나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52340 [1] 경기도 하남시 망월동 OOOO OOOOOOO OOOOOOOO 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호감정 · 평가일 2025.06.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선""미사역""북서측 인근에 위치한""우성르보아
파크""오피스텔로서, 주변은 아파트단지, 노변근린생활시설, 오피스텔, 공원 등이 혼재하는
지역으로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 대로변에 버스정류장이 소재
하여 대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 내 1820호로서
(사용승인일:2018년 5월 30일)
외벽 : 복합판넬 마감 등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 소화전 및 화재경보설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 가로 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지
로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터, 서측으로 노폭 약 15미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류
(폭 10m~12m)(보행자전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제
한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별
법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한
지역<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음(임대관계는 미상임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 성남지원 2025타경52340 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079 우성르보아파크 18층1820호

용도: 오피스텔

감정가: 109,000,000원

토지면적: 3.75㎡ (약 1.13평)

토지지분: 3.7479999999999998㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물지분: 18.72㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 대항력있는임차인 존재

주의사항:

특수물건정보: 대항력있는임차인 존재

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치하며, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 자리한 "우성르보아파크" 오피스텔 1820호입니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 다른 오피스텔, 공원 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 생활 환경을 제공합니다.

교통으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 5호선 미사역 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 수원지방법원 2025카단60143 가압류 (접수일 2025-02-10, 채권자 박성수, 7,000,000원)

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부등본상 확인되지 않습니다.

따라서, 매각으로 인해 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(문예슬)

* 보증금: 88,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-02-16

* 확정일자: 2024-02-14

* 대항력: 있음

물건명세서에 따르면, 을구 순위번호 3번의 주택임차권등기(보증금 88,900,000원, 전입일 2024.02.16, 확정일자 2024.02.14)가 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.

이는 배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있음을 의미합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 표기되어 있으나, 이는 경매 절차상의 예상이며, 최종 배당 결과에 따라 인수되는 보증금액이 달라질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 경기도 하남시 망월동으로, 지하철 5호선 미사역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다.

용도지역상 중심상업지역에 해당하며, 미사지구 지구단위계획구역 내에 속해 있어 체계적인 개발이 이루어진 곳입니다.

주변에 아파트 단지, 다양한 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 공원 등 녹지 공간도 확보되어 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 미사역 이용이 편리하며, 대로변 버스정류장이 가까워 대중교통 접근성이 우수합니다. 차량을 이용한 시내 및 외곽 지역 이동도 용이합니다.

편의시설: 주변 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

건물시설: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2018년 5월 30일 사용승인되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비, 승강기, 소화전 및 화재 경보 설비 등 오피스텔로서 필요한 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 문 의 보증금 88,900,000원으로, 경매 배당 결과에 따라 보증금 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 예상 입찰가 산정 시 가장 중요한 고려 사항이 됩니다.

감정평가액(109,000,000원)과 최근 실거래가(74,000,000원~78,000,000원) 간의 상당한 시세 차이가 존재하므로, 감정가 대비 시장 가치가 하락했거나 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 현재 공실 여부 및 정확한 임대수익 파악에 어려움을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 우수한 입지 조건과 비교적 신축인 건물을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 인수 보증금 리스크가 매우 큰 것이 특징입니다.

감정가와 실거래가 간의 괴리가 크므로, 실제 시장 가치를 면밀히 재평가하고 인수될 보증금을 포함한 총 투자 비용을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

투자 가치는 임차 보증금 인수액을 얼마나 상쇄할 수 있는지, 그리고 향후 임대수익률 등에 따라 결정될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 5호선 미사역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하고, 미사지구 개발에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

건물 준공연도가 2018년으로 비교적 최신이며, 일반적인 오피스텔로서의 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 상권 및 주거 단지의 발달로 공실 발생 가능성이 낮을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 12일 거래: 74,000,000원 (10층)

* 2026년 3월 18일 거래: 78,000,000원 (6층)

최근 실거래가는 74,000,000원에서 78,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본 물건의 감정가는 109,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 약 25%~30% 높게 책정되어 있습니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인에게 지급해야 할 보증금 88,900,000원입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 이 금액은 매수인이 추가로 인수해야 합니다.

만약 입찰가 X원에 낙찰받고 보증금 88,900,000원을 인수한다면, 총 취득 비용은 X + 88,900,000원이 됩니다.

최근 실거래가를 감안할 때, 총 취득 비용이 74,000,000원 ~ 78,000,000원 수준에서 형성되어야 수익성이 있다고 판단됩니다.

이는 현재 상태에서 예상 입찰가만으로는 수익 확보가 매우 어려운 구조입니다.

따라서, 본 건의 인수 보증금 리스크를 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

실거래가 수준을 고려하되, 인수될 보증금을 감안했을 때 총 취득 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

보증금 전액 인수 시, 실질적인 취득 비용이 시장가를 초과할 가능성이 높아 입찰을 신중하게 결정해야 합니다.

만약 인수 보증금 전액을 고려하여 총 취득 비용을 7,500만원으로 맞춘다고 가정하면, 입찰가는 7,500만원 - 8,890만원 = -1,390만원이 되어야 하는데, 이는 현실적으로 불가능합니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 50,000,000원 으로 제안합니다.

이 경우, 만약 임차 보증금 전액(88,900,000원)을 인수하게 된다면 총 취득 비용은 50,000,000원 + 88,900,000원 = 138,900,000원이 됩니다. 이는 최근 실거래가보다 훨씬 높으므로, 실제 배당에서 보증금이 얼마나 변제되는지에 대한 정확한 예측이 선행되어야 합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 보증금 인수 리스크를 최소화하기 위한 보수적인 제안이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 임차 보증금 인수 여부를 최우선으로 확인하고, 총 취득 비용 대비 수익성을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

1.9. 주변 환경 (혐오시설 유무)

제공된 정보 및 일반적인 지리 정보 검색 결과, 본 건 인근(경기도 하남시 망월동 1079번지 일대)에서 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 주변은 주로 주거 및 상업 시설, 공원 등으로 구성되어 있어 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.