나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52305 [1] 경기도 광주시 목현동 478-14 빛나별장 104동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 ""목현2리마을회관"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세
대주택, 전, 임야, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위환경 및 제반조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보
통임.

건물의 구조

연번 가
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 4층 건물 내 제1층 제103호로서,
외 벽: 벽돌 마감 등,
내 벽: 벽지도매 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

연번 나
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,
외 벽: 벽돌 마감 등,
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

본건 공히 다세대주택(후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 공히 완경사지 내 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 공히 서측으로 폭 6미터 ~ 8미터 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

목현동 478-14: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사
육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환
경정책기본법>임.

목현동 478-19: 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사
육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환
경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52305 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 목현동 478-14 (신주소: 모개미길34번길 19-40) 빛나별장 104동 1층103호

* 용도: 다세대주택

* 건물규모: 4층 건물 중 1층 (104동 103호)

* 전용면적: 51.05㎡ (약 15.44평)

* 제시외 건물 면적: 18.00㎡ (약 5.44평) (총 실제 이용 면적: 약 69.05㎡ / 약 20.89평)

* 토지지분: 59.044㎡ (약 17.86평)

* 감정가: 155,100,000원

1.1. 입지조건

* 주위 환경:

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현2리마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 전, 임야, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역으로 주위 환경 및 제반 조건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황:

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 현대카드 가압류 (접수일자: 2025-04-08) - 본 경매로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되는 권리:

등기부상 기재된 권리들은 강제경매 개시결정(갑15) 및 말소기준권리(갑13) 이전의 권리들을 포함하여 대부분 말소될 것으로 예상됩니다. (현대카드 가압류, 농협은행 가압류, 김형원 강제경매, 롯데캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류 등)

* 인수되는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. (주의 필요)

* 채권자: 김OO

* 임차인 현황:

* 임차인: 방현자

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-11

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (LH)

- 보증금: 160,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022-02-11

- 확정일자: 2021-12-24

- 배당신고일자: 2025-07-01

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 1억 6천만원이 존재합니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 직접 인수할 의무는 없을 것으로 보이나, 배당 순위에 따라 변동 가능성이 있어 면밀한 권리 분석 및 배당표 확인이 필수적입니다.

* 기타 특이사항:

- 공동담보 물건으로 추정됨 (구체적 내용 확인 필요)

- 제시외 건물 포함 매각 (18.00㎡)

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황:

본건은 다세대주택이 밀집된 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 전, 임야, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설이 공존하는 지역입니다.

* 주변 시세 분석:

최근 2026년 5월 기준 인근 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

- 경기도 광주시 목현동 238-36번지 그린타운(101동) 41.76㎡ (약 12.63평) : 18,000만원

- 경기도 광주시 목현동 253번지 에스빌 57.96㎡ (약 17.53평) : 15,000만원

- 경기도 광주시 목현동 25-35번지 리치타운4차(라동) 49.14㎡ (약 14.86평) : 18,300만원

본건 전용면적(51.05㎡, 약 15.44평)을 기준으로 환산 시, 최근 거래 사례 평균 시세는 약 1,300만원/평 수준으로 추정됩니다. 이를 바탕으로 산정된 본건의 시장 가치는 약 205,000,000원 내외로 판단됩니다.

감정가 155,100,000원은 최근 시세 대비 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통 및 편의시설:

- 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 이용 가능.

- 편의시설: 주위 근린생활시설 분포.

* 지역 특성:

- 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어, 향후 개발 또는 건축 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사):

보증금 1억 6천만원의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 순위 및 실제 배당률에 따라 변동 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물:

건물 면적 외 18.00㎡의 제시외 건물이 포함되어 있습니다. 해당 건물의 법적 문제, 실제 이용 상태, 철거 또는 명도 대상 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 공동담보:

'공동담보' 물건으로 명시되어 있어, 본 경매 물건 외 다른 물건과의 담보 관계 및 경매 진행 상황을 파악할 필요가 있습니다.

* 토지 이용 제한:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등에 묶여 있어, 토지의 활용이나 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 대비 최근 실거래 시세가 높은 편으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 보증금 1억 6천만원)의 존재와 제시외 건물 포함, 공동담보 등의 특이사항이 있어 권리분석 및 명도 과정에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 토지 이용 제한 또한 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 낮아, 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 투자 가능성: 다세대주택으로 실거주 목적이나 임대 수익 투자 목적으로 접근 가능합니다.

* 명도 리스크 관리 시 수익 기대: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부, 제시외 건물 처리 방안 등을 명확히 파악하고 관리한다면, 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 155,100,000원이나, 최근 시세 분석 결과 약 205,000,000원 내외로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인(한국토지주택공사, 160,000,000원)의 보증금이 '인수 보증금 합계' 0원으로 처리되어 낙찰자가 직접 인수할 의무가 없다고 가정할 경우, 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

- 최저 입찰 가능가 (감정가 + α): 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원

감정가 이상으로 입찰하여 경쟁 가능성을 고려한 가격입니다.

- 적정 입찰가 (시장 가치 고려): 약 175,000,000원 ~ 185,000,000원

최근 시세와 감정가의 괴리를 고려하고, 명도 등 리스크를 감안한 투자 수익률을 고려한 가격입니다.

최종 입찰가는 상세한 권리 분석, 배당 순위 확인, 명도 가능성, 주변 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.