나이스옥션 법원경매 안산 2025타경660 [1] 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층808호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

물건 비고

집합건축물 대장상 용도는 `공장(지식산업센터)`임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경660 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 292-2 배곧시그니처타워 8층808호 (신주소: 경기도 시흥시 서울대학로 59-59)

* 건물용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 226,000,000원

* 토지면적: 11.72㎡ (약 3.55평)

* 건물면적: 38.02㎡ (약 11.50평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건축물 정보:

* 총 층수: 9층 (지상) / 2층 (지하)

* 건축일: 2021년 11월 22일

* 사용승인일: 2024년 02월 29일

* 연면적: 41,373.54㎡

* 대지면적: 6,055.8㎡

* 건폐율: 68.35%

* 용적률: 499.12%

2. 입지조건

* 교통: 배곧 신도시 중심상업지에 위치하며, 서울대학로 등 주요 도로망 접근성이 우수합니다. 인근 버스 노선을 통해 오이도역, 정왕역 등 지하철역으로 연계됩니다.

* 주변 환경: 계획적으로 개발된 배곧 신도시에 속해 있으며, 인근에 서울대학교 시흥캠퍼스가 위치합니다. 향후 서울대병원 등 의료 및 연구 클러스터 조성이 예정되어 있어 미래 가치가 높습니다. 또한, 대규모 공원(배곧 호수공원 등) 및 상업 시설이 계획되어 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 04월 02일 접수된 국민은행 근저당 (을1)입니다.

* 경매 개시 결정: 2025년 06월 13일 (갑3) 국민은행에 의해 개시되었습니다.

* 압류: 2025년 11월 18일 (갑4) 시흥시에 의해 압류가 있었습니다.

* 권리 분석 결과: 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(갑3, 갑4 등)는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 본 건은 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 권리(지상권 등)가 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 물건명세서상 '지상권개요:'만 기재되어 있고 상세 내용은 없어 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 이는 임차인이 없거나, 대항력 없는 임차인으로 추정됩니다.

4. 상권분석

* 배곧 신도시는 계획도시로서, 지식산업센터, 근린생활시설, 주거 시설 등이 복합적으로 개발되어 있습니다.

* '배곧 시그니처타워'는 비교적 신축 건물로, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설이 성장하는 추세입니다.

* 신축 지식산업센터의 임대 수요는 꾸준한 편이며, 유사 면적(약 35~38㎡)의 경우 보증금 300만원 ~ 1,030만원, 월세 30만원 ~ 126만원 수준으로 형성되어 있습니다. 연간 임대수익률은 약 4~6% 수준으로 추정됩니다.

* 배곧 신도시 내에는 여러 지식산업센터가 조성되어 있으며, 공급 증가에 따른 경쟁 심화 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 주요 도로망 접근이 용이하며, 대중교통(버스)을 통해 지하철역으로 연결됩니다.

* 편의시설: 배곧 신도시 내에는 대형 공원, 상업 지구, 병원(서울대병원 예정) 등 다양한 생활 편의시설이 구축되거나 계획되어 있습니다.

* 교육: 서울대학교 시흥캠퍼스가 인근에 위치하여 교육 및 연구 관련 시설 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 채권이 유동화된 물건으로, 일반 물건 대비 채권 회수 과정이 복잡할 수 있으나, 매수인에게 직접 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 공부와의 차이: 감정평가서 요약에 '공부와의 차이: 1'로 기재되어 있어, 실제 현장 조사 시 공부 상 내용과 차이가 있는지 면밀히 확인해야 합니다.

* 시장 경쟁: 신도시 내 지식산업센터 공급이 지속되고 있어, 공실 발생 및 임대료 하락 가능성을 고려해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역(배곧동)에 대한 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 신도시 계획 단계에서부터 주거 및 상업, 업무 환경을 고려하여 조성되었기 때문으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧 신도시 내에 위치한 신축급 지식산업센터입니다. 계획된 신도시 인프라와 서울대학교 시흥캠퍼스 등의 배후 수요, 그리고 개발 호재를 바탕으로 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성, 공부와의 차이점에 대한 추가 확인 필요성, 그리고 신규 공급에 따른 시장 경쟁 심화 가능성은 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 배곧 신도시의 미래 발전 가능성 및 개발 호재 (서울대 시흥캠퍼스, 서울대병원 등).

* 소형 면적(약 38.02㎡)으로 초기 투자 부담이 상대적으로 낮으며, 다양한 업종의 소규모 사업체나 스타트업에 적합합니다.

* 명확한 권리 분석 결과로 인한 안전한 투자.

* 안정적인 임대 수익률 기대 (연 4~6% 추정).

9. 예상 입찰가

* 감정가: 226,000,000원

* 본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 내 지식산업센터 임대 시세 및 수익률, 향후 시장 전망, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

* 일반적으로 경매 물건은 감정가 대비 70~90% 범위에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 물건의 개별적인 가치와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 시장 조사가 필수적으로 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.