나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52328 [1] 경기도 광주시 양벌동 616 광주양촌현대아파트 101동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '매양중학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지내 도로를 통해 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층 지상15층 건내 제2층 제204호로서,

(사용승인일 : 2000.11.17)

외 벽 : 몰탈위 페인팅마감 등,

내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임마감 등,(탐문조사에 의함)

창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건은 공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요[광주매곡초교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 확인요[매양중학교])<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52328 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 양벌동 616 광주양촌현대아파트 101동 2층204호

* 용도: 아파트

* 감정가: 346,000,000원

* 토지면적: 47.84㎡ (약 14.47평)

* 건물면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 사용승인일: 2000년 11월 17일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '매양중학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

* 교통상황: 본건 아파트단지내 도로를 통해 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 근저당권 (한국자산관리공사, 2024년 01월 17일 접수, 241,500,000원)

* 낙찰 시 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요 없음)

* 등기부채권 총액: 341,500,000원 (근저당 241,500,000원 + 주택임차권 100,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (양도전: 한국토지주택공사)

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 01월 19일

* 확정일자: 2021년 11월 05일

* 배당신고일자: 2024년 02월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 임차인의 확정일자(2021년 11월 05일)가 전입일자(2024년 01월 19일)보다 선행하는 점은 특이사항으로 볼 수 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 자료에서는 주변 혐오시설에 대한 정보가 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '매양중학교'가 북측 인근에 위치합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 광주양촌 현대아파트

* 주소: 경기도 광주시 양벌동 616

* 사용승인일: 2000년 11월 17일

* 세대수: 390세대

* 최고층: 15층

* 전용면적: 84.82㎡ (약 25.66평)

* 총 주차대수: 195대

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2000년에 건축되어 약 26년이 경과하여 시설 유지 보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지이용계획상 규제: 도시지역, 제1종/2종 일반주거지역, 각종 보호구역 및 제한구역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기타참고사항에 임대관계가 미상으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 아파트로, 주거 환경이 비교적 안정적이며 교통 접근성도 보통 수준입니다.

* 권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없어 낙찰자가 명도 이후 즉시 소유권을 행사하는 데 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 건축 연도가 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원입니다.

* 안정적인 주거 지역: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 주거 환경이 갖추어져 있습니다.

* 명도 용이성: 별도의 인수 부담이 없어 명도 진행이 상대적으로 수월할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 매매 시세:

* 2026년 04월 01일: 32,000만원 (11층)

* 2026년 05월 14일: 31,000만원 (1층)

* 2026년 06월 09일: 33,500만원 (5층)

* 시세 평균: 약 32,167만원

* 본건은 2층으로, 최근 거래된 1층(31,000만원)과 5층(33,500만원) 시세를 고려하면 31,000만원 ~ 33,000만원 범위에서 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

* 감정가: 346,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 제안: 본건의 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점, 그리고 최근 시세 동향을 고려하여, 310,000,000원 ~ 330,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.