나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52300 [1] 경기도 광주시 능평동 161-37 아망뜨빌 102동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재""오포 베르빌 아파트"" 북측 인근에 위치하며 주위로는 아
파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,임야등이 소재
하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 운행빈도 등을 고려할때
대중교통사정 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층건 다세대주택 중 4층 401호로서,

외 벽 : 치장벽돌쌓기 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임.
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면'내부구조도""참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 공동현관 보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지조성한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형))

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한지
역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

2026.06.01.자로 주택임차권의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고, 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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성남지원 2025타경52300 (1)

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1.2. 소재지 및 규모

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경기도 광주시 능평동 161-37, 아망뜨빌 102동 4층 401호. 토지 지분 면적은 56.58㎡ (약 17.12평)이며, 건물 면적은 59.82㎡ (약 18.10평)입니다.

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1.3. 용도 및 구조

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본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조입니다. 건물은 총 4층 중 4층에 위치하고 있습니다.

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1.4. 감정가

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188,000,000원

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1.5. 매각 대상

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토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

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1.6. 경매 구분

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부동산 강제경매

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1.7. 채권자

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주택도시보증공사 (HUG)

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 경기도 광주시 능평동에 소재하며, 주변에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

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본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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* 소유권 보존 및 이전 등기: 이창희, 추광민 외 1명

* 근저당권 (말소기준권리): 전만식 (120,000,000원) - 매각으로 말소 예정

* 주택임차권: 장준희 (204,000,000원) - 확정일자 2022-02-14, 전입일자 2022-04-05. 대항력 없음. HUG의 확약서 제출로 매각으로 말소 예정

* 압류: 국민건강보험공단, 부산진세무서장 - 매각으로 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (HUG) (204,000,000원) - 본 경매 건

* 등기부 채권 총액: 324,000,000원

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 장준희

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-05

* 확정일자: 2022-02-14

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경에 따라, 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 전액 변제를 받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소해 주겠다는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

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3.3. 인수되는 권리

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매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

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3.4. 말소되는 권리

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근저당권, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 등기부상 대부분의 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

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3.5. 권리분석 요약

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본건은 HUG의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리인 근저당권보다 후순위인 권리들은 모두 소멸됩니다. 임차인 장준희는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 임차권 또한 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리 인수 부담 없이 건물을 취득할 수 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시세 분석

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최근 2026년 5월 거래 사례를 보면, 본건과 유사한 면적 및 층수의 다세대주택 거래가는 160,000,000원에서 247,000,000원 사이에 분포하고 있습니다. 특히, 2019년에 건축된 필하우스의 4층, 52.3㎡ 면적 물건이 247,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(59.82㎡, 4층)의 감정가는 188,000,000원으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

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4.2. 주변 유사 물건 비교

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* 2013년 건축, 3층, 53.84㎡ 물건: 160,000,000원

* 2012년 건축, 1층, 59.96㎡ 물건: 164,000,000원

* 2019년 건축, 4층, 52.3㎡ 물건: 247,000,000원

본건은 2014년 건축된 4층, 59.82㎡로, 건축 연도는 중간 수준이나 면적과 층수는 비교적 양호한 편에 속합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 주거 환경

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본건이 위치한 경기도 광주시 능평동은 계획관리지역 내에 있으며, 주변에 아파트, 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

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5.2. 편의시설

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인근 지역 지도 검색 결과, 다양한 편의점, 마트, 학교, 공원 등이 위치하여 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 특이할 만한 혐오시설은 인근 지역에서 확인되지 않았습니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. HUG 인수 조건 변경 및 확약서

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HUG가 임차권의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며 임차권 등기를 말소해주겠다는 확약서를 제출한 점은 낙찰자의 리스크를 크게 줄여주는 요소입니다. 다만, 법률적인 효력은 확약서 내용에 따릅니다.

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6.2. 임차인 보증금

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임차인 장준희의 보증금 204,000,000원은 본건 감정가(188,000,000원)를 초과합니다. 비록 대항력이 없으며 HUG의 확약으로 소멸될 것으로 예상되지만, 만약의 상황에 대비하여 추가적인 자금 여력이 있거나 명도 과정에서 발생할 수 있는 비용을 고려해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 2014년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 권리 관계가 명확하고 매각으로 인한 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. HUG의 확약으로 임차인 관련 리스크도 크게 완화되었으며, 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적습니다.

* HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크가 크게 해소되었습니다.

* 안정적인 주거 지역에 위치하며, 계획관리지역 내에 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 주변 실거래가와 비교 시 감정가가 합리적이거나 저평가된 것으로 보입니다.

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9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 188,000,000원입니다. 최근 2026년 5월 실거래가 최고가인 247,000,000원(52.3㎡, 4층) 사례를 고려할 때, 본건(59.82㎡, 4층)의 시세는 200,000,000원에서 240,000,000원 범위로 추정됩니다. 임차인 보증금 204,000,000원은 대항력이 없고 HUG 확약으로 소멸 예정이므로 낙찰자가 부담할 필요가 없습니다.

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이에 따라, 감정가 188,000,000원의 90% 수준인 약 170,000,000원부터 시작하여, 주변 시세 최고가를 감안할 때 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

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*참고: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하였으며, 본건의 경우 인수 보증금은 0원입니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.