, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 권리 관계와 더불어, 감정가와 실거래가 추정 시세 간의 현저한 차이는 본 건의 주요 리스크 요인임.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 향후 지역 개발 또는 시세 상승 시 매력적인 투자 대상이 될 수 있음.

* 권리 분석 및 현장 조사 결과, 예상보다 낮은 가격에 취득할 경우 시세 차익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원이나, 주변 시세 및 최근 거래 사례를 분석한 결과 현 시세는 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위로 추정됨.

신축 건물이라는 점을 감안하더라도 감정가와 시세 간 괴리가 크므로, 입찰 시에는 권리 관계의 리스크(신탁, 미상 임대차, 지상권 등)와 감정가 대비 시세의 현저한 차이를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

상기 분석을 바탕으로, 보수적으로 접근한다면 160,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장함.

다만, 이는 일반적인 분석에 따른 예상이며, 실제 경매 진행 상황, 현장 방문을 통한 추가 정보 확인, 법률 전문가와의 상담 후 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.