나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52327 [1] 경기도 광주시 신현동 395-24 힐스크라운 109동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일감정 · 평가일 2025.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리 마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 내
제3층 제302호로서,
외벽: 외장석 붙임 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등
창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 소방 설비, 승강기 설비, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 남서하향 완경사지를 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 상대보호구역(2024-01-16)(신현1중학교 학교설립예정지 결정(광주시 고시 제2024-4호)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항은 미상임.

- 본건 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 건물의 내부구조와 이용상황은 외관상 탐문조사, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 내부구조, 이용상황 등과 다소 상이할 수 있으니 경매진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

2026.04.22.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 신현동 395-24 힐스크라운 109동 3층302호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52327 (1)이며, 감정가는 292,000,000원입니다.

토지 면적은 77.38㎡(약 23.41평), 건물 면적은 66.52㎡(약 20.12평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 ""신현3리 마을회관"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 다세대주택과 소규모 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

토지는 남서하향의 완경사지를 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 상대보호구역(신현1중학교 학교설립예정지), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52327)입니다.

등기부등본상으로 소유권 보존, 이전 내역과 함께 여러 권리가 등기되어 있습니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 임차인: 마경룡

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-09

확정일자: 2020-09-28

배당신고일자: 2022-11-25

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을7)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 다만, 특이사항 및 주의사항에 '대항력있는임차인, 선순위임차권, HUG 인수조건 변경'이라는 내용과 함께, 2026.04.22.자로 주택도시보증공사(HUG)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서를 제출한 사실이 있습니다. 이는 본 건 경매로 인해 마경룡 임차인의 대항력 관련 권리가 소멸될 가능성이 높으나, HUG의 확약 내용을 종합적으로 검토할 필요가 있습니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-07-04

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 보증금이 없는 점은 이례적이므로 실제 점유 현황 및 관련 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다. 주의 필요.

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-10-12

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 대항력이 있다고 기재되어 있으나, 보증금이 없는 점은 이례적이므로 실제 점유 현황 및 관련 계약 내용을 추가적으로 확인해야 합니다. 주의 필요.

총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

최근 2026년 5월 기준으로 인근 유사 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2019년식, 전용면적 70.17㎡, 3층이 320,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 456만원)

- 2019년식, 전용면적 84.74㎡, 1층이 465,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 549만원)

- 2012년식, 전용면적 52.25㎡, 3층이 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 249만원)

본건은 2016년식, 전용면적 66.52㎡(약 20.12평)으로, 2019년식의 70.17㎡ 거래 사례와 비교 시, 연식 차이와 면적을 고려할 때 시세는 300,000,000원 이상으로 평가됩니다. 감정가 292,000,000원은 최근 시세보다는 다소 낮게 형성된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 소방 설비, 승강기, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽 마감, 내부 도배 및 타일 마감, 새시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

주변에 학교 설립 예정지(신현1중학교)가 있어 향후 교육 환경 개선이 기대되지만, 착공 시 소음 등의 발생 가능성도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 관련 권리관계입니다. 마경룡 임차인의 '대항력 없음' 및 등기 말소 예정에도 불구하고 HUG의 확약서 제출 등 복잡한 상황이 존재합니다. 또한, 박소라, 이애리 임차인의 '대항력 있음'과 보증금 0원의 조합은 특이 사항으로, 실제 법적 관계 및 잠재적 분쟁 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

현장 조사 시 소유자 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 외관상 탐문 및 건축물현황도를 참고하여 평가하였으므로, 실제와 다소 상이할 수 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

토지이용계획상 여러 제한사항(성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동의 준신축급 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 최근 유사 물건 거래 사례를 볼 때 시세 대비 저평가된 감정가를 가지고 있습니다.

다만, 복잡한 임차인 권리관계, 특히 HUG의 확약서 내용과 보증금 0원에 대항력을 가진 임차인들의 존재는 인수 시 부담이 될 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다. 권리분석을 통해 임차인 관련 위험을 명확히 인지하고, 이를 해소할 수 있는 방안을 강구하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 신축급 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 주변 환경 및 교통 여건이 개선될 여지가 있습니다.

* HUG의 확약서 내용이 명확히 처리된다면 임차인 관련 리스크를 최소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 292,000,000원

최근 유사 거래 사례(2019년식, 70.17㎡): 320,000,000원

상기 정보를 바탕으로 본건의 적정 시세를 약 300,000,000원에서 320,000,000원으로 추정할 수 있습니다.

다만, 임차인 관련 복잡한 권리관계로 인한 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, HUG의 확약 내용 및 기타 임차인 현황에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 및 시세 범위를 고려하되, 리스크를 반영하여 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 298,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.